Déficit de vivienda en Italia: produce entre 316.000 y 459.000 viviendas menos de las necesarias

Cada vez oímos hablar con más frecuencia de la crisis inmobiliaria, o incluso de la emergencia habitacional que se vive Italia. ¿Pero cómo están realmente las cosas?

Entre 2018 y 2022 el número de familias italianas aumentó en 683.285 unidades, según el Instituto Nacional de Estadítica de Italia (Istat). Sin embargo, el número de construcción de viviendas no ha avanzado al mismo ritmo. El Istat asegura que el 'país de la bota' cuenta con un déficit de 459.000 viviendas, mientras que la organización italiana de investigación inmobiliaria Cresme, reduce este déficit hasta los 316.000 inmuebles. Por ello, mostramos cuál es el escenario actual y qué debemos esperar para el futuro del mercado inmobiliario italiano.

¿Por qué se construyen tan pocas viviendas nuevas?

Aunque el mercado inmobiliario italiano sigue siendo interesante para los inversores internacionales, solo una minoría de las transacciones se refieren a nuevas construcciones. De hecho, son muchos los obstáculos que impiden que la oferta inmobiliaria se adapte a la demanda real, por lo que el inversor local recurre cada vez más a la rehabilitación, o desvía inversiones hacia el mercado de servicios. 

El escenario actual

Los datos oficiales del Istat durante el 2018 y 2022, indican que, ante un aumento de 683.285 familias, se emitieron 224.105 permisos de construcción para nuevas viviendas, mientras que el análisis e de Cresme, aumenta esta cifra hasta las 367.300 licencias.

Teniendo en cuenta los datos de déficit publicados, las nuevas construcciones satisfacen sólo el 33,8% de la nueva demanda si utilizamos los datos del Istat, y el 53,8% si se consideran las cifrass de Cresme.

Para aclarar y profundizar en este tema, hemos contactado con Lorenzo Bellicini, director técnico de Cresme Ricerche: "En Italia existen profundas diferencias territoriales, tanto en términos de valores de mercado como de gestión del suelo, con un importante fenómeno de producción ilegal, que sin embargo, está disminuyendo. En nuestra estimación, no solo consideramos el componente de construcción ilegal, sino que realizamos una proyección de diversos factores, considerando también que, en ocasiones, las pequeñas administraciones locales no responden, pero esto no significa que no se hayan construido nuevas viviendas".

La cuestión del déficit de vivienda

Para Bellicini, la discusión sobre el déficit habitacional merece un estudio más detallado: "Hoy es posible hacer un análisis de comparación entre cuánto se produce y cuánto crecen las familias, pero un verdadero análisis de la necesidad habitacional requiere también conocer la necesidad precedente al período que se analiza". 

Según el director técnico de Cresme Ricerche, "se necesitaría un escenario de pronóstico que partiera de una situación cero, inexistente, relacionada con la demanda emergente (es decir, las nuevas familias que se forman cada año). Sin embargo, es complicado definir la necesidad previa; ya no contamos con el análisis censal que se hacía puntualmente antes, cuando se comparaban los datos del registro. El nuevo modelo funciona con datos catastrales y resuelve un problema demográfico, pero persisten importantes interrogantes sobre el uso de los activos. El gran debate actual gira en torno a las viviendas desocupadas; no siempre lo son, ya que quizás se utilizan para fines distintos a los residenciales".

Según Bellicini: "Hoy en día, el problema de la vivienda ha vuelto a cobrar protagonismo, también porque los precios de los alquileres han aumentado drásticamente. Mientras tanto, la demanda del segmento más débil, que lucha por acceder al mercado, necesitaría nuevas viviendas públicas subvencionadas; y el segmento intermedio necesitaría viviendas sociales, pero el aumento de los costes de construcción y los niveles de ingresos actuales hacen que el problema y su resolución sean aún más complejos que antes".

Los últimos datos oficiales publicados por Istat sobre la construcción comprende el espacio entre el último trimestre de 2023 y el de 2024. La concesión de permisos destaca alcanzó en marzo de 2024 las 14.918 licencias, al que siguió un ligero descenso en los tres meses siguientes hasta un desplome registrado en julio de 2024 (12.423), volviendo prácticamente a los niveles del mismo periodo de 2023.

Italia en el contexto europeo

Un artículo de Cresme reporta también datos significativos de Euroconstruct , una red fundada en 1972 por algunos institutos de investigación independientes (entre ellos CRESME para Italia), que hoy está formada por 19 institutos de investigación que representan a otras naciones y que se reúnen cada seis meses para hacer un balance de la situación con un Informe coyuntural y de pronósticos sobre el mercado de la construcción en Europa.

El informe muestra que los países que han gastado más en la producción de viviendas, en comparación con el crecimiento de las familias, son Alemania, Portugal y Francia. Mientras que España se encuentra en puesto número 10 con un incremento del 22,5%.

Cresme también subraya cómo Italia representa una "clara anomalía" en el contexto continental. Ningún otro país produce menos viviendas nuevas  y ninguno presenta una discrepancia negativa tan marcada entre oferta y demanda.

Bellicini especifica que "nuestro mercado ha pasado por una fase diferente en comparación con el de otros países". Después de la burbuja de 2008, en Italia las casas se han devaluado un 28%, según datos oficiales, mientras que Cresme cree que han caído, al menos, un 35%.

El escenario futuro

“El factor agravante es la inflación, que ha provocado fuertes aumentos en los costes de la construcción”, recuerda Bellicini. Además, el "escenario demográfico también es delicado. Prevemos profundas diferencias en el mercado, con zonas cada vez más atractivas y otras que se vaciarán".

¿Cómo salir de esta situación? Para Bellicini "necesitamos una política nacional de vivienda y, a nivel local, desarrollar nuevos modelos que consideren la evolución del mercado para responder a una demanda ya existente. La vivienda vuelve a ser el centro de las cuestiones políticas, pero necesitamos pensar en nuevos términos para resolver esta crisis".