Se acerca el fin de la moratoria del alquiler de un negocio y otras posibles medidas

El próximo 23 de mayo finaliza el plazo para solicitar la moratoria del pago del alquiler de un local de negocio, oficina o nave industrial, salvo que dicho plazo sea ampliado por el Gobierno. Y el inquilino que quiera pedir esta moratoria debe acreditar que cumple los requisitos establecidos, como que su actividad haya quedado suspendida debido a la entrada en vigor del estado de alarma o que haya sufrido una reducción de la facturación de al menos un 75%.

Sin embargo, esta moratoria sólo será obligatoria para el arrendador que sea un gran tenedor de inmuebles, es decir, que sea propietario de más de 10 inmuebles. El arrendador que tenga menos inmuebles en propiedad no estará obligado a aceptar la moratoria solicitada por el inquilino, con lo que es éste el encargado de investigar si el propietario del local de negocio es gran tenedor o no.

Además, de dejar en manos del inquilino esta comprobación sobre su casero, algunos arrendatarios consideran insuficiente la moratoria porque el mero aplazamiento de las rentas no palía la falta de ingresos por el cierre del negocio durante tantas semanas, tal y como asegura Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, que añade que también les preocupa que la reapertura de sus locales no lleve aparejada una recuperación de las ganancias que tenían.

Esta moratoria es un aplazamiento de pago de un máximo de cuatro mensualidades de alquiler. Además, el Real Decreto Ley 15/200 permite al inquilino pagar fraccionadamente durante dos años y sin intereses las rentas aplazadas.

Ahora la pregunta que se hacen muchas pymes es si pueden solicitar otras medidas además de la moratoria. Salvador Salcedo asegura que en algunos casos es posible exigir al arrendador por vía judicial la flexibilización del contrato, con el objetivo de conseguir una reducción del alquiler. Pero recuerda que antes habrá que estudiar bien el contrato de arrendamiento.

“Además, deberá acreditarse debidamente una merma sustancial de los ingresos en el negocio derivados de la crisis. Presupuesto necesario para justificar el desequilibrio de prestaciones y la aplicación de la cláusula ‘rebus sic stantibus’”, señala Salcedo.

Se trata de una vía que pueden plantearse aquellos inquilinos cuyos arrendadores no son grandes tenedores y, por tanto, no están obligados a aceptar la moratoria del alquiler. Pero también los inquilinos que puedan beneficarse de la moratoria. No obstante, Salvador Salcedo asegura que es importante que antes de solicitar por vía judicial una reducción de la renta, el inquilino pruebe que intentó sin éxito llegar a un acuerdo con el arrendador para minorar la renta y que también acudió a la moratoria para evitar un incumplimiento contractual ante la imposibilidad de pagar.

Qué autónomos y pymes pueden pedir la moratoria en el alquiler

Podrán pedir las ayudas al alquiler las pymes y autónomos que cumplan los siguientes requisitos:

1. En el caso del autónomo con un contrato de arrendamiento de un local afecto a su actividad económica:

• Debe estar afiliado y en situación de alta en la fecha de la declaración del estado de alarma de 14 de marzo en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
• Que su actividad haya quedado suspendida debido a la entrada del estado de alarma.
• En caso de que la actividad económica no se haya visto suspendida, como consecuencia del estado de alarma, el autónomo deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la factura media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

2. En caso de la pyme con contrato de arrendamiento de un inmueble para desarrollar su actividad económica:

• Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio (Ley de Sociedades de Capital). Es decir, que el total de las partidas del activo de la pyme no supere durante dos ejercicios consecutivos los cuatro millones de euros, o que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros durante dos años consecutivos, o que el número medio de trabajadores durante el ejercicio no sea superior a 50.
• Que la actividad haya quedado suspendida debido a la entrada en vigor del estado de alarma o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.
• En caso de que la actividad no se vea suspendida por el estado de alarma, la pyme deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita la moratoria en, al menos un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Cómo acreditar los requisitos para pedir el aplazamiento de la renta

El inquilino deberá acreditar que se encuentra en situación de solicitar la moratoria ante el arrendador con la siguiente documentación:

• En caso de haber sufrido una reducción de actividad, deberá presentar una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.
• En todo caso, cuando el arrendador lo pida, el inquilino tendrá que mostrar sus libros contables al propietario para acreditar la reducción de la actividad.
• En caso de haber sufrido una suspensión de la actividad, la pyme o el autónomo deberá acreditar mediante certificado expedido por la Agencia Tributaria o el órgano competente de la comunidad autónoma sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.