José Luis cárpatos, analista independiente de los mercados financieros desde serenitymarkets.com, señala que a la vista de los movimientos de las inmobiliarias, "las pocas operaciones de compra-venta cruzadas que se están haciendo llevan un descuento desde el máximo alcanzado en la burbuja del 30 al 40%". En su opinión, el futuro del mercado será un debilitamiento lento de precios que hará menos daño psicológicamente a los propietarios de casas, pero que les condenará a años sin plusvalías
El experto echa mano de un estudio del profesor Israel Sancho Portero, perteneciente al departamento de Fundamentos del Análisis Económico de la Universidad de Murcia, para intentar medir el tamaño de la burbuja inmobiliaria
En su opinión, hay varios métodos para calcular el tamaño de la burbuja, es decir, cuanto tienen que bajar los pisos
1) Técnicas econométricas
Analizando la renta de los españoles, la formación de hogares, los tipos de interés, la variación en el stock de viviendas y los costes de construcción, La diferencia entre el precio observado y el estimado por el modelo constituye lo que podemos llamar burbuja, aquella parte de los precios que no podemos explicar con ninguna de las variables que determinan los precios de los activos inmobiliarios
Por este método, la burbuja actual es del 46%
2) ratio de alquiler
Es el resultante de dividir el precio de venta entre el de alquiler. Según el banco de España, estamos en una rentabilidad bruta por alquiler del 3,3%, que llevados a una equivalencia bursátil nos dice que la vivienda está más cara que la bolsa cuando explotó la burbuja de las puntocom. La media histórica, empleando datos de EEUU, es del 5%, lo que, suponiendo que los alquileres no varían, supondría una caída de los precios del 34%
3) precio de la vivienda en función de los sueldos
Es el cociente entre el precio y la renta de los hogares. Antes de empezar la burbuja en España era de 4 años, pero ahora está en 7. El proceso de vuelta a la media supondría una reducción de los precios del 43%, aunque también se puede disminuir si suben los sueldos o cualquier renta, algo que actualmente no parece probable a corto plazo. En eeuu, este ratio nunca supero el 5,5
4) endeudamiento
Cuando vamos a pedir un préstamo a un banco se supone que es pago de la hipoteca no debe superar el 30-35%. Según el Banco de España dicho esfuerzo se situó en el 51% en 2008, de modo que para que baje a ese 35% de la renta familiar los precios deberían reducirse un 30%
El debate, según cárpatos es cómo se curará esta enfermedad, ¿con una caída de los precios lenta y prolongada en el tiempo o de de forma rápida?. ¿Su apuesta? "a no ser que nos salgamos de la unión monetaria (ue), aposto por un ajuste lento al estilo de Alemania Suiza o Japón", dice el responsable de serenitymarkets.com
142 Comentarios:
"TENGO UNA PRESUNCIÓn FAVORABLE"
Zapatero y el PSOE dan la callada por respuesta ante el escándalo de Chaves
El silencio por respuesta. El Gobierno y el PSOE han contestado con evasivas ante el escándalo que ha salpicado a Chaves, tras hacerse públicas las ayudas de 10 millones a la empresa apoderada por su hija. "Tengo una presunción siempre favorable" del ex presidente andaluz, dice Zapatero.
Por cierto, que la redacción correcta sería la siguiente: lo estás arreglando; cuando te enteres, seguiremos hablando, lumbrera, que ahora empieza la pelí del oeste. Salud. P. D. Me entretiene más.
Menudos argumentos para claudicar. Lo dicho un burro ilustrado.salud.y final
Menos ladrillo y más ordenadores
Anda Zapatero con la seguridad absoluta de haber encontrado el Santo Grial que nos lleve en la buena dirección y nos haga salir de esta malhadada crisis que nunca existió. así, le ha dado por obsesionarse con un "cambio de modelo productivo" que consista en "menos ladrillo y más ordenadores". Socialista como él es, considera que semejante cambio sólo puede producirse a base de más Estado, más subvenciones, más intervencionismo. Y como si no hubieran tenido ya bastante, va a empezar a imponerlo por decreto en Andalucía, la de las cifras astronómicas de paro y corrupción, la región en que la mayor empresa y agencia de colocación es "la PSOE".
Es fácil averiguar en qué se traducen en el mundo real estas pretensiones zapateriles. Porque no es que no se haya intentado antes. Contaba Alberto Illán en el Instituto Juan de Mariana la penosa e ilustrativa historia del fabricante de móviles Vitelcom. Nacido en 2001, instalado en el Parque Tecnológico de Andalucía, forrado con subvenciones, parece un prototipo ideal de ese nuevo "modelo productivo" por el que aboga Zapatero. A ustedes, seguramente, no les sonará de nada la empresa. Eso es porque se dedicó casi en exclusiva a diseñar móviles para la marca Blanca de Movistar y, claro, no hay quien consiga que la gente recuerde tu nombre cuando nunca se lo has dicho. Curiosamente, mi primer móvil fue uno de ellos: el fabuloso TSM30, y sólo supe de la existencia de Vitelcom cuando me dio problemas y busqué una solución en los foros de Internet, donde todo se sabe.
Finalmente, telefónica cambió de estrategia y, como mala empresa que vive de la subvención y no del mercado, vitelcom se hundió porque no se había preocupado de encontrar más clientes. El dinero del contribuyente acabó en la papelera y los trabajadores se dedicaron a exigir que los recolocaran en otra parte. La PSOE, parece ser, cumplió. una gran agencia de recolocación, la PSOE.
Esta es la historia de lo que sucede cuando se pretende crear empresas de alta tecnología por decreto. La anciana IBM, microsoft, google, hP, nokia, acer, asus... son todas ellas empresas que conocemos y que han llegado a ser grandes, referentes dentro del mundo tecnológico en el que nos movemos. También tienen en común que no fueron creadas por decreto. Ni siquiera llegaron a funcionar jamás los planes quinquenales, que al fin y al cabo eran más modestos y sólo pretendían producir bienes y servicios básicos y conocidos de antemano. Imaginen si encima se pretende que políticos, burócratas y liberados sindicales decidan qué proyectos son innovadores y cuáles no. No sólo no lo lograrán, sino que es más que probable que haya quien decida en función de súbitos aumentos de su cuenta bancaria.
Zapatero no puede cambiar el modelo productivo. Lo pueden hacer emprendedores como los que fundaron Blusens. El Gobierno tan sólo puede dar facilidades para que surjan y tengan éxito este tipo de iniciativas, bajando impuestos, reduciendo regulaciones y eliminando trámites. Y, sí, reformando el mercado de trabajo, que es uno de los mayores obstáculos con los que se tiene que enfrentar un empresario, especialmente cuando es pequeño y no sabe si arriesgarse a crecer o no, porque los costes de equivocarse son inmensos. Pero eso es justo lo que no hará el presidente del Gobierno. Así que nos tendremos que conformar con menos ladrillo y menos ordenadores.
No respondo a nadie , simplemente me afirmo en lo dicho, esto no es una crisis pasajera, es un hundimiento economico-social (y si no al tiempo). La vida , la calidad de vida está cayendo en picado, empresas que se crearon antes de la guerra civil del 36 están cerrando, y los especuladores siguen ofreciendo "descuentos engaña bobos" sobre inmuebles sobrevalorados un 300%. Es alucinante, la gente de rentas medias empobreciéndose paulatinamente (bajdas de salarios, despidos de uno de los conyuges, ruina de autónomos, etc... ) y los especuladores siguen en sus trece, mOTIVO: el dinero no está en la SOCIEDAD O CLASES MEDIAS, lo detenta la banca y las familias-corporaciones influyentes políticamente de este país: sOLUCION: los bienes sobrevalorados se venden entre ellos.Ja, ja ,ja es broma! estos pájaros son muy listos y sólo colocan su mierda aprecio de oro a los pobres ignorantes ilusionados con una vida de mejor comodidad. Consejo: vive sencillamente con dignidad, ten "pasta" para ir con tu familia o colegas de picnic o copas y no compres zulos q te condenaran a no dormir bien durante años. Suerte.
Los precios de mi zona, al lado del puente de vallecas, para llorar, pisos algunos de 30 años para reformar.
Áticos retiro, adelfas 4 dorm 6 269 m² 3.160 850.000 eur a reformar
Vídeo pisos Luis mitjans, 40 5 dorm 1 148 m² 2.696 399.000 eur a reformar
Vídeo pisos gandía, 7 3 dorm 4 87 m² 3.678 320.000 eur
2 fotos pisos gandía, 5 3 dorm 7 85 m² 3.059 260.000 eur a reformar
2 fotos pisos Luis mitjans, 36 4 dorm 2 86 m² 3.140 270.000 eur a reformar
16 fotos pisos valderribas, 48 3 dorm 2 102 m² 3.186 325.000 eur
3 fotos pisos mesejo, 15 3 dorm 1 82 m² 3.232 265.000 eur a reformar
14 fotos pisos Luis mitjans, 40 3 dorm 2 128 m² 3.242 415.000 eur
16 fotos pisos mesejo, 9 3 dorm 5 110 m² 3.278 360.607 eur
10 fotos pisos Luis mitjans, 56 3 dorm bj 160 m² 3.313 530.000 eur
17 fotos pisos gandía, 8 4 dorm 7 105 m² 3.406 357.602 eur
5 fotos pisos ciudad de barcelo... 4 dorm 5 105 m² 3.438 361.000 eur
Foto pisos cafeto, s/n 3 dorm 166 m² 3.488 579.000 eur obra nueva
Foto pisos cafeto, s/n 3 dorm 129 m² 3.682 475.000 eur obra nueva
Foto pisos cafeto, s/n 3 dorm 154 m² 3.701 570.000 eur obra nueva
Foto pisos cafeto, s/n 3 dorm 118 m² 3.814 450.000 eur obra nueva
11 fotos pisos Federico moreno t... 3 dorm 7 107 m² 3.832 410.000 eur
8 fotos pisos ciudad de Barcelona 3 dorm 7 95 m² 3.874 368.000 eur
19 fotos pisos mesejo, 9 3 dorm 5 98 m² 3.986 390.600 eur
14 fotos pisos doctor esquerdo, 183 3 dorm 5 120 m² 4.008 481.000 eur
11 fotos pisos valderribas, 64 3 dorm 2 120 m² 4.042 485.000 eur
13 fotos pisos Luis mitjans, 7 3 dorm 5 110 m² 4.091 450.000 eur
6 fotos pisos gandía, 6 3 dorm 2 80 m² 4.125 330.000 eur
20 fotos pisos valderribas, 48 3 dorm 3 80 m² 4.150 332.000 eur
6 fotos pisos jativa, 4 3 dorm 2 95 m² 4.158 395.000 eur
Bueno, los precios tienen q bajar es cuestión de pagar por una casa su justo valor. Yo, de momento, lo único razonable (y no demasiado) es lo que se oferta en VPO o por gestión municipal. Tengo capacidad para pagar una hipoteca de una vivienda en renta libre ( y además de una buena entrada) pero no se trata de eso, se trata de pagar por un bien su valor real más un tanto de sobreprecio por lo que sea. Pregunta: ¿Ahora y dentro de un año estaremos en general mejor que hace ocho años? ¿Y qué hace doce años? ¿Existen las mismas expectativas favorables que hace quince años? Y sin embargo,..... los precios, los posibiliadades de financiación, el acceso al trabjo, etc. pues eso, ahí la respuesta!
Ha! Y esto no depende del partido político q gobierna o gobernó hace esos años, es otro tema.
Yo creo que tienen que bajar de precio, porque si yo ahora pierdo mi trabajo, para encontrar otro trabajo similar, tendría que aceptar una rebaja de sueldo. Y eso contando con encontrarlo rápido cosa que es dificil ahora mismo.
Para una s. A se necesitaban 60000 euros si no recuerdo mal
Hombre, a bote pronto ( de dar saltos, no de votar en urnas)desde el año 2.000 hasta el 2007, la vivienda ha subido una media del 15% añual, es decir: 1,15e7, es deicir, más o menos un 260%, mientras que el I.P.C, lo ha hecho a una media, venga, del 5%, por tanto 1,05e8, es decir, un 47%.
Por tanto, el valor de 100 € actualizado al I.P.C. Desde enero de 2000 a enero de 2009 es de 147€, mientras que en la vivienda 100€ se han transformado en 260€, por tanto el valor de la burbuja es del 56%.
Eso no quiere decir que vayan a bajar los pisos un 56% respecto a los máximos de 2007, la vivienda bajará pero nadie sabe cuanto, ni cuando.
Este "profundo análisis" está basado en una de las máximas de murphy, que dice algo así:
"Si se parte de un supuesto falso y se aplca un riguroso analisis, se llegará a una conclusión falsa. Es mejor, por tanto no ser rigurso en el análisis y así, al menos, se tendrá una probabilidad estadística de acertar"
No sé porqué tanto análisis de gurús, que no aciertan ni una.
Saludos.
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