"Antes se compraba un piso tras visitar cuatro o cinco viviendas, ahora ni con 50"

Gonzalo bernardos, profesor de la universidad de Barcelona (ub), destaca en el informe de coyuntura inmobiliaria de grupqualitat  que la inseguridad en los compradores de vivienda es una de los puntos más importantes que rigen el mercado inmobiliario. "Aunque tengan un elevado deseo de comprar un piso y dispongan del capital necesario para hacerlo, en la coyuntura actual a la mayor parte de la demanda le cuesta mucho decidirse", señala el expert

En su opinión, en los últimos años, "los compradores tenían el temor de comprar excesivamente caro y los vendedores de vender demasiado barato", por lo que en la mayoría de las veces ambos se han decantado por un "me espero", que no siempre es acertado

Según bernardos, los compradores andan a la caza del chollo, aunque "en algunas ocasiones no tienen para nada claro qué características debe poseer una vivienda para ser considerada como tal". Hace cinco años, "un gran número de parejas compraba una vivienda después de haber visto únicamente cuatro o cinco. La última observada les gustaba y tenían la certeza de que si no se daban prisa, sería adquirida por otros o subiría de precio. En cambio, durante el año pasado, un signifcativo número de familias han llegado a mirar más de 50 pisos y han sido incapaces de tomar una decisión". Incluso, añade, "al final, en algunas ocasiones han optado por el alquiler con opción de compra, por si el precio baja mucho más en el futuro"

Y es que "en pleno boom inmobiliario, la demanda se conformaba con un piso 'correcto' y en cambio, ahora, una signifcativa parte de la misma, busca el ideal y no acepta sustitutos de inferior categoría"

El profesor indica que en muchos casos, "las dudas y vacilaciones han conducido a una decepción, ya que después de múltiples refexiones y bastantes meses, la correspondiente familia ha conseguido tomar una decisión: de las viviendas visitadas hay tres que estarían dispuestos a comprar. La sorpresa es monumental cuando comprueban que todas ellas ya han sido vendidas", algo que está pasando mucho en determinados barrios de Barcelona y Madrid. "Después de la decepción, llegan las prisas y el choque con la realidad. Ésta no es otra que en las grandes ciudades españolas, especialmente en los distritos habitados por la clase media donde la oferta es limitada, el número de chollos cada vez es menor", argumenta bernardos, quien recomienda "no confundir los deseos de que la vivienda va a bajar mucho, con la realidad"

¿Qué hace vendible un piso? ¿qué precio es el adecuado?

Bernando continúa explican que las dos variables principales que hacen vendible a un piso son: "buena localización y precio asequible". "En la actualidad, se considera una adecuada ubicación un lugar donde una familia dispone de múltiples servicios (numerosos colegios, comercios, médicos, etc.) en las proximidades de su residencia, así como buenas comunicaciones con el centro de la ciudad, las principales zonas de ofcinas y las localidades limítrofes"

Respecto al precio, "en numerosos casos, un precio atractivo es aquél que ha disminuido más de un 25% respecto al inicio de 2007. Si la rebaja del importe es muy elevada, pero la vivienda no está bien situada, su venta es difícil. Esto sucede con la mayoría de las promociones ubicadas en pequeñas localidades (población inferior a los 10.000 habitantes), en los nuevos ensanches de algunas capitales de provincia o en los barrios recién creados en ciudades próximas a las grandes urbes. Por otra parte, también entraña la comercialización del piso una gran difcultad si la localización es privilegiada, pero el precio no se ha procedido a reducir sustancialmente, sino sólo a “retocar” (disminución inferior al 10%)"

Bernardos apunta que "desde el inicio de la crisis, un importante número de propietarios de pisos usados han bajado el precio poco y mal. Ésta es la principal causa por la que en muchas ocasiones la vivienda ofrecida no ha encontrado después de más de un año en oferta nadie que la compre y prácticamente ningún interesado". Algunos, continía, "se niegan a continuarlo bajando, desoyendo los consejos de los agentes inmobiliarios, ya que están convencidos de que ya lo han reducido en la cuantía sufciente. Además, estiman que pronto volverá a subir". Desde mi perspectiva, sentencia, "cometen una gran equivocación ya que no es ni mucho menos lo mismo que en algunas ubicaciones el precio se estabilice durante el 2010 a que éste recobre próximamente su tendencia alcista"

Situación para 2010

Las previsiones de bernardos apuntan que "las ventas seguirán con la tendencia al alza ya advertida durante el pasado ejercicio, sin embargo, su cifra volverá a ser insatisfactoria. En términos históricos, probablemente sean equivalentes a las alcanzadas durante 1994 o 1995"

Respecto al precio, estima que "continuará bajando en el segmento de viviendas turísticas y en las promociones ubicadas en la 'ciénaga de Shrek' (poblaciones donde existe una escasísima demanda natural y un stock de viviendas en venta muy elevado). No obstante, a finales de año, dejará de hacerlo en la mayoría de los barrios de las principales ciudades del país habitados por la clase media. Es decir, en las buenas localizaciones, pero no en las emblemáticas, ya que la demanda por motivo de inversión continuará siendo reducida e incapaz de absorber una parte signifcativa del stock de viviendas de lujo"