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¿Qué zonas son las más rentables para comprar un piso como inversión para alquilarlo? ¿cuáles son las mejores para alquilar una vivienda desde el punto de vista del inquilino? idealista.com ha cruzado los datos de su informe de precios de venta y alquiler del cierre de 2010 y te ofrece la lista de las zonas más interesantes para ambos casos. El dato ofrece la rentabilidad anual bruta de tener una casa en alquiler en diferentes puntos de España
Al comprar una vivienda para alquilar -mirando sólo términos económicos y dejando a un lado la demanda o gastos de cada parte- debemos medir en cuáles me saldrá más rentable cada euro invertido. Así, hay zonas a precios económicos en las que luego se obtienen buenos rendimientos por el alquiler
En Madrid, por ejemplo, las mejores zonas son puente de vallecas, villaverde o carabanchel, ya que aunque alquilaré la casa más barata que en barrio Salamanca o chamartín, el coste inicial de adquirir la casa es menor. Es decir, el dinero que puede cobrarse de más en barrio Salamanca por el alquiler, no es proporcional a lo que cuesta de más una vivienda en esa zona. Con los datos en la mano, vemos como el m2 en chamartín es un 91% más caro que en carabanchel, pero el precio al que se alquila una casa en chamartín "sólo" es un 35% superior al de carabanchel
A nivel nacional, la rentabilidad bruta de una vivienda en alquiler en Badajoz y Las Palmas de Gran Canaria (4,9% y 4,5% respectivamente) es la más alta. Mientras, a coruña y santander (3%, en ambos casos) ofrecen el menor rendimiento
Mirando desde el punto de vista del inquilino, sólo hay que invertir las tablas. Es decir, chamartín o Salamanca son zonas en las que es más rentable vivir de alquiler que comprado. De hecho, en estas zonas se tardaría cerca de 30 años en desembolsar mediante el pago del alquiler el precio equivalente del piso, mientras que en zonas más modestas, como carabanchel o vallecas, apenas rondarían los 20 años
Queda recordar que la rentabilidad de los bonos del tesoro a cinco años (equivalente a la duración de un contrato de alquiler) es del 4,5%. Aunque la fiscalidad de los productos es diferente, se puede observar como en la mayoría de las zonas de España el precio de la vivienda aún no es interesante para hacer negocio alquilando
| Madrid (euros/m2) | ||||
| Distrito | &Euro;/ m2 venta | &Euro;/m2 alquiler | Años alquiler = compra | % |
| Puente de vallecas | 2.304 | 9,7 | 19,7 | 5,1 |
| Villaverde | 2.183 | 8,8 | 20,7 | 4,8 |
| Carabanchel | 2.550 | 9,6 | 22,0 | 4,5 |
| Usera | 2.401 | 9,0 | 22,2 | 4,5 |
| Latina | 2.571 | 9,3 | 23,0 | 4,4 |
| Villa de vallecas | 2.652 | 9,3 | 23,7 | 4,2 |
| Centro | 4.049 | 14,1 | 23,9 | 4,2 |
| VicÁlvaro | 2.635 | 9,0 | 24,3 | 4,1 |
| San Blas | 2.936 | 10,0 | 24,4 | 4,1 |
| Moratalaz | 2.753 | 9,3 | 24,7 | 4,0 |
| Tetuan | 3.603 | 11,9 | 25,1 | 4,0 |
| Arganzuela | 3.503 | 11,4 | 25,6 | 3,9 |
| Ciudad lineal | 3.475 | 10,8 | 26,8 | 3,7 |
| Barajas | 3.435 | 10,6 | 27,1 | 3,7 |
| Hortaleza | 3.821 | 11,2 | 28,5 | 3,5 |
| Retiro | 4.413 | 12,6 | 29,1 | 3,4 |
| Moncloa | 4.164 | 11,8 | 29,3 | 3,4 |
| Salamanca | 5.066 | 14,4 | 29,3 | 3,4 |
| Chamberí | 4.790 | 13,4 | 29,7 | 3,4 |
| Fuencarral | 3.696 | 10,3 | 29,9 | 3,3 |
| Chamartín | 4.874 | 13,0 | 31,1 | 3,2 |
| Madrid | 3.700 | 12,0 | 25,8 | 3,9 |
| Municipio | &Euro;/ m2 venta | &Euro;/m2 alquiler | Años alquiler = compra | % |
| Valdemoro | 1.982 | 8,1 | 20,3 | 4,9 |
| Parla | 1.775 | 6,9 | 21,5 | 4,7 |
| Móstoles | 1.900 | 7,3 | 21,6 | 4,6 |
| Fuenlabrada | 1.990 | 7,5 | 22,1 | 4,5 |
| Torrejón de ardoz | 2.070 | 7,4 | 23,4 | 4,3 |
| Getafe | 2.285 | 8,1 | 23,6 | 4,2 |
| Aranjuez | 1.830 | 6,5 | 23,6 | 4,2 |
| Leganés | 2.311 | 8,1 | 23,7 | 4,2 |
| Collado villalba | 2.073 | 7,2 | 23,9 | 4,2 |
| Alcalá de henares | 2.173 | 7,5 | 24,1 | 4,2 |
| Alcorcón | 2.408 | 8,0 | 25,2 | 4,0 |
| S. Seb. De los reyes | 2.750 | 9,0 | 25,3 | 3,9 |
| Alcobendas | 2.814 | 9,2 | 25,4 | 3,9 |
| Galapagar | 2.045 | 6,7 | 25,5 | 3,9 |
| San Lorenzo del escorial | 2.295 | 7,5 | 25,5 | 3,9 |
| Rivas vaciamadrid | 2.281 | 7,4 | 25,6 | 3,9 |
| Rozas de Madrid (las) | 3.046 | 9,9 | 25,7 | 3,9 |
| Colmenar viejo | 2.291 | 7,1 | 26,7 | 3,7 |
| La moraleja | 4.820 | 14,8 | 27,2 | 3,7 |
| Majadahonda | 3.355 | 9,8 | 28,4 | 3,5 |
| Tres cantos | 3.001 | 8,8 | 28,4 | 3,5 |
| Pozuelo de alarcón | 3.724 | 10,1 | 30,7 | 3,3 |
| Barcelona (euros/m2) | ||||
| Distritos | &Euro;/ m2 venta | &Euro;/m2 alquiler | Años alquiler = compra | % |
| Ciutat vella | 3.543 | 13,5 | 21,9 | 4,6 |
| Nou barris | 2.809 | 9,9 | 23,8 | 4,2 |
| Sants-montjuïc | 3.287 | 11,0 | 24,9 | 4,0 |
| Sant andreu | 3.093 | 10,3 | 25,1 | 4,0 |
| Sant martí | 3.764 | 12,3 | 25,6 | 3,9 |
| Horta guinardó | 3.220 | 10,2 | 26,2 | 3,8 |
| Gràcia | 4.038 | 11,7 | 28,8 | 3,5 |
| Eixample | 4.353 | 11,9 | 30,4 | 3,3 |
| Sarrià-sant gervasi | 5.128 | 12,4 | 34,5 | 2,9 |
| Les corts | 5.075 | 11,9 | 35,5 | 2,8 |
| Barcelona | 4.046 | 11,9 | 28,3 | 3,5 |
| Municipios | &Euro;/ m2 venta | &Euro;/m2 alquiler | Años alquiler = compra | % |
| Gavà | 3.122 | 11,6 | 22,4 | 4,5 |
| Hospitalet de llobregat | 2.777 | 10,3 | 22,5 | 4,5 |
| Rubí | 2.292 | 8,4 | 22,6 | 4,4 |
| Manresa | 1.738 | 6,2 | 23,4 | 4,3 |
| Mataró | 2.561 | 9,1 | 23,4 | 4,3 |
| Terrassa | 2.062 | 7,3 | 23,5 | 4,3 |
| Santa coloma | 2.626 | 9,0 | 24,2 | 4,1 |
| Badalona | 2.753 | 9,5 | 24,3 | 4,1 |
| Castelldefels | 3.218 | 10,8 | 24,7 | 4,0 |
| Sabadell | 2.397 | 7,9 | 25,4 | 3,9 |
| Granollers | 2.572 | 7,9 | 27,0 | 3,7 |
| Sant cugat del vallès | 3.901 | 11,1 | 29,4 | 3,4 |
| Sitges | 4.205 | 11,8 | 29,7 | 3,4 |
| España | ||||
| Ciudad | &Euro;/ m2 venta | &Euro;/m2 alquiler | Años alquiler = compra | % |
| Badajoz | 1.134 | 4,6 | 20,4 | 4,9 |
| Las palmas | 1.861 | 7,0 | 22,1 | 4,5 |
| Lleida | 1.418 | 5,1 | 23,0 | 4,4 |
| Huelva | 1.613 | 5,7 | 23,7 | 4,2 |
| Ciudad Real | 1.822 | 6,4 | 23,8 | 4,2 |
| Málaga | 2.036 | 7,1 | 23,9 | 4,2 |
| Cuenca | 1.656 | 5,7 | 24,2 | 4,1 |
| Alicante / alacant | 1.674 | 5,5 | 25,3 | 4,0 |
| Palma de Mallorca | 2.466 | 8,1 | 25,3 | 3,9 |
| Cáceres | 1.640 | 5,4 | 25,5 | 3,9 |
| Madrid | 3.700 | 12,0 | 25,8 | 3,9 |
| Oviedo | 2.214 | 7,1 | 25,9 | 3,9 |
| Girona | 2.373 | 7,5 | 26,3 | 3,8 |
| Toledo | 2.127 | 6,7 | 26,3 | 3,8 |
| Córdoba | 2.041 | 6,4 | 26,4 | 3,8 |
| Cádiz | 2.716 | 8,6 | 26,4 | 3,8 |
| Sevilla | 2.665 | 8,3 | 26,7 | 3,8 |
| Almería | 1.800 | 5,6 | 26,7 | 3,7 |
| Pamplona | 2.689 | 8,2 | 27,4 | 3,7 |
| Vitoria | 2.930 | 8,9 | 27,4 | 3,7 |
| Albacete | 1.913 | 5,8 | 27,7 | 3,6 |
| Bilbao | 3.762 | 11,3 | 27,8 | 3,6 |
| Ávila | 1.657 | 5,0 | 27,9 | 3,6 |
| Tarragona | 2.504 | 7,5 | 27,9 | 3,6 |
| Barcelona | 4.046 | 11,9 | 28,3 | 3,5 |
| Zaragoza | 2.471 | 7,3 | 28,3 | 3,5 |
| León | 1.834 | 5,4 | 28,4 | 3,5 |
| Murcia | 1.981 | 5,8 | 28,4 | 3,5 |
| Granada | 2.126 | 6,2 | 28,5 | 3,5 |
| València | 2.248 | 6,5 | 28,7 | 3,5 |
| Valladolid | 2.078 | 5,9 | 29,2 | 3,4 |
| Burgos | 2.207 | 6,3 | 29,4 | 3,4 |
| Castellón | 1.659 | 4,7 | 29,5 | 3,4 |
| Logroño | 2.160 | 6,0 | 29,9 | 3,3 |
| Segovia | 2.319 | 6,3 | 30,8 | 3,2 |
| Guadalajara | 2.076 | 5,5 | 31,4 | 3,2 |
| Salamanca | 2.371 | 6,3 | 31,5 | 3,2 |
| Santander | 2.899 | 7,2 | 33,5 | 3,0 |
| A coruña | 2.594 | 6,4 | 33,8 | 3,0 |
Nota: los zonas que figuran en las tablas son todas aquellas de las que se tienen datos tanto de precio de venta como de precio de alquiler
69 Comentarios:
Compramos a un banco o caja un inmueble en 200.000 € que nos financian al 100% y simplemente tendremos que pagar los gastos de escritura que pueden ser 20.000 €.... si consideramos un prestamo al 2,5%... pagariamos una cuota de 790 € a 30 años, por tanto pagaremos un total de 284.400 + 20.000 = 304.400 €
Si esa vivienda la alquilamos en 700 €, que sería algo normal y consideramos un incremento de ipc del 3%.... el inquilino nos habrá pagado 399.633 €.
En consecuencia, con una inversión de 20.000 € y algunos euros en los 5 primeros años... obtendremos 95.000 € y una vivienda que nos ha pagado el inquilino y si esta vivienda se ha revalorizado a razón del ipc, que es lo deseado por todos los burbus, valdría unos 471.000 €. En 30 años
Por tanto si una persona con 35 años, compra a su banco una vivienda de las que tiene adjudicadas y la alquila... tiene una jubilación asegurada, ya sea manteniendola en alquiler o vendiendola.
Sin embargo el que opte por el alquiler, tendrá que pagar estos 30 años practicamente lo mismo que el que la adquiere y cuando se jubile tendrá una renta por alquiler de 1.650 € con su pensión.
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El tipo de interes es muy bajo habria que hacer los calculos con el 4,5% de interes, tambien habria que añadirle el 10% de gastos de compraventa, un 0.75% anual de gastos (comunidad, ibi, seguros) con lo cual el gasto final se situara cerca de los 400.000, y la casa no se revalorizará tanto como la inflaccion (habria que hacer reformas que no ha calculado) por lo tanto valdria unos 300.000.
Por otro lado una inflaccion del 3% es elevada si se toman unos intereses del 4,5% (habria que tomar un 2%) en cuyo caso el inquilino pagará unos 350.000.
La situacion final no es que dentro de 30 años el que compre tenga una casa de 471.000 € y 95.000€ ahorrados mientras que el que alquila no tenga nada, con calculos mas realistas el que compra dentro de 30 años tendra una casa de 300.000 y el que alquila 60.000€.
Esto es suponiendo que la casa que se compre no este sobrevalorada, y que vivas en ella durante los 30 años, comprarse un apartamento con 28 que tienes que vender dentro de 5 años no es rentable.
Con esto no quiero decir que haya que comprar ahora ya que si las casas bajan mas la operacion será mas rentable, pero eso ya entra dentro de la especulacion en el buen sentido de la palabra
El asunto es muy sencillo y para ello vamos a poner un ejemplo tambien sencillo:
Compramos a un banco o caja un inmueble en 200.000 € que nos financian al 100% y simplemente tendremos que pagar los gastos de escritura que pueden ser 20.000 €.... si consideramos un prestamo al 2,5%... pagariamos una cuota de 790 € a 30 años, por tanto pagaremos un total de 284.400 + 20.000 = 304.400 €
Si esa vivienda la alquilamos en 700 €, que sería algo normal y consideramos un incremento de ipc del 3%.... el inquilino nos habrá pagado 399.633 €.
En consecuencia, con una inversión de 20.000 € y algunos euros en los 5 primeros años... obtendremos 95.000 € y una vivienda que nos ha pagado el inquilino y si esta vivienda se ha revalorizado a razón del ipc, que es lo deseado por todos los burbus, valdría unos 471.000 €. En 30 años
Por tanto si una persona con 35 años, compra a su banco una vivienda de las que tiene adjudicadas y la alquila... tiene una jubilación asegurada, ya sea manteniendola en alquiler o vendiendola.
Sin embargo el que opte por el alquiler, tendrá que pagar estos 30 años practicamente lo mismo que el que la adquiere y cuando se jubile tendrá una renta por alquiler de 1.650 € con su pensión.
Uds. Mismos señores.
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Problemas con tus calculos.
1º Nadie te va a financiar el 100%, aunque si hay que hacer calculos de rentabilidades tendriamos que decir el 110%
2º La cuota al 2,5% durante 30 años de 220.000 euros es 876 euros al mes, no 790. Para hacer calculos mejor tener bien calibrada la calculadora (me imagino que los 20.000 euros de gastos no los incluyes?)
3º Los tipos de intereses estan ahora por debajo de la inflacion, va a estarlo toda la vida? Ni tu te lo crees. Si calculas inflaciones del 3% calcula entonces intereses del 5% y te acercaras mas a lo que ocurrirar en proximos años (al 5% el pago seria de 1193 euros)
4º Los alquileres es un pago relativamente irregular. Cualquier persona que alquile pisos sabe que tiene que descontar periodos en los que no se alquila y si tiene muy mala suerte, periodos en los que tiene que echar a un moroso. Asi que sobre las rentas del alquiler igual tienes que restarte un 10% al menos para ser mas realista.
5º El piso tiene gastos, ibi, comunidad, derramas, reparaciones entre inquilinos..... que tambien hay que restar a sus rentabilidades.
6º El alquiler puede subir y bajar mucho mas o menos que el ipc. Nadie te garantiza que los alquileres no bajen (hay tanto stock acumulado que, tarde o temprano si no se vende, saldra en alquiler que asusta un poco) te diria que los precios de alquiler que ahora mismo se pagan son demasiado altos. Yo tengo una edad y recuerdo perfectamente alquileres mucho mas baratos hace 10, 20 y no digamos si nos vamos a 30 años. Y no te hablo de cifras nominales sino de porcentajes sobre el salario. Ahora mismo el alquiler es desproporcionado motivado por la escasez que hubo durante varios años debido a que todo el mundo preferia tener el piso vacio para especular. Tu crees que eso va a continuar asi?
Falta mucho camino para que la vivienda vuelva a sus precios historicos y el alquiler tambien.
Rentabilidades pasadas no garantiza rentabilidades futuras. Mala inversion para quien quiera garantizarse su jubilacion.
Se te ha olvidado mencionar el movimiento okupa, que pasa si se meten y * destrozan * la vivienda ?
Con tantas familias en la ruina......creo que es lo que pasara en todo el pais muy pronto.
¿La alquilas en 700€ y no tienes gastos?
IBI, seguro, comunidad, derramas,....
Sin embargo el que opte por el alquiler, tendrá que pagar estos 30 años practicamente lo mismo que el que la adquiere y cuando se jubile tendrá una renta por alquiler de 1.650 € con su pensión.
Uds. Mismos señores.
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Jeje no escarmentamos ..¡¡¡
Eso era el cuento la lechera de antes,
Preguntaselo a los alemanes, suizos, neocelandeses, japoneses,americanos, hungaros, albaneses....y la tira más
Olvidaros ....ya hay viviendas pa aburrir y en competencia de alquileres que saldran muchas mas....alquileres bajaran
La juventud emigra
La natalidad a menos
Emigrantes se van
No hay dinero = no hay mercado
El poco dinero solo transacionará con lo más barato
Los que sigan subidos a la parra, van a esperar hasta que las ranas crien pelo
Ya no quedan tontos (con credito)
"Los burros sobraban antes en España, y los bancos ya no dan alfalfa."
No hay más (solo los tontos se engañan)
No hay más (solo los tontos se engañan)
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Efectivamente.... no has podido decir mejor lo que estas haciendo.
Por cierto, los europeos que alquilar, no te creas que es porque son más listos que nosotros,..... lo que les pasa es que no pueden comprar.
A pesar de lo que pensais de que en Europa regalan los pisos.
http://www.idealista.com/pagina/inmueble?codigoinmueble=VW0000001231436…
Aqui os he dejado otros enlace para que los muertos de hambre que dicen que se van a comprar una vivienda en chamberi a mitad de precio espabile.
13.000 euritos /m2 y eso que es bajo y ademas interior y ademas el edificio es viejo. Y sin embargo sois tan muertos de hambre que no podeis ni pagar el aseo de invitados. Veamos un aseo tiene por lo menos 2 m2, por 13.000. Nos da la maravillosa cifra de 26.000 euros por un aseo de invitados, y resulta que vosotros los fantasmas muertos de hambre que os ibais a comprar un pisazo en chamberi resulta que no podriais ni pagar tan solo el aseo, y no digamos una plaza de garaje (entre 60.000 las cutres y 150.000 las amplias y decentes).
Mirar mirar muertos de hambre, que dura es la vida cuando ni siquiera juntando todos vuestros ahorros podeis pagar 1 solo metro cuadrado de una zona decente. Puesto que por aqui por chamberi hay muchas oficinas empiezo a pensar que a los muertos de hambre habria que haceros pagar una tasa por pisar suelo de chamberi o respirar nuestro aire . Es como darle margaritas a los cerdos, es injusto que lo hagais gratis aunque solo sean 8 horas de lunes a viernes...
... un aseo de invitados, y resulta que vosotros los fantasmas muertos de hambre que os ibais a comprar un pisazo en chamberi resulta que no podriais ni pagar tan solo el aseo, y no digamos una plaza de garaje (entre 60.000 las cutres y 150.000 las amplias y decentes).
Mirar mirar muertos de hambre, que dura es la vida cuando ni siquiera juntando todos vuestros ahorros podeis pagar 1 solo metro cuadrado de una zona decente. Puesto que por aqui por chamberi hay muchas oficinas empiezo a pensar que a los muertos de hambre habria que haceros pagar una tasa por pisar suelo de chamberi o respirar nuestro aire . Es como darle margaritas a los cerdos, es injusto que lo hagais gratis aunque solo sean 8 horas de lunes a viernes...
......................................
Una cosa, desde qué psiquiatrico escribes, pedazo de demente???????
SIN EMBARGO EL QUE OPTE POR EL ALQUILER, tENDRÁ qUE PAGAR ESTOS 30 AÑoS PRACTICAMENTE LO MISMO QUE EL QUE LA ADQUIERE Y CUANDO SE JUBILE TENDRÁ uNA RENTA POR ALQUILER DE 1.650 € CON SU PENSIÓn.
UDS. MISMOS SEÑoRES.
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Jeje no escarmentamos ..¡¡¡
Eso era el cuento la lechera de antes,
Preguntaselo a los alemanes, suizos, neocelandeses, japoneses,americanos, hungaros, albaneses....y la tira más
Olvidaros ....ya hay viviendas pa aburrir y en competencia de alquileres que saldran muchas mas....alquileres bajaran
La juventud emigra
La natalidad a menos
Emigrantes se van
No hay dinero = no hay mercado
El poco dinero solo transacionará con lo más barato
Los que sigan subidos a la parra, van a esperar hasta que las ranas crien pelo
Ya no quedan tontos (con credito)
"Los burros sobraban antes en España, y los bancos ya no dan alfalfa."
No hay más (solo los tontos se engañan)
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Y mañAna el cielo caera sobre nuestras cabezas.
Ni la juventud emigra tanto
Ni la natalidad baja tanto
Ni lo emigrantes se van tanto
Lo cierto es que el grueso de la poblacion española tiene entre 35 y 50 años, es decir, hasta el 2040 no se notara la bajada de la poblacion ( si es que se produce).
Podeis esperar tanto tiempo de alquiler para comprar piso, que en realidad es lo unico que os interesa a lo que tanto pronosticais en estos foros.
Pues no hay ciudadanos del norte de Europa con ganas de tener un pisito/ pisazo o casita en España, asi que a la que bajen un poco mas de precio tendran mucha mas solvencia (ellos si han ahorrado) para comprar con hipoteca o sin ella antes que los pelanas que tanto os quejais en este foro.
Pues no os quedan años de alquiler por delante para pagarnos nuestras hipotecas
Solo sabemos que la "época del pelotazo" quedó atrás. Eso es seguro.
Lo demás son especulaciones absurdas.
Una verdad que no admite controversia: es necesario vivir en una casa.
Dada esta verdad irrefutable y que la gente de pasta tiene muchos negocios inmobiliarios no debemos esperar que la cosas mejore. Sin embargo, algo que ellos no esperan es que el pueblo salga a las calles tipo Túnez y Egipto y ponga las cosas en su sitio aunque no le guste a nadie que puñetas...
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