Así es arroyo del fresno, el pau más desconocido y privilegiado de Madrid (vídeo)

Un nuevo pau cobra vida en Madrid. Se trata de arroyo del fresno, un desarrollo ubicado al noroeste de Madrid y casi desconocido para los madrileños. No en vano, ha estado parado más de 10 años, aunque por él ya pasa incluso el metro, y parece que por fin ahora arrancará la construcción de viviendas. Emilio Jiménez, gerente de la junta de compensación de la ue 2, enseña a idealista news cómo será este nuevo barrio

Arroyo del fresno cuenta con 1,5 millones de m2 situados al norte de Madrid, dentro de la m-40, entre mirasierra y el monte de el pardo. Es un desarrollo pequeño que albergará apenas 3.200 nuevas viviendas en un espacio con una baja densidad. La zona contará además con 99.000 m2 de zonas verdes públicas, 36.000 m2 de parcelas deportivas, más de 52.000 m2 de parcelas educativas y casi 17.000 m2 que se destinarán a la construcción de un nuevo intercambiador. Uno de sus alicientes principales lo constituyen los 650.000 m2 que han sido cedidos a la real federación española de golf, donde se ha construido un campo para la práctica de este deporte y al que tendrán vistas algunas de las viviendas del desarrollo

Arroyo del fresno ha pasado por momentos difíciles que han retrasado su construcción. La aprobación del plan parcial data de 1999 aunque todavía no se ha empezado ninguna vivienda. Sin embargo, toda la urbanización está ya acabada y pagada por los propietarios y, una vez solucionados los conflictos, las primeras viviendas empezarán a levantarse partir de la próxima primavera y estarán habitadas en verano de 2014

¿Por qué se ha producido el retraso del pau de arroyo del fresno?

El plan parcial de arroyo fresno se aprobó en 1999. El retraso en su desarrollo surge al segregar el desarrollo en dos unidades de ejecución, la ue1 y la ue2, explica emilio Jiménez. Los propietarios de la ue 2 consideraron que el reparto del ámbito era injusto para sus intereses económicos y se consideraron perjudicados, ya que la ue1 incluía vivienda unifamiliar y vivienda en altura libre y sin embargo en la ue 2 sólo hay vivienda en altura libre y protegida, pero no unifamiliar. “Es muy distinto dar una edificabilidad similar pero en un caso con vivienda unifamiliar y libre en altura que pisos libres y protegidos, es un tema económico al final”, indica Jiménez, quien añade que el tribunal supremo ha resuelto que el plan parcial estaba correcto y por lo tanto, las discrepancias zanjadas

¿Cuál es el estado actual del pau?

La urbanización de la zona está terminada y pagada en su totalidad, lo que ha supuesto un importante esfuerzo económico a los propietarios del suelo. Sólo la urbanización ha costado en torno a 70 euros/m2 de suelo aportado, un elevado coste motivado, en parte, por el soterramiento del arroyo, sobre el que se desarrolla un jardín de 2,5 km de largo, la columna vertebral de la zona. “Que esté todo pagado es una buena noticia, puesto que permitirá obtener la licencia simultánea que posibilitará que se empiece a construir en breve”, explica Jiménez

Las comunicaciones del pau con el centro de la capital también están avanzadas. Dos estaciones de metro de las líneas 7 y 9 conectarán a los vecinos con el resto de la red del suburbano. La primera de ellas, “pitis”, ya está abierta, y la segunda, “arroyo fresno”, está ya construida y el metro pasa por ella, aunque por el momento no tiene parada en espera de que el barrio tenga actividad. La red de cercanías en su estación de pitis y la proximidad a la m-40 por carretera completan el enlace del nuevo barrio con el resto de Madrid

¿Cuándo se van a empezar a construir viviendas?

El gerente de la junta de compensación de la u.e.2 indica que se prevé tener las parcelas inscritas para la próxima primavera, por lo que se podrá empezar a construir en la primavera de 2012 y tener las viviendas listas en verano de 2014

En arroyo fresno se van a construir viviendas unifamiliares y bloques de pisos de poca altura, lo que dará lugar a un producto con precios estimados en torno a los 5.000 euros/m2 para la vivienda libre. “En arroyo fresno se une una urbanización cara con una muy baja edificabilidad, sólo 3.200 viviendas en una edificabilidad de 374.000 m2, resultando un coste elevado. Por eso no tiene sentido desarrollar viviendas normales, sino un producto de calidad, que es el menos afectado por la crisis”, asegura Jiménez

Pero además, el ámbito contará también con vivienda con protección pública, que construirán tanto el ayuntamiento de Madrid como promotores privados, haciendo posible que los madrileños con unos recursos inferiores puedan acceder a vivir en este barrio

¿Hay disponibilidad de viviendas?

Jiménez asegura que todas las cooperativas que ya planean levantar viviendas en arroyo fresno tienen bastante cubierto el nivel de socios. “Curiosamente y pese al retraso de tantos años, poca gente se ha dado de baja”, apunta Jiménez. No obstante, alguna vivienda aún queda disponible, tanto en autopromoción como la que será desarrollada por las promotoras y que se empezará a comercializar cuando se obtengan las correspondientes licencias

¿Es la crisis una amenaza para la construcción de las casas en arroyo fresno?

Emilio Jiménez reconoce que la crisis en el mercado inmobiliario actual es un hecho pero se muestra convencido de que no será un problema para arroyo fresno por la situación privilegiada del ámbito y su peculiaridad. “Mercado en este momento para este ámbito concreto y para la que está cayendo, nos da la impresión de que existe”, asegura

Así, explica que las viviendas que se desarrollen en cooperativa no tendrán problema en obtener financiación para acometer las obras y que el resto de promotores podrán ejecutar los proyectos por sus propios medios o vender su suelo a quien esté dispuesto a construir las casas. “Me consta que los propietarios están recibiendo ofertas atractivas por el sector”, asevera Jiménez

“Cuando una entidad financiera tiene colectivos que han puesto recursos propios por anticipado no va a haber problema porque es un riesgo para ellos más reducido. Están depositando el riesgo en muchas familias”, concluye