El banco malo comprará 89.000 inmuebles con un descuento medio del 63% (presentación)

El fondo de reestructuración ordenada bancaria (frob) ha desvelado más detalles sobre el futuro del banco malo, bautizado oficialmente como sareb.  En concreto, la sociedad de gestión de activos nacerá con un total de 89.000 viviendas procedentes de las entidades intervenidas por el estado. A esos activos adjudicados se les aplicará un descuento medio del 63% cuando se transfieran al banco malo. Además, contará con 13 millones de m2 de suelo que tendrá una rebaja del 79,5%

El banco malo va cobrando forma. El frob ha determinado el número total de viviendas con las que la sociedad de gestión de activos  comenzará su andadura. En principio se traspasarán 89.000 viviendas que proceden de  los bancos que forman parte del grupo 1, es decir, aquellos que han sido intervenidos por el estado. Aquí se incluyen bfa-bankia, Catalunya Caixa, novagalicia banco y banco de Valencia

En total,  el volumen de activos a transferir de esos cuatro entidades se estima en 45.000 millones de euros.  El subgobernador del banco de España (bde), Fernando restoy, ha explicado que el valor de transferencia de los activos tendrá un descuento del 45,6% para los préstamos y del 63,1% para los activos adjudicados en relación al valor en bruto en libros

Dentro de los activos adjudicados, la vivienda nueva se transferirá con una rebaja del 54,2%; las promociones en curso con un descuento del 63,2% y el suelo, con el 79,5%. En este sentido, el banco malo contará en su inicio con un stock de suelo de 13 millones de m2. Según los datos facilitados por el bde, el suelo representa el 40% del valor de los bienes adjudicados por el banco malo

Esta cifra es el resultado de varios ajustes.  A partir del valor en libro a fecha 31 de diciembre de 2011, se aplicará un primer recorte en función de la fecha de la última tasación. Posteriormente, se aplicará otra rebaja tomando como referencia el precio real de transacciones que haya hecho la propia entidad; un tercero, se hará en función de la evolución prevista para los precios de los activos hasta 2014 y el cuarto descuento, se hará dependiendo de las valoraciones de este verano

No obstante,  restoy aclaró que esas rebajas no representan el descuento definitivo con el que se verán los activos al cliente final.  El responsable del banco de España explicó que no se puede fijar aún cuál será el precio real de salida que tendrán los inmuebles traspasados al banco malo. “Los precios de venta de los activos de sareb se acotarán en función de unos escenarios de evolución del precio de la vivienda”, declaró

El subgobernador señaló que se espera que los planes de reestructuración de las entidades intervenidas se culminen a finales de noviembre o principios de diciembre, lo que supondrá el punto de partida para sareb. A partir de ese momento, se presentará la sociedad ante inversores, al tiempo que se adjudica la plataforma tecnológica y se firman los acuerdos de servicios con los bancos rescatados. En esa primera fase también se contratará al equipo directivo del banco malo después de que sea aprobado el real decreto que le dará forma

Sin embargo, hay que señalar que el número de activos del banco podría crecer dado que en una segunda fase aquellas entidades con necesidades de capital podrían verse abocadas a ceder también sus activos al banco, si terminan necesitando ayudas públicas. Tras la incorporación de los activos de las entidades del grupo 2 en 2013 el volumen de activos podría alcanzar los 60.000 millones

En la primera fase (diciembre) se transferirán activos adjudicados cuyo valor neto contable sea superior a 100.000 euros; préstamos/créditos a promotores inmobiliarios cuyo valor neto contable sea superior a 250.000 euros calculado a nivel de acreditado y no de operación. También, las participaciones empresariales de control vinculadas al sector promotor inmobiliario

Bde descarta más pérdidas para la banca

Ante las dudas que suscitan los agresivos descuentos con los que se pasarán los activos, restoy indicó que los efectos que estas operaciones pueden generar en la cuenta de los bancos son “diversos” y “contrapuestos” pero que se obtendrá un “beneficio en términos de capital”. El subgobernador defendió que con el traspaso activos problemáticos las entidades ahorrarán en provisiones y en requerimientos de capital. Así, explicó que las transferencias supondrán un ahorro de entre 5.000  y 6.000 millones de euros. “Va a reducir la factura para el contribuyente”, aseveró

Asimismo, defendió estas rebajas alegando que sareb tiene que proporcionar unas rentabilidades y cubrir sus riesgos. El frob contempla que la rentabilidad esperada sobre el capital (roe) se mueva en torno al 14-15% en un escenario conservador. “Estos descuentos permitirán apuntalar la rentabilidad de sareb”, subrayó

Además, el portavoz del bde destacó que se está trabajando en un plan de negocio para el banco malo, que parte de unos precios de transferencia con perspectivas “conservadoras” y “razonables” de la evolución de la economía y del sector inmobiliario. El diseño de dicho plan contempla un horizonte a 15 años vista y tiene en consideración la capacidad de absorción del mercado de cada tipo de activo y de la región en la que esté localizado

¿Cómo venderá el banco malo?

El director general del frob, Antonio carrascosa, recalcó que no hay que descartar que el banco malo venda activos en bloque.  Sin embargo, rechazó que la sociedad vaya a abrir oficinas a pie de calle para vender al cliente particular aunque sí dejó la puerta abierta a que las entidades tomen parte en la gestión

“Cabría esperar acuerdos con las entidades que han transferidos los activos”. Carrascosa también señaló que los activos del banco malo podrían venderse a través de una web. No obstante, el directivo del frob pidió que no se “prejuzgue” el método de comercialización que determine el equipo gestor de la sociedad

No incluirá las hipotecas minoristas

Restoy desechó la posibilidad de que el banco malo incluya hipotecas a particulares y créditos a pequeñas y medianas empresas (pymes). “La estrategia de la sociedad de gestión de activos es que no se incorporen más activos de los señalados”

En su opinión, es importante que el banco malo tenga una estructura que pueda ser gestionada “eficientemente”. “Los activos problemáticos son los que son y las hipotecas de los particulares están lejos de clasificarse como activo problemático”, espetó

Financiación del banco malo

La estructura de sareb contará con dos fuentes de financiación. Por un lado, la deuda senior avalada por el estado que emitirá la propia sociedad como contrapartida por los activos recibidos por los bancos. Por otro, deuda subordinada y capital ordinario suscritos por inversores privados y por el frob (este último con una participación minoritaria). Los recursos propios de la sareb serán aproximadamente de un 8% sobre el volumen de activos totales

Los bancos que transmitan sus activos no podrán ser accionistas de sareb ni estarán representados en su órgano de administración. En contraprestación por los activos aportados, las entidades percibirán bonos emitidos por la sociedad y garantizados por el estado

Los órganos de gobierno de la sareb serán los establecidos en la ley de sociedades de capital para las sociedades anónimas, con las siguientes particularidades:

• el consejo de ad ministración contará con un mínimo de 5 miembros y un máximo de 15, debiendo ser personas de reconocida honorabilidad comercial y profesional, cualidades que también deben reunir los directores generales o asimilados de la sociedad. Al menos una tercera parte de los miembros del consejo de administración serán independientes

• serán obligatorios un comité de auditoría y un comité de retribuciones y nombramientos, compuestos en su mayoría por consejeros independientes. Como apoyo a la labor del consejo de administración, la sareb deberá contar con comités de dirección, de riesgos, de inversiones, y de activos y pasivos

• adicionalmente, habrá una comisión de seguimiento, ajena a la estructura de la sareb, de composición cuatripartita (ministerio de economía y competitividad, ministerio de hacienda y administraciones públicas, banco de España y cnmv), para la vigilancia del cumplimiento de los objetivos generales por los que se constituye la sociedad. Entre sus funciones estará el análisis del plan de negocio y sus posibles desviaciones, así como el seguimiento de los planes de desinversión y de amortización de la deuda avalada. Esta comisión solicitará  de sareb la información periódica que considere conveniente