Belén romana, presidenta de sareb: “este año queremos vender 30 inmuebles diarios”

Hace apenas 13 meses era poco más que una idea, una foto con cuatro personas y una presentación en power point… pero hoy la sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria (sareb) es un gigante con más de 200.000 activos por valor de 50.781 millones de euros, 200 trabajadores y unos ingresos de 3.800 millones euros en 2013

A pesar del inicio dubitativo que se le presume a todo recién nacido, la entidad capitaneada por Belén romana consiguió cerrar su primer año de vida cumpliendo sus objetivos: vendió  9.000 viviendas a particulares por valor de 700 millones de euros, muy por encima de las 7.528 que se había marcado como meta

Su influencia en el mercado es tal que los inversores de todo el mundo esperan a ver el siguiente movimiento de  ‘la mayor inmobiliaria de Europa’ –como algunos han rebautizado a la sociedad– para mover ficha. Romana reniega de ese sobrenombre porque, según explica, “la cartera que gestionamos está compuesta por un 80% de productos financieros y sólo un 20% inmobiliarios”

También le parecen injustos los prejuicios con los que sareb ha tenido que luchar desde su nacimiento, e incluso antes. Del “lo pagamos todos los españoles” al “son los culpables de los desahucios”

Lo cierto es que, como reconoce su presidenta, “el nombre de ‘banco malo’ no ha ayudado” a hacer comprensible su misión para la gente de a pie. Por eso cada vez que escucha esta afirmación, respira hondo y trata de aclarar que sareb “ni es una entidad financiera, ni tiene hipotecas de particulares”  

Un inicio complicado… 

Digamos que nos está resultando muy difícil que se entienda el relevante papel que está jugando sareb en la reestructuración del sector financiero. Somos una entidad singular y única, no existe nada comparable en España, aunque sí en otros países de nuestro entorno. A veces se olvida que somos parte de la solución ideada por las autoridades, no el origen del problema

Trece meses después, ¿Han alcanzado ya la velocidad de crucero?

Tras un primer año centrado en construir la sociedad, conocer la cartera y abrir los canales comerciales, en 2014 iniciamos una segunda fase en la que nos hemos marcado como meta cancelar unos 3.000 millones de deuda avalada por el estado, un 50% más que en 2013, y  crecer un 15% en la venta de inmuebles, lo que nos permitirá  pasar de vender 25 inmuebles al día a 30. Queremos situarnos entre los cinco primeros operadores del mercado

¿Cuál considera que es el principal obstáculo en la venta de viviendas?

El alto porcentaje de ventas que se están realizando sin financiación bancaria podría hacer pensar que uno de los principales obstáculos es el acceso al crédito.  En este sentido, hemos firmado acuerdos con una decena de entidades para que el comprador tenga la mejor financiación posible y pueda acceder más fácilmente a un préstamo hipotecario. Fruto de estos acuerdos, el pasado año se firmaron más de 600 hipotecas

“el comprador particular es clave, es nuestra energía de base”

¿Es cierto, como se rumorea en el sector, que tienen preferencia por los grandes fondos frente al comprador particular?

Para sareb, el comprador particular es clave, es nuestra energía de base. El año pasado vendimos más de 9.000 inmuebles en el mercado minorista, y este año esperamos alcanzar los 11.000. Eso sí, cada agente del mercado juega su papel y la manera de aproximación es diferente. Como ocurre en cualquier sector, el operador mayorista basa su negociación en los elevados volúmenes de las transacciones que cierra

Parece que 2014 será el año de los fondos extranjeros, pero llevamos tres meses y aún no se ha cerrado ninguna gran operación

Trabajamos para que sea un año muy intenso desde el punto de vista comercial, pero  hay que tener en cuenta que las operaciones mayoristas requieren un tiempo de preparación prolongado. A finales del año pasado cerramos un buen número de transacciones y ahora estamos preparándonos para las que se pudieran acometer en la segunda mitad de este ejercicio

Se dice que los activos de sareb son caros, ¿Les cuesta bajar los precios?

Se nos ha acusado tanto de tirar los precios como de tratar de elevarlos, y ninguna de las dos cosas son ciertas. Como es lógico, los precios que ponemos a nuestros inmuebles están en línea con el mercado, porque de lo contrario no podríamos cerrar operaciones.  En 2013 pusimos precio a más de 60.000 activos, y estamos en continua revisión para asegurarnos de que, efectivamente, nos movemos con el mercado

Y, teniendo en cuenta la competencia que hay entre los bancos, ¿Qué estrategia seguirá para que sareb esté entre los cinco primeros vendedores de pisos?

Hay mercados muy pujantes en los que tenemos recorrido para crecer en cuota de mercado, como son Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia y málaga. Además, contamos con ventajas para ser un operador muy competitivo, como es la diversidad de nuestra cartera, la dispersión geográfica de nuestros activos, y el hecho de que contemos con vehículos de desinversión exclusivos, como los fondos de activos bancarios (fab), que son fiscalmente muy atractivos para los inversores internacionales

¿Sigue la vivienda cara en relación a los ingresos de las familias?

La corrección ha sido importante. Los indicadores de accesibilidad a la vivienda señalan que actualmente nos situamos en niveles del segundo semestre del 2003, una fecha todavía previa al boom de la vivienda

Entonces, en la actual coyuntura, si le preguntase un familiar qué recomendaría ¿Comprar o alquilar vivienda?

Depende de la situación particular de cada familia, de sus preferencias y de sus capacidades de pago, pero lo que sí estamos convencidos es que en los próximos años se va a crear una industria potente del alquiler y sareb quiere ser uno de los dinamizadores

“el mercado del alquiler en España va a despegar en los próximos años”

Pero han disuelto la filial que iba a gestionar  su cartera de activos en renta, ¿Cuál va a ser su estrategia?

Esa sociedad nunca llegó a tener actividad. Al principio de la vida de sareb iniciamos los trámites para crearla, pero vimos que el modelo que queríamos desarrollar era diferente. Nuestra apuesta por el alquiler es clara y estamos convencidos, al igual que otros operadores, de que el mercado del alquiler en España va a despegar en los próximos años

¿Cómo piensan afrontar los múltiples impuestos o sanciones que distintas regiones y municipios están adoptando para castigar los pisos vacíos?

Cumpliremos siempre con la ley, aunque defenderemos la singularidad de la labor que nos ha sido asignada. No hay que olvidar que sareb fue creado con el mandato legal de adquirir, gestionar y vender una cartera que ya desde el origen incluía un elevado volumen de vivienda vacía. Poner trabas a esta misión supone poner en peligro la propia reestructuración del sector

¿Aboga por demoler algunas viviendas vacías o a medio construir víctimas de la burbuja?

Solo contemplamos las demoliciones en caso de estructuras deterioradas o que supongan un peligro para las personas. No tenemos planes para demoler vivienda terminada o en una fase de construcción avanzada

¿Cuándo veremos nuevas promociones de vivienda terminadas? ¿Dónde estarán?

A lo largo de 2014 invertiremos 100 millones de euros en terminar unas 130 promociones que están muy avanzadas y tienen viabilidad comercial. Las obras que vamos a retomar están diseminadas por toda la geografía española, pero principalmente en Cataluña, Comunidad Valenciana, Galicia y Madrid

Y la relación sareb con los pequeños promotores, ¿Cómo es?

Muy fluida. En 2013 hemos gestionado cerca de 8.000 propuestas de promotores entre ventas de colaterales, reestructuraciones y refinanciaciones, disposiciones y daciones en pago. Además, a finales del año pasado lanzamos una campaña para que pudieran cancelar en condiciones especiales sus créditos, lo que les permitió reducir su deuda en casi 200 millones de euros

¿Cuál es el producto más raro que se ha encontrado en la cartera de sareb?

Hemos recibido una cartera muy diversa de activos. Tenemos desde fincas rústicas a vivienda en la costa, pasando por hoteles, edificios de oficinas y algún centro comercial. No hablaría de inmuebles raros, sino singulares, como un castillo en Huesca o unos cines en Madrid o La Rioja. Son propiedades que no se venden a través de los canales comerciales habituales