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Así responden los notarios a las dudas más frecuentes de los ciudadanos sobre su vivienda

Autor: Redacción

El Consejo General del Notariado ha lanzado una iniciativa centrada en responder las dudas más frecuentes que plantean a diario los ciudadanos en las 2.800 notarías que existen en España. Entre las preguntas más comunes hay varias relacionadas con la vivienda, como por ejemplo qué trámites se deben realizar al terminar de pagar la hipoteca, cómo cambiar la superficie de unos terrenos heredados o si se puede reconvertir un local comercial en una casa. Éstas son las respuestas que ha dado el organismo en cada caso:

1. ¿Cuáles son los trámites a realizar cuando se acaba de pagar una hipoteca y cuánto hay que pagar?

Cuando se termina de pagar el préstamo hipotecario quedaría un último paso: la escritura pública de cancelación de la hipoteca. La firman solo los representantes de la entidad financiera a solicitud del deudor. Posteriormente se debe realizar la autoliquidación del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que, según los casos y comunidades autónomas, podría estar exenta de ese impuesto. Finamente, se debe inscribir la escritura de cancelación en el Registro de la Propiedad. El coste dependerá del capital prestado.

2. Soy dueño de un piso en la primera planta de un edificio y mis padres tienen otro en la cuarta. Querríamos cambiárnoslo porque es un edificio sin ascensor y ellos ya son mayores. ¿Tenemos que hacer una compraventa ficticia?

En primer lugar, ningún documento notarial puede ser ficticio. El documento público notarial se caracteriza por todo lo contrario, por su autenticidad, su validez probatoria y por su extraordinaria eficacia en todos los ámbitos. La operación que plantea es perfectamente posible e incluso habitual. Se trataría de formalizar una escritura de permuta entre usted y sus padres. Debe saber que cualquier transmisión de dominio lleva aparejada la obligación de satisfacer los correspondientes impuestos. En este caso, cada parte -usted, y sus padres- pagarían los correspondientes a su adquisición, como si se tratase de dos compraventas

3. Hace años heredé unas tierras. En la escritura constan menos metros de los que son en realidad. Quisiera actualizarlo y adecuarlo a la realidad ¿Qué debería hacer? ¿Y cuáles serían aproximadamente los costes?

Lo que hay que conseguir es que la medición real sea siempre la que prevalezca y debe constar tanto en el Catastro como en la escritura pública. Si consta en el Catastro y no en la escritura, efectivamente, hay que corregirlo. Esto puede realizarse mediante un documento público que tenga como finalidad dicha rectificación. Así pues, se redactará un documento en el que se describirá nuevamente la tierra, con la superficie real, su mención de linderos y delimitación correcta, incorporando el plano técnico georreferenciado o el plano catastral correspondiente, si este contiene la medición correcta. Este documento como tal es relativamente económico, puesto que se trata de un acto complementario a la escritura pública. El mayor coste no sería el de la escritura, sino el posible impuesto autonómico o municipal que pueda devengar. Le aconsejo preguntar en la oficina liquidadora de su comunidad autónoma y en el ayuntamiento, una vez que el notario de su elección, que también le informará al respecto, haya redactado el proyecto de escritura pública.

4. Mi padre me ha dejado un local que me gustaría convertir en vivienda ¿Es posible hacerlo? ¿Cuáles son los pasos a dar?

Sí, es posible hacerlo, aunque convertir un local en vivienda está subordinado a una serie de requisitos materiales, decorativos, urbanísticos y jurídicos. Estos dos últimos pueden ser distintos dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre el local. En primer lugar, necesita una licencia del ayuntamiento que autorice el cambio de uso, previo pago de la pertinente tasa urbanística, junto con la Licencia de Primera Ocupación. Para obtener esta licencia es imprescindible presentar el proyecto técnico que deberá reflejar los siguientes aspectos: la edificación existente, el cambio de uso que se pretende realizar, y las especificaciones técnicas e instalaciones a realizar en la nueva vivienda.

Asimismo, necesitará una autorización de la junta de propietarios, a menos que el cambio de uso del local en vivienda esté permitido o, según recientes sentencias, no esté prohibido por los estatutos de la comunidad o en el título constitutivo. Es aconsejable que, si no dispone de una copia de estos, comente su intención al administrador de la finca o acuda al Registro de la Propiedad para consultar los libros en que esté inscrito el local y los estatutos de la comunidad. Por último, se otorgará una escritura pública ante notario, a la que se añadirán los justificantes de los requisitos que acabo de comentar. En ella se recogerá su decisión y su consentimiento para el cambio de uso del local a vivienda. Esta escritura se inscribirá tanto en el Registro de la Propiedad como en el Catastro.