Humedades en la vivienda: a quién debo reclamar y quién debe pagarlas

Cuando la humedad aparece, entender qué está pasando es el primer paso para avanzar en la solución. Las amenazas que en materia de seguridad, salud o economía, representan ciertas humedades, obligan a actuar con rapidez, y siempre acompañado de un profesional para resolver el problema técnicamente. Pero puede que también requieras de un abogado en caso de conflicto de intereses con la comunidad o un inquilino.

Tanto si tienes problemas de humedades como si quieres evitarlos, te explicamos una a una las más habituales, cómo surgen y cómo se debe proceder. Información que completamos con consejos y reflexiones de dos expertos sobre los conflictos más habituales para depurar responsabilidades.

Cómo solucionar los problemas de humedad en casa

La buena noticia es que “todos los problemas de humedades tienen solución, lo importante es determinar de qué tipo de humedad se trata y actuar en consecuencia con un tratamiento profesional y garantizado”. Lo explica Miguel Ángel Leite, director de Zona Noroeste de Murprotec, multinacional franco-belga especializada en el tratamiento de humedades estructurales desde hace 68 años.

Por desgracia la solución no solo pasa por la vía técnica, también por saber quién debe hacerse cargo del coste. Y esto último se complica cuando propietario y comunidad o propietario e inquilino, tienen diferentes opiniones.

Cuando el conflicto de intereses se activa, Elia López, abogada del bufete madrileño Vecindia, especializado en comunidades de propietarios, “siempre recomendamos llegar a un acuerdo extrajudicial. Intentarlo tiene dos ventajas, si funciona se puede agilizar la resolución del problema, y en caso de que no ocurra así, preconstituyes pruebas de cara a un juicio: ‘nosotros lo hemos intentado pero la otra parte se niega a solucionarlo de común acuerdo”.     

En Vecindia cerca de la mitad de los casos atendidos deriva de problemas relacionados con las humedades. Pese a su experiencia, López se lo piensa antes de estimar cuánto tiempo puede pasar desde el inicio a la resolución de un procedimiento judicial, a modo orientativo habla de 10 a 18 meses, “aunque puede prolongarse incluso más”.

Por qué hay que actuar con rapidez

Una humedad no tratada de manera eficaz puede derivar en un grave problema para la comunidad de propietarios, el dueño de una vivienda o sus moradores. Leite resume en cinco los perjuicios derivados de las humedades:

1. Problemas estéticos. Manchas y olores son las manifestaciones más comunes y tempranas en percibirse.
2. Problemas estructurales de construcción. “Las humedades pueden debilitar hasta en el 50% el poder de carga de un muro, lo que realmente supone un problema, máxime si afecta a la zona perimetral de la estructura del edificio”, explica Leite.
3. Problemas de seguridad. “Sobre todo cuando hay humedad en las paredes con vía de agua, que puede entrar en contacto con la instalación eléctrica, pero también cuando hay agua en el foso de un ascensor”, continúa el técnico de Murprotec, sin olvidar citar que las humedades pueden causar el colapso de una edificación o parte de ella.
4. Problemas de salud. “Con la aparición de esos hongos que se manifiestan en las paredes ennegrecidas, se liberan las esporas que cuando son inhaladas por las personas pueden generar alergias, asma o artrosis reumática”.
5. Problemas económicos. Tanto con el aumento de los costes de climatización como de la conservación, e incluso por devaluación del precio en una supuesta venta. 

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Tipos de humedades: cómo indentificarlas y solucionarlas

El manual básico de humedades diferencia entre dos grandes grupos.

Humedades accidentales

Qué son y qué problemas generan

Aquellas producidas por una causa accidental, como la rotura de una cañería o el movimiento de una teja, generando una gotera.

La solución

Determinado el origen del problema, son relativamente fáciles de atajar con la intervención del profesional o profesionales adecuados, porque la causa puede ser múltiple.

Responsabilidad en la reparación

“Las cubiertas son los elementos del inmueble que generan mayor problemática”, explica López, “porque los propietarios no siempre respetan su obligación de no alteración”.

Cuando surge un problema de humedad, y la comunidad considera que no debe asumir su responsabilidad de reparación, esta letrada aconseja buscar la opinión de un arquitecto: “Y si se demuestra que el propietario es el responsable del problema de la humedad por una acción u omisión debe asumir la reparación”. Son casos como el de la instalación de una pérgola, cuyo anclaje ha dañado el sistema de impermeabilización de la terraza o cuando hay una manifiesta dejación del mantenimiento básico y limpieza.

López ha tenido experiencias en las que los estatutos de la comunidad obligan al propietario a garantizar la impermeabilización de la terraza, “pero normalmente cuando se llega a juicio, la sentencia defiende que no se puede cambiar su naturaleza de elemento común, haciéndole responsable a la comunidad.  La casuística es muy grande”.

Similar a la relacionada con las terrazas. “Normalmente es un elemento común de uso privativo ya que forma parte de la cubierta, así que la impermeabilización le corresponde a la comunidad. Pero puede ocurrir que no sea así, por mal uso del propietario que se pueda demostrar con informe pericial. Por ejemplo si ha dejado caer una jardinera y ha roto una baldosa, el propietario tiene la obligación de repararla antes de que genere un problema”.

Su recomendación general es llamar al seguro, “hay veces que de esta manera se soluciona. Luego mantener una actitud conciliadora amistosa al hablar con el vecino o la comunidad. Y si vemos que no van a dar una solución o que solo ofrecen largas, sí que recomiendo hablar con un despacho de abogados, porque aunque el problema sigue ahí, te descargas un poco de la responsabilidad de la resolución y además estás ejerciendo una mayor presión”.

Humedades estructurales

“De origen más complejo, representan un problema crónico para el inmueble si no se solucionan”, explica Leite. Tres son sus causas más comunes:

Humedades por capilaridad

Se ocasionan por el agua que en mayor o menor medida hay en el terreno. Cuando las aguas subterráneas no encuentran una barrera que las detenga, la humedad puede alcanzar los cimientos del inmueble, garajes y sótanos y ascender hacia las viviendas de menor altura. Un problema también común en viviendas unifamiliares. Leite ofrece una imagen muy gráfica para visualizar el proceso, “todos los materiales constructivos son porosos y actúan como ese terrón de azúcar que acercas al café”. 

Pero el problema no queda aquí. La humedad va buscando zonas de evaporación en el interior de la vivienda, por ejemplo, junto a la calefacción. Así, entra en un ciclo perpetuo de absorción y evaporación de la disolución de sales de los propios materiales constructivos o del terreno, que se visualiza en el deterioro de la pintura y, de persistir, puede dañar el muro y la estructura del edificio.

“Puede provocar una disgregación cerámica y en muchos casos debilitar los muros hasta en el 50% de su capacidad de carga”, continúa Leite, “cuando hablamos de tabiques interiores, quizás el problema no es tan grave, pero cuando hablamos de paredes perimetrales que están soportando la estructura, el problema sí es preocupante”.

Otro de los problemas derivados de la humedad por capilaridad es la heladicidad. En resistencia de materiales, se refiere a su capacidad para resistir ciclos sucesivos de congelamiento y descongelamiento al estar totalmente impregnado con agua. “Y cuando el agua se congela, se dilata, lo que provoca la rotura de esas paredes desde su interior en un proceso de deterioro mucho más rápido”.

Se trata de un problema crónico, por lo que requiere de una actuación. La más habitual es la creación de un aislamiento en la base de la pared con cualquier material plástico, lo que evita el ascenso de la humedad. Murprotec crea esta barrera a base de una inyección de microemulsiones de resinas bicomponentes siliconadas. 

Responsabilidad en la reparación

En el caso de que las humedades por capilaridad aparezcan en los primeros cinco años de una vivienda de nueva construcción, la responsabilidad será del promotor, ya que se encuentra en el periodo de garantía contemplado por el Código Civil. López recuerda que también hay un año de garantía por defectos de acabado (por ejemplo, para un rodapié mal puesto), tres años de garantía por defectos estructurales (donde podrían entrar las humedades), y hasta diez años si hay peligro de que el inmueble pueda entrar en estado ruinógeno.   

“Hay ciertos defectos que se pueden asimilar al estado ruinógeno, y entre ellos están las humedades”, comenta López, “por eso, si estamos muy ajustados del plazo, pero un arquitecto certifica que esas humedades pueden generar una ruina funcional, se podría llevar al plazo de 10 años de responsabilidad del promotor”.

También, como consideración previa a la determinación de responsabilidades en todos los supuestos de humedades estructurales en vivienda nueva, López recuerda que son temas complejos sujetos a casuística muy variada. “Por ejemplo cuando hay quejas desde el principio, y el propietario las ha documentado con el envío de burofaxes y/o emails a la promotora, se podrá demostrar que el inmueble que se había adquirido no había sido entregado en las buenas condiciones que se debía”.   

En este tipo de requerimientos, lo habitual es que sea la comunidad la que reclama. “Y si el arquitecto ha determinado bien el origen, el juez hace caso y estamos en plazo, lo suyo es que se indemnice. Lo más habitual es no pedir la reclamación si no cuantificarla y pedir las cantidades”, aconseja.

“Cuando no se está dentro de estos plazos, el problema ya lo tiene la comunidad, con la obligación de reparar los elementos comunes, y los privativos, cada vecino”, concluye la letrada.

Retomando el caso particular de humedades por capilaridad, las causas más habituales son, que no se aplicó la barrera protectora durante la construcción en todo o parte del perímetro, o que no se hizo bien.

“Lo que también puede ocurrir, es que el promotor sí que aplicara el aislamiento de forma correcta pero luego se deterioró por un mal uso de la instalación, al verse afectada por obras cercanas”, explica Leite desde Murprotec: “En ese supuesto ya no hay responsabilidad del promotor, si hablamos de zonas comunes será responsabilidad de la comunidad correr con la reparación y si es una vivienda unifamiliar, lógicamente, del propietario”.

En las humedades por capilaridad que aparecen pasados los cinco años de garantía, suele ser más complejo dirimir la responsabilidad. Será la comunidad o el propietario los que deben demostrar problemas en la aplicación de la capa protectora en los cimientos, lo que es más fácil si no se aplicó que si se aplicó mal, explica Leite. En cualquier caso, el promotor cuenta con más argumentos para su defensa, como mal uso por parte de la comunidad, desgaste de los materiales, etc. 

Humedades por filtraciones laterales

Se producen normalmente en muros soterrados o enterrados parcialmente, que al tener tierra al otro lado, soportan la presión lateral del agua. “Cuando falla su estanqueidad, se producen filtraciones hacia el interior, que incluso pueden llevar a la entrada física del agua al interior del inmueble”, advierte Leite.

Es un problema que sobre todo aparece en muros de sótanos y garajes, aunque también es habitual en el foso de ascensor.

Cuando ocurren estos problemas, lo más probable es que se deba a una deficiente puesta en obra, y que técnicamente estén muy bien resueltos sobre el plano. Pero su ejecución no siempre es correcta, “lo que provoca la aparición de coqueras en el hormigón, que no es otra cosa que zonas debilitadas por dónde se filtra el agua, generando problemas qué pueden ser graves sobre todo cuando afectan a muros estructurales”.

El proceso de degradación se visualiza en el estado del propio cemento, pero es su deterioro interior el más preocupante. Al entrar en contacto sus anclajes interiores con el oxígeno se inicia un proceso de oxidación y dilatación que puede hasta duplicar su volumen, “rompiendo el muro desde el interior”.

La solución

Al aparecer en estructuras que soportan la edificación, como muros, sótanos y garajes, o en los fosos de ascensores hay que actuar con rapidez.

Desde Murportec se procede aplicando diferentes capas de resinas, “que son capaces de retener la entrada de agua física que está empujando muy fuerte, pero además hacen que la pared se mantenga totalmente estanca, frenando la oxidación”.

Responsabilidad en la reparación

“Este tipo de humedades tardan tiempo en manifestarse porque hablamos de hormigón, por lo que tiene que estar muy mal aplicado para que el problema surja de manera inmediata”, explica Leite. Lo más habitual es que el defecto no dé la cara hasta los diez o más años de su construcción, “por lo que la responsabilidad de la reparación termina siendo de la comunidad, como todo lo que afecta a la envolvente del edificio”.

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Humedades por condensación

Qué son y qué problemas generan

Es una humedad que se genera en el interior de la vivienda, normalmente habitadas. La aparición de espejos empañados o gotas de agua en las ventanas es la primera señal de que podemos afrontar problemas de humedad por condensación, pero de no resolverse pronto aparecerán manchas por hongos en paredes, e incluso en prendas de piel, con el consiguiente deterioro de materiales. Otra de sus manifestaciones es un desagradable olor en el interior de armarios.

“Cuatro personas son capaces de generar hasta nueve litros de vapor de agua, y cuando esa cantidad rompe el equilibrio entre el generado y el evacuado afrontamos un problema de exceso de humedad en el interior”, explica Leite. A esta situación se suma un diferencial de temperaturas entre un interior, normalmente más caliente, y el exterior.

Sobre las paredes frías se condensará ese vapor de agua (pasa de estado gaseoso a líquido), lo que es difícil de apreciar visualmente en un primer momento. “Con el tiempo empiezan a depositarse esos seres vivos que son hongos aspergillus, que se alimentan de esa humedad”. Y las esporas que ese moho lanza representan un peligro para el sistema respiratorio de cualquier persona.

La solución

En experiencia de Murprotec es el tipo de humedad estructural más habitual, de hecho representa cerca del 50% de las 14.000 intervenciones que de media anual realiza en España. Curiosamente, es un problema más habitual en vivienda de nueva construcción y la razón es que los adelantos en aislamiento para mejorar el rendimiento energético de la vivienda, aumenta la condensación exterior: “Olvidamos que las viviendas deben respirar y esa hermeticidad convierte la casa en una campana de cristal, en la que la humedad produce hongos”.

En teoría sería suficiente con una adecuada ventilación para solucionar el problema, pero ningún hogar puede tener abiertas sus ventanas las 24 horas del día. Y cuidado con subir la temperatura de la calefacción o usar pintura plástica en las paredes, “dos prácticas habituales que en lugar de reparar agravan la situación”, asegura Leite: “A mayor contraste térmico, mayor es el problema”.

Por ello se propone soluciones como la central de tratamiento del aire. Se trata de un sistema por insuflado que permite la renovación de este aire interior contaminado con aire exterior renovado, empujando el aire viciado con unas válvulas hacia las aperturas para su evacuación.

Responsabilidad en la reparación

“La solución para los problemas de condensación siempre recae sobre el propietario”, explica Leite, “pero en el caso de propietarios con inquilino es evidentemente dónde surgen los conflictos”.

“Se trata de entender si el problema viene de la vivienda o del uso que le está dando el inquilino”, continúa Leite, “quizá no ventila o viven demasiadas personas, o tienen demasiadas mascotas en casa”.

Como anécdota recuerda el caso de una vivienda ocupada durante años en alquiler por una joven pareja, que sorpresivamente se enfrentó a un problema de humedades por condensación. Los técnicos no entendían a qué podía responder un problema cuando no había ningún cambio que lo justificara, por ejemplo, nuevas ventanas. Finalmente se descubrió la razón, que no era otra que el nacimiento de su primer bebé. Con su llegada, el modelo de vida de la pareja se había modificado (calefacción más caliente, menos ventilación para evitar corrientes, se cocinaba más…) generando desequilibrios entre la humedad generada y la evacuada.

En experiencia de Elia López, “es un tema que no suele llegar a judicializarse, aquí la labor del despacho suele ser más la de mediación. Lo habitual es que ambas partes lleguen a un acuerdo, pero es importante que se sepa gestionar la situación para sobrellevarao de la manera más cómoda posible”.