El mercado de la vivienda en España mantiene el pulso en 2026, aunque con señales cada vez más visibles de moderación. Tras varios ejercicios de fuerte actividad, las compraventas comienzan a estabilizarse, pero los precios siguen avanzando con fuerza empujados por un desequilibrio estructural que el sector lleva años señalando: la oferta sigue sin ser suficiente para absorber la demanda.
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Ese es el principal diagnóstico del primer Solvia Market View de 2026, elaborado por Solvia, que dibuja un mercado todavía dinámico, pero tensionado. La consultora prevé que el número de compraventas cierre el año en niveles similares a los de 2025, mientras que el precio de la vivienda seguirá subiendo entre un 5% y un 8% de media.
La obra nueva continuará siendo el segmento más tensionado. Según Solvia, sus precios podrían aumentar entre un 7% y un 10%, mientras que la vivienda usada se encarecería entre un 5% y un 7%. La explicación vuelve a ser la misma: la oferta nueva no logra crecer al ritmo que exige el mercado.
Entre enero y marzo se registraron 178.096 compraventas de vivienda en España, apenas un 0,1% menos que en el trimestre anterior y un 1,9% por debajo del mismo periodo de 2025. Pese a esta ligera desaceleración, se trata del tercer mejor arranque de año desde 2007, una señal de que la demanda sigue mostrando fortaleza.
Por segmentos, la vivienda nueva ganó protagonismo. En el primer trimestre se cerraron 39.473 operaciones sobre obra nueva, un 7,2% más respecto al trimestre anterior. La vivienda usada, por su parte, concentró 138.623 transacciones, con una caída del 2%.
Territorialmente, el mercado continúa muy concentrado. Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Comunidad de Madrid acapararon más del 62% de todas las compraventas realizadas en el trimestre.
Pero el gran problema no está en la demanda, sino en la capacidad del mercado para generar nueva oferta. En los dos primeros meses del año se concedieron 24.991 visados de obra nueva, un 9,3% más interanual. Aun así, el ritmo sigue siendo insuficiente para corregir el déficit acumulado.
Los costes de construcción, la lentitud administrativa, la escasez de suelo finalista y la falta de mano de obra continúan lastrando la promoción residencial. En el sector existe ya cierto consenso en torno a una cifra: España necesitaría levantar cerca de 700.000 viviendas adicionales para responder a la demanda actual y futura.
Madrid, Alicante, Valencia, Barcelona y Málaga lideraron la concesión de licencias entre enero y febrero, concentrando algo más de la mitad del total nacional.
Con este contexto, no sorprende que los precios sigan marcando máximos. El valor medio de la vivienda en España alcanzó en el primer trimestre los 2.429 euros/m2, nuevo récord histórico tras subir un 3,2% trimestral y un 8,9% interanual.
La obra nueva volvió a subir con mayor intensidad, hasta los 2.655 euros/m2 (+6,2% trimestral), mientras que la vivienda usada se situó en 2.366 euros/m2, con un alza del 2,2%.
El mercado hipotecario también mantiene dinamismo. Durante el trimestre se firmaron 133.618 hipotecas sobre vivienda, un 0,9% más respecto al trimestre anterior y el mejor dato desde 2011. Además, tres de cada cuatro compraventas ya se financian mediante hipoteca, con un importe medio de préstamo de 172.430 euros.
Sin embargo, la financiación sigue siendo un reto en los mercados más tensionados. El esfuerzo económico para pagar la cuota hipotecaria continúa en niveles muy elevados: en Baleares supone de media el 56,8% del salario, en Madrid el 44%, en Canarias el 37,8% y en Andalucía el 34,9%.
El alquiler tampoco ofrece alivio. Según Solvia, las rentas seguirán subiendo durante 2026 entre un 5% y un 8% de media, aunque en los mercados más tensionados —como Madrid, Barcelona, Baleares o determinadas zonas del litoral— los incrementos podrían acercarse al 10%.
En el primer trimestre, el alquiler alcanzó un precio medio de 14,8 euros/m2 al mes, tras subir un 4% trimestral y un 9,1% interanual. Aunque el ritmo de crecimiento se modera ligeramente respecto a ejercicios anteriores, la tensión continúa siendo muy elevada por la falta de producto disponible.
Madrid y Barcelona vuelven a liderar el ranking de provincias más caras para alquilar, con rentas medias de 21,69 euros/m2 y 21,67 euros/m2 al mes, respectivamente. Les siguen Baleares (19,50 euros/m2), Guipúzcoa (19,18 euros/m2), Vizcaya (17,47 euros/m2) y Málaga (16,60 euros/m2).
La presión también se refleja dentro de las grandes capitales. En Madrid, los mayores incrementos trimestrales del precio de compraventa se registraron en San Blas (+6,5%) y Puente de Vallecas (+6,2%), mientras que Salamanca sigue siendo el distrito más caro, con 7.724 euros/m².
En Barcelona, todos los distritos registraron subidas. Sant Martí lideró el encarecimiento trimestral (+4,6%), seguido de Sant Andreu (+2,8%) y Gràcia (+2,7%). Sarrià-Sant Gervasi se mantiene como el distrito más caro, con 5.716 euros/m², por delante de Les Corts y L’Eixample.
El diagnóstico de Solvia deja una conclusión clara: el mercado no se enfría por falta de demanda, sino porque cada vez hay menos producto disponible y acceder a la vivienda exige un esfuerzo económico creciente. Mientras ese desequilibrio estructural entre oferta y demanda siga sin resolverse, la presión sobre los precios continuará.
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