El barrio de Recoletos, en el distrito de Salamanca, no cuenta solo con el m2 más caro de Madrid (14.773 euros/m2, según idealista). Es también el que más capital internacional atrae, y por un margen que no admite comparación con ninguna otra zona prime de la capital. Así lo concluye un informe elaborado por la firma inmobiliaria The Avenue Select Real Estate, a partir de los datos del Portal Estadístico del Notariado.
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El análisis toma como referencia el código postal 28001 (el Distrito 41 de Madrid, la cuadrícula delimitada por Ortega y Gasset, Alcalá, Serrano y Velázquez) y lo compara con los principales códigos postales prime de la ciudad. El diagnóstico es claro: el 28001 concentra de forma simultánea el precio más alto por metro cuadrado, el ticket medio de compra más elevado y el mayor porcentaje de compradores extranjeros de toda la muestra analizada.
En julio el precio medio en Recoletos se situó en 14.773 euros/m2, mientras que el segundo código postal más caro es el barrio de Castellana, con 12.000 €/m2. En tercera posición se sitúa Almagro, con 11.111 euros/m2, según datos de julio de idealista.
El importe medio por operación alcanzó los 1.620.427 euros, más de 242.000 euros por encima del siguiente (28006, con 1.377.837 euros). Una diferencia que no solo refleja precios unitarios superiores, sino viviendas más grandes: la superficie media en Recoletos es de 132 m2, frente a menos de 90 m2 en zonas como Justicia, Lavapiés, Prosperidad o Nuevos Ministerios.
En cuanto a volumen, Recoletos registró 592 operaciones en el periodo analizado, unas 50 transacciones al mes. Un dato relevante para el inversor: el mercado no está congelado. Hay rotación real de activos, lo que permite entrar y salir de posiciones en plazos razonables. Algo que no ocurre, por ejemplo, en el 28046, que es el eje Castellana, 191 operaciones, o en el 28013, el barrio de Palacio, con 283.
El factor que lo explica todo: el comprador extranjero
El 31,83% de las compraventas en el barrio de Recoletos durante el periodo analizado corresponde a compradores extranjeros. Es el porcentaje más alto de todos los códigos postales prime de Madrid, y casi duplica la media del resto, que no llega al 18%.
Lo más llamativo es la procedencia: mexicanos y estadounidenses representan el 22,32% y el 19,64% respectivamente de todas las operaciones de extranjeros en esta zona. Juntos superan el 42%. Es un perfil que no tiene equivalente en ningún otro barrio de Madrid: comprador anglosajón o latinoamericano de alto patrimonio, que no depende de financiación hipotecaria local y que elige Recoletos como destino de una parte de su cartera internacional, no como vivienda habitual ni como inversión orientada al alquiler, sino como activo de representación en un entorno consolidado.
En los siguientes códigos postales con mayor presencia extranjera (28004, 28006, 28014 y 28013, correspondientes a Justicia-Universidad, Lista, Jerónimos y Palacio) el perfil dominante es europeo, con italianos a la cabeza en los barrios del centro y compradores americanos en las zonas de Salamanca.
Juan Luis Sáez, director general de The Avenue Select Real Estate, apunta que el auge del 28001 tiene mucho que ver con el modelo de district branding que ha construido Distrito 41: "Ha logrado ordenar y proyectar la identidad de la zona, atrayendo tanto al residente local como al capital internacional. Su gran acierto ha sido mantener la escala humana de un barrio clásico, huyendo de las áreas comerciales impersonales para ofrecer un lujo tangible, cercano y que se vive a diario".
Por qué el 28001 no va a perder su posición
La firma inmobiliaria identifica cuatro factores estructurales que explican la resistencia del 28001 a cualquier corrección significativa.
El primero es la escasez de oferta. Recoletos es un barrio de obra consolidada; no hay suelo para nueva construcción. Eso convierte cada activo disponible en un bien escaso, lo que sostiene el precio con independencia del ciclo.
El segundo es la densidad de servicios de alto nivel. La proximidad a la milla de oro del comercio madrileño (Serrano, Ortega y Gasset, Jorge Juan) y al eje cultural del Paseo del Prado sitúa al 28001 en la mayor concentración de oferta de lujo de la ciudad.
El tercero es el perfil del comprador. La demanda norteamericana y latinoamericana que domina este mercado valora la estabilidad institucional de España y la revalorización a largo plazo del activo por encima de la rentabilidad inmediata. Son compradores que no reaccionan a las fluctuaciones de tipos de interés locales.
El cuarto es el ecosistema diplomático. La concentración de embajadas y representaciones internacionales en el entorno de Recoletos genera una demanda residencial propia, de alto nivel y relativamente estable, que refuerza el carácter internacional del barrio.
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