"La sobrevaloración de la vivienda ha bajado un 20% pero necesita otra caída del 20%"

El precio medio de la vivienda en España está aún un 20% sobrevalorado, la mitad que hace dos años, con lo que el ajuste podría extenderse hasta 2011, según el instituto Juan de mariana. Recuerda que en eeuu la corrección se ha llevado a cabo en tan sólo dos años, mientras que en España podría tardar cuatro

El instituto Juan de mariana toma como referencia la relación entre los precios de venta de las viviendas y el precio del alquiler, al que denomina per de la vivienda. Y asegura que el per se ha reducido desde 32,2 en 2007 a 28,9 en 2008 y a 23,6 en 2009, esde cir, a finales del pasado año se necesitaba alquilar un inmueble durante casi 24 años para recuperar el monto inicial de la inversión. Estos cálculos salen de tomar como referencia el precio medio de 2.558 euros por m2 en diciembre de 2009 (ine) y el precio medio del alquiler por m2, 95,6 euros anuales

“Si tenemos en cuenta que el per histórico medio ha sido de 19,5, el precio medio actual de la vivienda todavía muestra una sobrevaloración del 20% . Durante los últimos dos años, la burbuja se ha corregido en casi un 70% por lo que, si la magnitud de la reducción del per se mantuviera, la sobrevaloración podría terminar a lo largo de 2011”, señala el instituto Juan de mariana

Hay que tener presente que la media histórica del per en España es de las más altas de los países occidentales y, desde luego, muy inferior a la de activos alternativos a la vivienda, pues equivale a una rentabilidad anual del 5%. Teniendo en cuenta el gran stock de viviendas sin vender, la falta de crédito y el sesgo al alza de la media histórica del per, la institución no descarta que los precios de la vivienda caigan más de lo que deberían para ajustarse a sus fundamentales. “Aún así, insistimos en que a lo largo de 2011 el precio de la vivienda en España podría volver a estar en consonancia con el que existía con anterioridad a la burbuja inmobiliaria”, añade la institución

Según el organismo, los datos contrastan de manera significativa con los de estados unidos, otro de los países que sufrió una considerable burbuja de precios. A mediados de 2007, los inmuebles estaban sobrevalorados un 31%; sólo un año después, la sobrevaloración ya se había reducido al 10%, y a finales de 2009 esa sobrevaloración ya había desaparecido por completo. “Eeuu ha logrado en sólo dos años lo que nosotros previsiblemente conseguiremos en cuatro”, señala

Recomendaciones para salir de la crisis

“Dado que la corrección de los precios de activos es una condición imprescindible para iniciar la recuperación de la crisis no parece que convenga detenerla o frenarla artificialmente mediante cualquier tipo de iniciativa política”, apunta el organismo. Añade que tampoco es conveniente agravar la necesidad de ajuste de los precios mediante, por ejemplo, la construcción de nueva vivienda de protección oficial (vpo), tal y como está planteando ahora el gobierno

En su opinión, convendría dotar de mayor transparencia y agilizar al máximo el proceso concursal con la finalidad de que los activos de las empresas quebradas se liquiden rápidamente en un mercado concurrido

También cree que las comunidades autónomas deberían facilitar que el mercado de compraventa de vivienda de segunda mano se reanime para que las transacciones se realicen con mayor fluidez y los precios reflejen las nuevas condiciones subyacentes. “Así, por ejemplo, resultaría de gran importancia y utilidad suspender o eliminar el impuesto de transmisiones patrimoniales con el fin de reactivar las ventas”, señala