El precio medio de la vivienda en España está aún un 20% sobrevalorado, la mitad que hace dos años, con lo que el ajuste podría extenderse hasta 2011, según el instituto Juan de mariana. Recuerda que en eeuu la corrección se ha llevado a cabo en tan sólo dos años, mientras que en España podría tardar cuatro
El instituto Juan de mariana toma como referencia la relación entre los precios de venta de las viviendas y el precio del alquiler, al que denomina per de la vivienda. Y asegura que el per se ha reducido desde 32,2 en 2007 a 28,9 en 2008 y a 23,6 en 2009, esde cir, a finales del pasado año se necesitaba alquilar un inmueble durante casi 24 años para recuperar el monto inicial de la inversión. Estos cálculos salen de tomar como referencia el precio medio de 2.558 euros por m2 en diciembre de 2009 (ine) y el precio medio del alquiler por m2, 95,6 euros anuales
“Si tenemos en cuenta que el per histórico medio ha sido de 19,5, el precio medio actual de la vivienda todavía muestra una sobrevaloración del 20% . Durante los últimos dos años, la burbuja se ha corregido en casi un 70% por lo que, si la magnitud de la reducción del per se mantuviera, la sobrevaloración podría terminar a lo largo de 2011”, señala el instituto Juan de mariana
Hay que tener presente que la media histórica del per en España es de las más altas de los países occidentales y, desde luego, muy inferior a la de activos alternativos a la vivienda, pues equivale a una rentabilidad anual del 5%. Teniendo en cuenta el gran stock de viviendas sin vender, la falta de crédito y el sesgo al alza de la media histórica del per, la institución no descarta que los precios de la vivienda caigan más de lo que deberían para ajustarse a sus fundamentales. “Aún así, insistimos en que a lo largo de 2011 el precio de la vivienda en España podría volver a estar en consonancia con el que existía con anterioridad a la burbuja inmobiliaria”, añade la institución
Según el organismo, los datos contrastan de manera significativa con los de estados unidos, otro de los países que sufrió una considerable burbuja de precios. A mediados de 2007, los inmuebles estaban sobrevalorados un 31%; sólo un año después, la sobrevaloración ya se había reducido al 10%, y a finales de 2009 esa sobrevaloración ya había desaparecido por completo. “Eeuu ha logrado en sólo dos años lo que nosotros previsiblemente conseguiremos en cuatro”, señala
Recomendaciones para salir de la crisis
“Dado que la corrección de los precios de activos es una condición imprescindible para iniciar la recuperación de la crisis no parece que convenga detenerla o frenarla artificialmente mediante cualquier tipo de iniciativa política”, apunta el organismo. Añade que tampoco es conveniente agravar la necesidad de ajuste de los precios mediante, por ejemplo, la construcción de nueva vivienda de protección oficial (vpo), tal y como está planteando ahora el gobierno
En su opinión, convendría dotar de mayor transparencia y agilizar al máximo el proceso concursal con la finalidad de que los activos de las empresas quebradas se liquiden rápidamente en un mercado concurrido
También cree que las comunidades autónomas deberían facilitar que el mercado de compraventa de vivienda de segunda mano se reanime para que las transacciones se realicen con mayor fluidez y los precios reflejen las nuevas condiciones subyacentes. “Así, por ejemplo, resultaría de gran importancia y utilidad suspender o eliminar el impuesto de transmisiones patrimoniales con el fin de reactivar las ventas”, señala
Lo más destacado
39 Comentarios:
El estudio no tiene validez alguna, se sacan conclusiones tendenciosas sobre parámetros poco científicos, se ignoran los datos de población, demanda potencial, demanda acumulada, stock y sus tipos, relación de estos con la demanda natural y acumulada, la comparación entre el precio de la vivienda y el alquiler en un mercado tan atomizado y diverso como el español, solo puede conducir a conclusiones erroneas, las previsiones se hacen de modo general y no por zonas geográficas, todos sabemos que sobra vivienda en algunos sitios y falta en otros, en definitiva una declaración de deseos más que de previsiones fundamentadas.
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Ya ya la cosa es embarullarlo todo para que donde pone 20%+20% de bajadas.
Ponga subidas.
Entonces si que te parecería bien el estudio.
No cuela.
Me ha venido a la cabeza una famosa frase del libro el arte de la guerra, de sun tzu, pero no recordaba como era exactamente. Buscando por la red la he encontrado:
“todo el arte de la guerra está basado en el engaño. Los expertos en el arte de la guerra someten al enemigo sin combatir. Toman las ciudades sin tener que recurrir al asalto y derrocan un estado sin operaciones prolongadas.”
Supongamos que nos parece bien el precio de una vivienda. (Quitando los supuesto de que puedan bajar, mantenerse o incluso subir. Quiero comprarme un piso de 180.000 €, que no es mucho viendo los precios que se piden, y que me lo tasan en los mismo que me piden (tambien supuestamente) Como los bancos solo dan el 80 % del valor de tasacion solo me darian 144.000 € Para comprar esa vivienda los gastos aproximados serian unos 18.000 €, incluido los gasto de la hipoteca. El banco va ha mirar que te puedas endeudar hasta un 5 % como recomendacion del banco de España, que ahora la estan siguiendo al pie de la letra, si las hubieran seguido siempre no huviera pasado lo de la burbuja. Lo que da una cuota de 733 €. Exposicion: precio vivienda -----------------> 180.000 € prestamos maximo 80 % -----> 144.000 € Gastos compra + hipoteca ---> 18.000 € Tienes que tener ahorado como minimo 53.000 € (precio - prestamo) + gastos El endeudaminento que puedes tener con esa cuota Siempre el banco te va a pedir menos del 40 % 39 % de endeudamiento ingresos netos minimos 1.879 € 35 % de endeudamiento ingresos netos minimos 2.094 € 30 % de endeudamiento ingresos netos minimos 2.443 € 25 % de endeudamiento ingresos netos minimos 2.993 € Ahora mismo, no creo que ningun banco permita un endeudamiento por encima del 30 %. Conclusiones: para comprar un piso de 180.000 euros, tienes que tener ahorado 53.000 € y tener unos ingresos netos (se supone que la pareja) de 2.500 €. O un avalista, que teniendo en cuenta los pisos que tiene en cartera los bancos cualquiera se fia de poner el piso de tus padres como aval. Y todo esto para un piso de 180.000 €, si los que dicen que el precio no va ha bajar estan en lo sierto, en Madrid precio medio esta en 3.962 €/m² (Solo viviendas de 60 a 90 m²) Por lo tanto el precio medio de una vivienda de 60 m² Es de 237.720 € Quien se puede comprar una vivienda a los precios actuales, muchos no para el stock de viviendas que hay.
Si hay algún beneficiado de la mal llamada "burbuja inmobiliaria" son los Ayuntamientos, las comunades autónomas, y el propio Estado, ya entre los tres citados se llevan un 33 % del valor de venta de una vivienda desde que comienza la compra del solar hasta que se vebde la vivienda.
Si tenemos en cuenta este dato la vivienda no puede bajar nada, y si han bajado los precios algunos es para poder pagar a los bancos ó las nóminas y no porque tuvieran mucho margen, porque lo mismo podriamos hablar de los materiales de construcción y los sueldos que se han pagado para la construcción de algo que ahora todos, los que no se dedican a esto y el gobierno que quiere hacer politica social con el dinero ajeno, quieren que se bajen los precios.
Si los solares se han pagado a precios astronómico, no olvidar que estos solares muchos de ellos se les compraba a los ayuntamientos, los sueldos idem de lo mismo porque si no se pagaban astronomicamente se marchaba el obrero a la obra de al lado y lo mismo paso con los materiales que si no se pagan caros pues no podia trabajar porque habian muchos esperando por ese material.
Resumiendo, realmente despues de esta panorámica piensan que se puedan bajar los precios?, pues realmente si alguien baja algo es porque se va definitivamente del ramo y es para pagar a los bancos y que no le quiten su casa.
A esta "burbuja oficial" le seguirá una explosión de precios al alza, porque los que han podido aguantar hasta ahora querrán recoger los beneficios de la "espera" y los "grandes" estan muy seguros de esto y aguardan a la recogida de beneficios, entre ellos los bancos que se han quedado con media España, además hay que tener en cuenta que ya llevamos dos años que no se hacen casas y que hay 5 millones de españoles que viven con sus padres y al menos un millón de emigrantes que se compraria una vivienda.
Creo firmemente que los que tengan el pensamiento de la bajada para comprar una casa y hacer beneficios a costa del trabajo de otros, será mejor que vaya pensando en otra cosa.
Creo firmemente que los que tengan el pensamiento de la bajada para comprar una casa y hacer beneficios a costa del trabajo de otros, será mejor que vaya pensando en otra cosa.
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Traducelo de otro modo, los vendedores que quieran hacer beneficios a costa de otros, será mejor que vayaN PENSANDO OTRA COSA.
01 de Marzo de 2010
Creo firmemente que los que tengan el pensamiento de la bajada para comprar una casa y hacer beneficios a costa del trabajo de otros, será mejor que vaya pensando en otra cosa.
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Qué gracia, estos últimos años ha pasado exactamente lo contrario, los que tenían pensamiento de subida para hacer negocio comprando y vendiendo, vamos, como en toda burbuja.
Sabe usted cual es la ley de toda burbuja y que siempre se ha cumplido sin excepción?
Que los precios bajan más que los que existían antes de la burbuja.
Así que agárrese los machos que todavía queda un largo recorrido a la baja, claro.
En realidad los pisos no han bajado ni subido tanto.
Según la zona y edad del piso, en casi todas las capitales de provincia menos Madrid y Barcelona, los pisos antes del 2.000 valían de 20 a 40 millones, y después entre 2.000 y 2.010 valen entre 40 y 60, debido en parte a la subida normal y en parte al euro.
En la máxima punta que valían 80 millones (sobre fin de 2.006 y 2.007), sencillamente no se vendió ninguno (menos cuatro pringaos) y por eso quebraron los promotores.
Y punto pelota.
Y el que no me crea, que busque pisos en Albacete, Alicante, Valencia, Burgos ...
En realidad los pisos no han bajado ni subido tanto.
Si que es verdad, lo de la burbuja es cosa de los periodicos. Poque cuando subieron mucho, solo fue una intencion de subir porque no se vendio ninguno.
Y como no se vendió ninguno a precios de burbuja nadie esta pillado por la burbuja
Las cajas son unas lloricas, no se cual es el problema
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