El precio medio de la vivienda en España está aún un 20% sobrevalorado, la mitad que hace dos años, con lo que el ajuste podría extenderse hasta 2011, según el instituto Juan de mariana. Recuerda que en eeuu la corrección se ha llevado a cabo en tan sólo dos años, mientras que en España podría tardar cuatro
El instituto Juan de mariana toma como referencia la relación entre los precios de venta de las viviendas y el precio del alquiler, al que denomina per de la vivienda. Y asegura que el per se ha reducido desde 32,2 en 2007 a 28,9 en 2008 y a 23,6 en 2009, esde cir, a finales del pasado año se necesitaba alquilar un inmueble durante casi 24 años para recuperar el monto inicial de la inversión. Estos cálculos salen de tomar como referencia el precio medio de 2.558 euros por m2 en diciembre de 2009 (ine) y el precio medio del alquiler por m2, 95,6 euros anuales
“Si tenemos en cuenta que el per histórico medio ha sido de 19,5, el precio medio actual de la vivienda todavía muestra una sobrevaloración del 20% . Durante los últimos dos años, la burbuja se ha corregido en casi un 70% por lo que, si la magnitud de la reducción del per se mantuviera, la sobrevaloración podría terminar a lo largo de 2011”, señala el instituto Juan de mariana
Hay que tener presente que la media histórica del per en España es de las más altas de los países occidentales y, desde luego, muy inferior a la de activos alternativos a la vivienda, pues equivale a una rentabilidad anual del 5%. Teniendo en cuenta el gran stock de viviendas sin vender, la falta de crédito y el sesgo al alza de la media histórica del per, la institución no descarta que los precios de la vivienda caigan más de lo que deberían para ajustarse a sus fundamentales. “Aún así, insistimos en que a lo largo de 2011 el precio de la vivienda en España podría volver a estar en consonancia con el que existía con anterioridad a la burbuja inmobiliaria”, añade la institución
Según el organismo, los datos contrastan de manera significativa con los de estados unidos, otro de los países que sufrió una considerable burbuja de precios. A mediados de 2007, los inmuebles estaban sobrevalorados un 31%; sólo un año después, la sobrevaloración ya se había reducido al 10%, y a finales de 2009 esa sobrevaloración ya había desaparecido por completo. “Eeuu ha logrado en sólo dos años lo que nosotros previsiblemente conseguiremos en cuatro”, señala
Recomendaciones para salir de la crisis
“Dado que la corrección de los precios de activos es una condición imprescindible para iniciar la recuperación de la crisis no parece que convenga detenerla o frenarla artificialmente mediante cualquier tipo de iniciativa política”, apunta el organismo. Añade que tampoco es conveniente agravar la necesidad de ajuste de los precios mediante, por ejemplo, la construcción de nueva vivienda de protección oficial (vpo), tal y como está planteando ahora el gobierno
En su opinión, convendría dotar de mayor transparencia y agilizar al máximo el proceso concursal con la finalidad de que los activos de las empresas quebradas se liquiden rápidamente en un mercado concurrido
También cree que las comunidades autónomas deberían facilitar que el mercado de compraventa de vivienda de segunda mano se reanime para que las transacciones se realicen con mayor fluidez y los precios reflejen las nuevas condiciones subyacentes. “Así, por ejemplo, resultaría de gran importancia y utilidad suspender o eliminar el impuesto de transmisiones patrimoniales con el fin de reactivar las ventas”, señala
39 Comentarios:
Bueno, ya que he citado a pisitófilos, veo que vamos evolucionando en paralelo, sólo que no considera que se trate de la última trinchera, sino que detrás existe un sistema que resistirá el golpe de mar. DÍa 2 pisitófilos creditófagos dijo... nO TENEMOS NADA QUE ARREGLAR ------------------------- Las Cámaras de Comercio y Seopan llaman a nuestro corazón proponiéndonos aumentar nuestra productividad individual invocando el amor civil al prójimo. Dicen "Entre Todos". Pero, en realidad, lo que importan son las individualidades que se suman a la plegaria colectiva. En "¿Qué puedes hacer tú?, Lo que plantean no es sino que tu historia personal sirva de ejemplo. Todo teñido de aliento individual empresarial y deportivo, sin concesiones libidinosas, sin farándulas. Quienes han triunfado contagiando la enfermedad activomaníaca, provocando la euforia y el efecto manada, es lógico que ahora quieran "arreglar" el miedo que siempre conlleva la avaricia, también contagiando cosas. Utilizan la palabra arreglar cuando tendrían que decir sanar. ¿Es un lapsus linguae o es un mensaje dirigido a reconfortar inmomutilados, haciéndoles fantasear con la resurrección de la feria, de la pirámide, de la burbuja? En puridad, la campaña no es sino para calmar la congoja de los perdedores.
Bien pues yo si que pretendia comprar un piso y por supuesto dispongo de posibilidades economicas suficientes, pero despues de toda la informacion de la sobrevaloracion expuesta por intenet, pues como que se me estan quitando las ganas, puesto que lo queria para arrendarlo pero como que los alquileres tambien bajan mucho, pues va a ser que no es negocio, por lo tanto a seguir esperando a ver que pasa un saludo a todos, y gracias a los comentarios de gente inteligente que enseñan mucho, sin embargo hay otros que no mas sirven para insultar y perder el tiempo
Yo te daria un consejo, busca lo que quieres comprar, y piensa que estas en el año 2012 que es la ostia que te van a meter con el iva y desgravaciones fiscales, por supuesto ahora cuentas con un Euribor bajo del cual puedes aprovecharte, cosa que mucha gente que habla aqui no podran hacerlo nunca, un saludo
Yo te daria un consejo, busca lo que quieres comprar, y piensa que estas en el año 2012 que es la ostia que te van a meter con el iva y desgravaciones fiscales, por supuesto ahora cuentas con un Euribor bajo del cual puedes aprovecharte, cosa que mucha gente que habla.
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Vamos a ver, el i.v.a va ha subir un 1%, las desgravaciones, si si ganas mas de 24.000 euros si las quita, pero si ganas menos lo que hacen es dejarlas a la mitad.
Ahora supongamos una hipoteca a 25 años, si compro un piso ahora pago menos iva y desgravo. Si lo compro el año que viene, por 15.000 € menos, y solo he dicho quince mil, con el iva subido y sin desgrabaciones en los 25 años de hipoteca, ya me he ahorado mas que si lo compro este año. Y lo del Euribor, si esta bajo, por subira pero subira para las hipotecas echas este año, para las del año que viene.
Y de las desgrabaciones. Por un piso puedes desgrabar al año el 15% de 9015 € lo que seria 1.352,25 € como maximo. Pero tienes que tener esas retenciones de irpf para que te las devuelva, si no lo maximo que te devuelven. Otra cosa es que te salga a pagar, que ya estamos hablando de que cobras mas de 24.000 € al año, que de esos no hay muchos españolitos ahora mismo
Yo te voy a dar otro consejo gratuito: no te fies de consejos gratuitos.
Más carnaza de idealista para los buscapisos eternos,! hay que sacar noticias hasta de debajo de las piedras, para retener mileuristas un año más en la web!
Poniendonos de acuerdo compradores y vendedores en el marco de una negociacion con la burbuja Los datos de partida sobre el "engorde de la burbuja" D. Encinar en Octubre 2009 que se resumen en los siguientes: periodo de 1999 a 2003: (+30%) 2004: subida (+30%) 2005: subida (+25%) 2006: subida (+17%) 2007 se considera que los precios se mantuvieron estables similares a 2007 es decir precios máximos Si consideramos el periodo 2.000 a 2006 la subida acumulada fue ha sido 147% mientras que los salarios subieron en este periodo con una mdedia de ipc anual algo inferior al 4% suiero un 24%, es decir subieron un 123% mas de lo que tendrían que haber subido para que ahora ni hubiera burbuja, ni crisis, por lo que los pr4cios actuales tendrían que bajar un 50% desde los máximos alcanzados a finales de 2006 - principios de 2007. Pero si consideramos el periodo 2004 a 2006 la subida acumulada ha fue del 90% mientras que los salarios subieron en este periodo con una mdedia de ipc anual algo inferior al 4% suiero un 12%, es decir subieron un 78% mas de lo que tendrían que haber subido para que ahora ni hubiera burbuja, ni crisis, por lo que los pr4cios actuales tendrían que bajar un 40% desde los máximos alcanzados a finales de 2006 - principios de 2007. Como puede observar en el informe índice mensual idealista.com, las caidas de precios desde máximos de 2006 varía mucho de unas comunidades a otras y en comunidades también varía entre capitales (así por ejemplo en la C. Madrid siguen han bajado un 10,4%, mientras que en Valencia un 16,1. Comprador y Vendedor nos hacemos la misma pregunta pero en sentido inverso: comprador ¿A que precio estoy dispuesto a comprar? Vendedor ¿A que precio estoy dispuesto a vender? Por ejemplo si usted solo esta dispuesto a comprar a precios de 2.003 en Madrid la bajada del precio actual (suponiendo que ya esté rebajado un 10,4%) debería ser de (40-10,4)= 29,6%, ahora bien si quiere comprar a precios de 2.000 la bajada debería ser del 39,6%. (Serían las bajadas esperadas cuando la burbuja finalice). Compradores y Vendedores ambos conocen los límites a los que pueden y quieren llegar para ponerse de acuerdo y cerrar la operación y las reglas de juego con la burbuja están claras, para que ambos midan riesgos. Riesgo comprador: ¿Cuanto puede bajar mas el piso que quiero comprar si espero a que la burbuja termine de explotar y además el piso que quiero comprar no se ha vendido? Riesgo vendedor: ¿Cuanto dejo de ganar si espero a que la burbuja termine de explotar y si ademas me urge vender no me llega otro comprador?
Los datos de partida sobre el "engorde de la burbuja"
D. Encinar en Octubre 2009 que se resumen en los siguientes:
Periodo de 1999 a 2003: (+30%)
2004: subida (+30%)
2005: subida (+25%)
2006: subida (+17%)
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Los datos que yo he sacado de idealista correspondientes a la provincia de Madrid son los siguientes:
Incremento nominal IPC incremento real
2001: +26,28% 3,7 22,5%
2002: + 28,7% 3.7 25,0%
2003: + 17,3% 2,3 15,0%
2004: + 7,5% 3,1 4,4%
2005: + 7,3% 4,2 3,1%
2006: + 5.2% 2,4 2,8%
2007: - 0.3% 4,3 - 4,6%
2008: - 5.1% 1,5 - 6,6%
2009: - 4,2 % 0,9 - 5,1%
Como se puede comprobar en terminos nominales los precios estan en niveles de principios de 2005 y en terminos reales en precios de 2003 ya que la inflaccion desde entonces ha subido un 20%
Como ya he comentado en otras ocasiones cuando se habla del precio de la vivienda hay que fijarse en el coste total que hay que pagar (precio de venta+interese+impuestos) no solo en el precio de venta.
Teniendo en cuenta esto y que en el año 2002 España entra en el euro y que se comienzan a tomar como refencia tipos del 3-4% propios de una moneda estable en lugar del 7-10% propios de la peseta yo tomaria este año como año de referencia en cuanto a precios.
Ya se que viene precedido de importates subidas pero el equilibrio entre oferta y demanda se establece con el precio final por lo tanto al bajar el importe pagado en intereses sube el precio del mismo modo que si los tipos subiesen al 9-10 los precios de venta bajaria el precio de venta de forma considerable hasta niveles de 1998+ IPC, como ese no es el escenario previsto sino que los tipos medios esten alrededor del 3-4% tomo como referencia el 2002
Analizando la tabla de arriba se puede calcular que para llegar a niveles de 2002 falta una bajada del 15-20%, pero hay que tener en cuenta que en el 2002 estabamos en plena burbuja y el precio de idealista coincidia con el de mercado mientras que hoy el precio de mercado esta 10-15% por debajo del de oferta.
Este es un analisis en el que no se tiene en cuenta la fiscalidad ni el stock de viviendas lo que puede modificar sus resultados
Actualmente creo que hay algo asi como cuatro millones de parados y subiendo.
Para que lleguemos a tres han de pasar al menos 5 años si todo va bien.
Los pisos no volveran a subir al menos en 15 años lo diga quien lo diga.
El estudio no tiene validez alguna, se sacan conclusiones tendenciosas sobre parámetros poco científicos, se ignoran los datos de población, demanda potencial, demanda acumulada, stock y sus tipos, relación de estos con la demanda natural y acumulada, la comparación entre el precio de la vivienda y el alquiler en un mercado tan atomizado y diverso como el español, solo puede conducir a conclusiones erroneas, las previsiones se hacen de modo general y no por zonas geográficas, todos sabemos que sobra vivienda en algunos sitios y falta en otros, en definitiva una declaración de deseos más que de previsiones fundamentadas.
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