La justicia anula las multas a los pisos turísticos en Madrid en siete sentencias diferentes

Hay un principio que hunde sus raíces en el Digesto de Ulpiano, que Feuerbach sistematizó en latín hace algo más de dos siglos para que sonase a eterno -y en buena medida lo es-, y que nuestra Constitución recoge en su artículo 25.1 con una claridad que no admite vuelta de hoja: no puede haber sanción sin ley previa que describa exactamente la conducta prohibida. Nullum crimen nulla poena sine lege.

El Tribunal Superior de Justicia de Madrid acaba de recordárselo al Ayuntamiento de la capital en siete sentencias dictadas entre enero y febrero de este año 2026. El mensaje, pese a la solemnidad del latín, no puede ser más llano: no se puede multar a alguien por incumplir una condición administrativa cuando lo que tipifica la ley como infracción grave es algo completamente distinto.

El asunto es el siguiente. El Ayuntamiento de Madrid lleva años imponiendo sanciones de 30.001 euros a propietarios y operadores de viviendas de uso turístico las populares VUT- que ejercían su actividad sin disponer de la oportuna licencia urbanística, principalmente por carecer de acceso independiente al edificio. Es decir, viviendas que compartían portal con el resto de vecinos.

La Agencia de Actividades del Consistorio entendía que eso hacía el uso «incompatible con la ordenación urbanística» y, en consecuencia, sancionaba al amparo del artículo 204.3.b) de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, que tipifica como infracción grave precisamente «la implantación y el desarrollo de usos incompatibles con la ordenación urbanística aplicable». La lógica municipal sonaba, a primera vista, razonable. Pero tenía un problema de fondo que los jueces han terminado por señalar sin ambages.

El problema es que el uso turístico de hospedaje sí es compatible con el planeamiento de Madrid en esas ubicaciones. Así lo reconocen tanto el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid como el Plan Especial de regulación del uso de servicios terciarios en la clase de hospedaje, aprobado en 2019. Ambos instrumentos admiten expresamente la implantación del uso terciario de hospedaje en edificios residenciales del denominado Anillo 1 como uso compatible complementario. Lo que ocurre es que para poder autorizarlo se exige, entre otras condiciones técnicas, que la vivienda disponga de ese acceso independiente. Y aquí es donde el Ayuntamiento dio el salto que los tribunales no le permiten: confundió la condición de implantación de un uso con la incompatibilidad de ese uso. Dos conceptos que, por próximos que parezcan en la práctica, son jurídicamente distintos y no intercambiables.

La Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJM lo explica con una precisión casi didáctica en la sentencia de 26 de enero de 2026, que actúa como sentencia cabecera de toda la serie: carecer de acceso independiente no convierte el uso en incompatible, sino que simplemente impide su autorización. Esa imposibilidad de obtener licencia puede ser constitutiva, en su caso, de una infracción administrativa distinta, pero no de la descrita en el artículo 204.3.b) de la Ley del Suelo. Aplicar ese tipo infractor a una conducta que no describe equivale, en la terminología del Tribunal Constitucional que el TSJM cita profusamente, a una «analogía in malam partem»: extender el alcance de la norma sancionadora más allá de lo que su tenor literal permite, en perjuicio del ciudadano. Eso, en el ámbito sancionador, está sencillamente prohibido por el artículo 25.1 de la Constitución.

Las siete sentencias, con distintos ponentes de la misma sección, presentan matices que conviene no pasar por alto. La mayoría anula las sanciones exclusivamente por el motivo descrito: la tipicidad. Pero hay dos casos en los que el tribunal va más lejos, y son especialmente reveladores del grado de desconcierto normativo que rodeó a este sector durante años.

Uno de ellos plantea el problema de la norma temporalmente aplicable. La Administración utilizó para probar los hechos -ocurridos en 2018- la redacción del Decreto 79/2014 introducida por una modificación de 2019. En la versión vigente en el momento de la inspección, la habitualidad del alojamiento turístico requería acreditar un ejercicio mínimo de tres meses continuados al año. En la versión posterior, bastaba con haberse publicitado en cualquier plataforma y haber presentado la declaración responsable. Son definiciones materialmente distintas, y aplicar retroactivamente la más desfavorable vulnera un principio elemental que el propio artículo 9.3 de la Constitución garantiza. Sin esa acreditación, ni siquiera existe el primer elemento del tipo infractor.

El otro caso que merece atención especial es el que aborda la culpabilidad. Y es quizás el más esclarecedor de todos, porque pone el foco en algo que los que seguimos este sector sabemos de primera mano: la confusión e inconsistencia que la propia Administración municipal sembró entre los operadores. En enero de 2018, la Comisión de Seguimiento del PGOU de Madrid aprobó un acuerdo interpretativo -vinculante para todos los servicios municipales- en el que no se establecía que las viviendas de uso turístico implantadas en parte de un edificio residencial requirieran acceso independiente. Ese criterio estuvo en vigor hasta que el Plan Especial de Hospedaje aprobado en marzo de 2019 lo cambió. Un propietario que en 2018 actuó conforme a lo que la propia Administración decía que era correcto no puede ser luego sancionado por haberlo hecho. El TSJM lo resuelve apelando al error de prohibición invencible y al principio de confianza legítima: no hay dolo, no hay culpa, no hay elemento subjetivo que sustente el reproche sancionador.

Hay también una cuestión de prescripción que la tercera sentencia de la serie trata con notable rigor. La infracción del artículo 204.3.b) es una infracción permanente -no continuada-, lo que significa que se comete mientras el uso se desarrolla efectivamente y deja de cometerse cuando ese desarrollo cesa. El plazo de prescripción de cuatro años no empieza a correr, por tanto, hasta que la actividad se abandona. Pero esta regla tiene una consecuencia que la Sala no elude: si el expediente se incoa más de cuatro años después de la última inspección, no puede presumirse sin más que la actividad continuó. Corresponde a la Administración acreditar que siguió desarrollándose, y no al sancionado demostrar que no. Exigir a alguien que pruebe que no hizo algo es, en expresión clásica de la jurisprudencia constitucional, una «prueba diabólica». Los expedientes en cuestión no incorporaban ninguna prueba de esa continuidad más allá del dato de que la vivienda seguía inscrita en el registro autonómico, lo que la Sala considera manifiestamente insuficiente.

Lo que estas sentencias revelan, en conjunto, no es solo una serie de errores técnicos puntuales en la tramitación de expedientes sancionadores. Revelan algo más estructural: la tendencia, que vengo denunciando en estas páginas desde hace tiempo, a utilizar el procedimiento sancionador como instrumento de presión sobre un sector al que se considera, con escaso fundamento, responsable de todos los males del mercado inmobiliario. Cuando la Administración sanciona con 30.001 euros conductas que la ley no describe como infracción grave del tipo aplicado, y lo hace de forma sistemática durante años, no estamos ante un error administrativo ocasional. Estamos ante una política. Y es una política que los tribunales están deshaciendo, sentencia a sentencia, con costas.

Quienes hayan recibido alguna de estas sanciones y estén aún en plazo para recurrir deberían analizar con atención su situación concreta a la luz de esta doctrina. No todos los casos son iguales, y los matices importan: la fecha de la inspección, la normativa aplicable en ese momento, el tiempo transcurrido entre inspección e incoación del expediente, y la conducta de la Administración durante ese período son variables que determinan cuál de los motivos de anulación, o cuál combinación de ellos, resulta invocable.

El Ayuntamiento de Madrid puede intentar el recurso de casación ante el Tribunal Supremo. Si aprecia en estos casos el interés casacional objetivo que exige el artículo 89.2 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, tendrá treinta días desde la notificación de cada sentencia para prepararlo. Pero la coherencia y la reiteración de la doctrina que la Sección Segunda del TSJM ha sentado en tan poco tiempo hacen que ese camino, si se emprende, sea cuesta arriba.

Mientras tanto, cuesta trabajo no recordar aquel viejo adagio: el que a hierro mata, a hierro muere. Multar por lo que no está tipificado sale caro. Al que multa.