Grupo Salas: "Vamos a sacar al mercado viviendas en venta con derecho de superficie a 75 años"

La vivienda asequible está en el foco de la opinión pública, tanto por parte de la ciudadanía, que se encuentra con precios que no pueden alcanzar, como por parte de los protagonistas del sector, que afrontan múltiples barreras para poder desarrollar estos inmuebles protegidos.

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Una de las personas más relevantes dentro del sector inmobiliario de vivienda asequible es Manel Rodríguez, CEO de Grupo Salas, una promotora con origen en Cataluña y presencia en Madrid que tiene en marcha más de 4.500 inmuebles tras entregar 1.200 el pasado año.

Rodríguez ha atendido a idealista/news en una entrevista en la que ha repasado las más de tres décadas de trabajo de la compañía. Durante la charla, ha tocado temas como la falta de suelo, los elevados precios de los materiales y la alta demanda de capital que exige este mercado.

Además, el directivo ha asegurado que van a sacar al mercado viviendas asequibles en venta con derecho de superficie a 75 años: “Es un intermedio entre la compra y el alquiler. Digamos que tú no compras el 100% de esa vivienda, pero adquieres el derecho de utilizarla durante 75 años, con lo cual es un producto mucho más estable y económico que el alquiler”.

Situación de Grupo Salas

¿Qué puede contarnos de Salas?

Somos una empresa familiar fundada en el 92 con más de 30 años de actividad continuada y que continúa en manos de dos familias con capital local. Hemos ido creciendo con esa voluntad de mantener la marca controlada. Nosotros mantenemos la propiedad, lo que nos permite tomar libremente las decisiones de posicionamiento en el mercado y que luego, como profesionales de la promoción inmobiliaria, nos dedicamos a desarrollar proyectos en diferentes ámbitos y donde vemos que hay necesidad y actividad.

No somos una empresa propiedad de un capital financiero que tiene como objetivo generar un retorno financiero. Somos una empresa de promotores inmobiliarios profesionales dedicada a promover básicamente vivienda con el objetivo de generar esa actividad más cercana. A partir de ahí, la promoción inmobiliaria requiere de mucho capital y lo vamos buscando por líneas de actividad.

Nosotros actuamos como promotor, actuamos como constructora, tenemos el equipo técnico, el equipo comercial, gestionamos la parte que nos quedamos en alquiler, tenemos una gestora energética y nos hemos centrado en tareas de construcción y producción industrial.

¿Y cómo estáis en la actualidad?

Hemos ido creciendo. Ahora llevamos entregadas más de 5.000 viviendas y tenemos en marcha más de 4.500, enfocadas la mayoría en la vivienda asequible en venta y alquiler en Cataluña, donde somos líderes desde hace años en volumen de producción. Nosotros este año hemos entregamos 1.200 viviendas y el año que viene 1.400, lo que nos convierte en líderes en Cataluña y uno de los líderes en la vivienda asequible a nivel del país.

Por nuestra propia estructura somos muy flexibles para colaborar con la administración, muy cercanos y con modelos de previsión social de vivienda que facilitan la colaboración. Ese es nuestro posicionamiento actual en el mercado.

¿Y Alas en qué situación se encuentra?

Dentro de Salas tenemos muchas líneas de actividad, como te decía antes, y no todo es la producción de vivienda. Ahora hemos pasado una parte de la actividad de la producción al alquiler.

Piensa que cuando nosotros hacemos viviendas para vender, acabamos la promoción y vendemos, pero cuando se hacen viviendas para alquiler es necesario que exista esa figura de patrimonialista, es aquella entidad que se queda las viviendas. Entonces ya no estamos hablando de promoción de viviendas, que eso es lo que es Salas, sino que hablamos de la compra de edificios y la patrimonialización a largo plazo para ponerlos en alquiler. Eso es Alas, una empresa patrimonial, no una empresa promotora.

 Hemos pasado una parte de la actividad de la producción al alquiler.

¿Es vuestra gran apuesta por la vivienda asequible?

Nosotros hemos impulsado Alas porque impulsamos e incentivamos toda la actividad alrededor de la vivienda asequible. Entonces lo que queremos es que aparezca y que crezcan esos patrimonialistas, pero con una visión social a largo plazo que ponga el foco en el beneficio y el interés común. Entonces Alas, tendrá como objetivo comprar edificios y ponerlos en alquiler. Y eso no es promoción, es patrimonio.

¿Cuántas viviendas gestiona Alas?

Nosotros hemos hecho un portfolio ya muy grande porque llevamos más de 15 años en el alquiler asequible. En este tiempo hemos hecho y vendido muchas viviendas de alquiler asequible a una fundación sin ánimo de lucro que hay aquí en Cataluña, que se llama Fundación Nou Lloc.

Le hemos entregado 750 viviendas y le estamos haciendo 500 más. Por otro lado, ahora mismo seguimos haciendo otras casi 2.000 viviendas en alquiler que entregaremos los próximos años para diferentes entidades.

Ahora mismo seguimos haciendo casi 2.000 viviendas en alquiler asequible sin ánimo de lucro que entregaremos los próximos años para diferentes entidades.

Vosotros también gestionáis vuestra propia fundación, ¿es así?

Así es. En los 2000 impulsamos Fundación Salas, una fundación sin ánimo de lucro a la que donamos cada año el 5% de los beneficios del grupo y que con esa capacidad y la disponibilidad que usa de nuestro equipo, se ha convertido en la mayor promotora sin ánimo de lucro de todo el Estado. La Fundación Salas está haciendo más de 2.000 viviendas en diferentes ubicaciones, tanto en compra como alquiler.

Además, vamos a poner en el mercado viviendas en venta del derecho de superficie a 75 años, que es un modelo nuevo que tenemos que conocer y que ya explicaremos.

Es un intermedio entre la compra y el alquiler. Digamos que tú no compras el 100% de esa vivienda, pero adquieres el derecho de utilizarla durante 75 años, con lo cual es un producto mucho más estable y mucho más económico que el alquiler.

Yo creo que ahí vamos a tener un cierto éxito, para luego destinar el grueso de la actividad al alquiler asequible por debajo de mercado, un 20%-30% por debajo.

 Vamos a poner en el mercado viviendas en venta del derecho de superficie a 75 años. Es un intermedio entre la compra y el alquiler (...) con lo cual es un producto mucho más estable y mucho más económico.

¿Contaréis con la Administración para llevar a cabo estos proyectos?

Mira, nosotros desde hace ya muchos años, más de los que se conocen, colaboramos con la Administración. Nuestro primer convenio con el Ayuntamiento de Barcelona se firmó en el año 2008. Llevamos muchos años impulsando la colaboración público-privada y nos ofrecemos a todas las administraciones, las locales, las autonómicas y también la estatal para colaborar en el desarrollo, porque el problema de la vivienda es un tema tan complejo por el volumen, por la propia complejidad del proceso y por la elevada necesidad de estructuras financieras que es necesario la colaboración de todas las partes.

Nosotros por un lado colaboramos con los ayuntamientos, que hoy día son los que tienen suelo o los que mayormente tienen suelo, y esa es nuestra materia prima, lo que necesitamos para para iniciar la actividad. Pero también colaboramos con comunidades como la de Madrid, que sí que tiene suelo.

También estamos a disposición de Casa 47, que sabemos que es una entidad que tiene suelo y con la que colaboraremos para desarrollar viviendas en alquiler asequible.

Nos ofrecemos a todas las administraciones, las locales, las autonómicas y también la estatal para colaborar en el desarrollo, porque el problema de la vivienda es un tema muy complejo.

Recientemente, Casa 47 ha lanzado una oferta pública de 100 millones para adquirir viviendas asequibles, ¿os habéis postulado?

La verdad que no, es un modelo nuevo con el que no contábamos, pero lo estudiaremos. Ahora mismo tenemos prácticamente todo el producto vendido, pero sí que es verdad que creo que es un tema interesante y que lo estudiaremos, porque al final si nosotros tenemos una entidad que nos compra vivienda, pues eso nos permite reducir el endeudamiento e incrementar la actividad.

¿Qué cambios aplicaríais desde Salas para reducir precios?

Nosotros pensamos que se tiene que incidir en tres o cuatro aspectos de manera global. Como decimos, es un tema que no es sencillo y que no depende de una sola medida.

Por orden te diría que necesitamos generar mucho más suelo urbano finalista a un precio adecuado, estamos pagando 1.500-2.000 euros/m2 en Madrid. Con estos precios no podemos hacer vivienda asequible.

Necesitamos generar mucho más suelo urbano finalista a un precio adecuado, estamos pagando 1.500-2.000 euros/m2 en Madrid. Con estos precios no podemos hacer vivienda asequible.

Ahora estamos haciendo viviendas de muchísima calidad. Esto es positivo, pero pensamos igual podríamos ahorrarnos algo para reducir precios.

Por otro lado, los costes fiscales. La vivienda está muy agravada y parte de la administración la utiliza como sistema para generar recursos públicos y eso no debe ser. Hoy día tenemos que dar un paso atrás en los costes de licencias municipales, en los costes impositivos y en gravámenes que gravan sobre esa vivienda.

Otro aspecto son los plazos. Para nosotros el coste financiero es una parte importante, y eso está vinculado al tiempo. Cuanto más tiempo tarde en producir, más coste tengo. Necesitamos que se acorten los plazos administrativos, que todavía hoy día siguen siendo muy lentos. En los sitios donde somos más optimistas tardamos seis meses en tener licencia, en algunos casos supera el año.

Nosotros pensamos que se tiene que incidir en tres o cuatro aspectos de manera global: más suelo, menos exigencias, rebajar costes fiscales y reducir plazos.

¿Cuál es vuestra posición fuera de Cataluña?

Nuestra presencia es más fuerte aquí, en Cataluña, donde llevamos más de 30 años, pero en 2012 entramos en Baleares y en 2018 en Madrid. En la capital tenemos ya 17 o 18 promociones con más de 1.000 viviendas en marcha y estamos llegando a otras comunidades en las que nos veréis aparecer dentro de poco.

Nuestra voluntad es ir teniendo presencia en esas grandes metrópolis en las que la demanda la vemos fuerte y la vemos a largo plazo con oficinas centralizadas en Barcelona y Madrid.

Estamos llegando a otras comunidades en las que nos veréis aparecer dentro de poco.

Situación del mercado inmobiliario

¿Cómo veis el mercado actual?

Vemos un mercado con muchísima demanda, poco producto y tres factores que generan mucha presión. Uno, la demografía. El país continuó incrementando la población de manera continuada en los últimos años. Además, hay un desplazamiento de esa población hacia las zonas costeras y metrópolis, con lo cual, no hablamos tanto del volumen de población sino de ubicación.

Segundo: en los años 80 éramos 40 millones, pero vivíamos cuatro personas por vivienda, con lo cual hacían falta 10 millones de viviendas y ahora somos 48 millones de personas, pero vivimos 2,4, con lo cual hemos pasado a necesitar 20 millones de viviendas y ese es el número que marca la demanda

Por último: una capacidad productiva muy baja que proviene de la falta de empresas, de la falta de capital y también de la falta de suelo urbano finalista. Esto hace que sean procesos complejos que requieren mucho tiempo y que cuesta encajarlos financieramente. Con lo cual la producción es muy baja y tenemos ahí un desequilibrio enorme.

Hay tres factores que generan mucha presión: la demografía, el incremento de hogares y la baja capacidad productiva.

Dada esta situación, ¿estáis optando por hacer viviendas más pequeñas?

Sí, intentamos hacer viviendas más pequeñas, el centro de la producción ahora está en la vivienda de dos dormitorios, antes estaba en tres. Se ha reducido el tamaño de vivienda para dar respuesta porque ese es el programa funcional que la población nos pide, pero también que la capacidad adquisitiva y el precio nos permite bajarlo.

¿Y el precio de estas viviendas?

Esto depende muchísimo de la ubicación. Por ejemplo, en Sabadell, Tarrasa o Granollers estamos intentado poner viviendas de hasta 300.000, porque por debajo de 200.000 euros es ya muy difícil poner producto en el mercado. Nos movemos en torno a los 4.000 euros/m2 útil, que sería unos 2.000 euros m2 construido.

En el alquiler estamos por debajo de 11 euros/m2 útil, aunque llegando a 6 euros/m2 útil en ocasiones si tenemos ayuda o colaboramos con la administración.

¿Y de rentabilidad?

Las promotoras somos muy intensivas en consumo de capital, y este capital nos está pidiendo retornos ee entorno el 15% de rentabilidad. Nosotros, al estar centrados en la asequibilidad, intentamos movernos entre el 12% y el 15%. Al fin y al cabo, nuestra actividad cuenta con el riesgo promotor, y para asumir ese riesgo que asume el capital hay que darle una rentabilidad.

Sin embargo, en la vivienda asequible en alquiler trabajamos con márgenes mucho más ajustados. Retornos de entre el 6% y el 8%. Aquí es donde entra Alas, una patrimonial que comprará edificios acabados. Esto no tiene riesgo de promoción, de construcción, de los costes y, en la práctica hoy día, tampoco tiene el riesgo de la demanda porque tenemos mucha más demanda de la oferta que generamos.