La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ha analizado la regulación y el funcionamiento del proceso urbanístico que permite transformar suelo para construir nuevas viviendas, tanto libres como protegidas y sociales, y ha concluido que la complejidad normativa y administrativa dificulta la ampliación de la oferta de vivienda en España.
En un estudio sobre todas las fases del proceso urbanístico, desde el planeamiento hasta la edificación (E/CNMC/001/25), y para el que abrió una consulta pública el pasado otoño, el organismo señala que la disponibilidad de suelo es uno de los factores más relevantes para explicar el precio y la oferta de vivienda, hasta el punto de que el suelo puede representar hasta un 45% del precio final de una vivienda.
En este sentido, la CNMC considera que mejorar la eficiencia de los procesos urbanísticos podría contribuir a reducir costes, acortar plazos y aumentar la oferta de vivienda, tanto libre como social, favoreciendo así el acceso de los ciudadanos a una vivienda.
El organismo sostiene que España cuenta con una de las regulaciones sobre el uso del suelo "más restrictivas del entorno de la OCDE" y apunta a problemas como la excesiva complejidad del proceso urbanístico, la inseguridad jurídica, la rigidez normativa o la lentitud administrativa.
En la fase de planeamiento, la CNMC advierte de que la delimitación detallada del suelo urbanizable y de sus usos reduce la capacidad de respuesta ante cambios en la demanda de vivienda y otras actividades económicas.
Asimismo, señala que la nulidad de los planes urbanísticos y las dificultades para modificarlos pueden retrasar o incluso bloquear nuevos desarrollos, mientras que la abundancia de trámites y documentación puede resultar en ocasiones redundante o innecesaria.
En la fase de urbanización, el estudio identifica una acumulación de trámites técnicos y administrativos que prolonga los plazos y encarece los proyectos. Por su parte, en la fase de edificación, la multiplicidad de controles y exigencias administrativas puede retrasar la concesión de licencias y el inicio de nuevas construcciones.
La CNMC también alerta del creciente peso de la normativa sectorial, ya sea ambiental, patrimonial o de infraestructuras, y considera que la falta de coordinación y proporcionalidad entre estos controles puede provocar duplicidades, contradicciones y nuevos retrasos en el desarrollo urbanístico.
Entre sus recomendaciones para mejorar el acceso al suelo y ampliar la oferta de vivienda, el organismo plantea simplificar y coordinar la normativa urbanística, flexibilizar el planeamiento, agilizar las modificaciones de los planes y reducir la complejidad de los instrumentos de ordenación.
Asimismo, propone facilitar la gestión urbanística y la edificación mediante la agilización de licencias y el impulso de las declaraciones responsables, además de mejorar el funcionamiento y la coordinación de los informes sectoriales para evitar duplicidades y retrasos.
Entre las medidas concretas, la CNMC también plantea sustituir, en determinados procedimientos, el silencio administrativo negativo por positivo, con el objetivo de evitar que la falta de respuesta de la administración termine bloqueando automáticamente proyectos urbanísticos.
La CNMC también aboga por reforzar la transparencia y la predictibilidad de la intervención administrativa en materia de suelo y por dotar adecuadamente a los organismos públicos encargados del proceso urbanístico.
El organismo subraya que, sin un aumento significativo del suelo disponible para desarrollar vivienda, será difícil ampliar la oferta residencial y aliviar la presión existente en los mercados más tensionados.
Las asociaciones celebran la recomendación
La Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña) ha celebrado este miércoles las recomendaciones formuladas por la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) para reducir las trabas urbanísticas y aumentar la oferta de vivienda, al considerar que coinciden con las reformas que el sector viene reclamando desde hace años en materia de simplificación del planeamiento, seguridad jurídica, coordinación administrativa y agilización de licencias.
En concreto, la patronal ha valorado positivamente el estudio publicado por la CNMC sobre la transformación urbanística del suelo para vivienda al entender que constituye una "hoja de ruta" para modernizar el urbanismo y facilitar el aumento de la oferta residencial en España.
APCEspaña, que participó activamente en la consulta pública promovida por el organismo mediante la presentación de un documento de propuestas, ha señalado que existe una "elevada coincidencia" entre las recomendaciones formuladas por Competencia y las iniciativas trasladadas por la asociación durante el proceso de consulta pública.
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