Enviar un burofax comunicando al inquilino que debe abandonar la vivienda porque el propietario o un familiar cercano la necesitan puede no ser suficiente para recuperarla.
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Así lo entiende la Audiencia Provincial de Navarra en una sentencia del 2 de julio, donde interpreta el alcance del nuevo requisito de procedibilidad introducido por la Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. En particular, aclara cuándo puede considerarse cumplido el intento de buscar una solución antes de acudir a los tribunales.
La propietaria reclamó la vivienda para que la ocupara su hija
El litigio tiene su origen en un contrato celebrado en 2023 al que se había incorporado la previsión del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), para permitir la recuperación de la vivienda por necesidad de la arrendadora o de un familiar en primer grado.
Pasados dos años, remitió un burofax comunicando a los inquilinos que se daba esta circunstancia, ya que su hija iba a mudarse allí. En el escrito les requirió para que abandonaran el inmueble, advirtiéndoles que, si no lo hacían, acudiría a los tribunales.
Ante la negativa de los arrendatarios a dejar la vivienda, presentó una demanda solicitando la resolución del contrato. La Sección Civil del Tribunal de Instancia de Pamplona le dio la razón y declaró extinguido el arrendamiento. Sin embargo, los inquilinos recurrieron y la Audiencia Provincial revocó posteriormente esa primera decisión.
El nuevo requisito de negociación previa para recuperar una vivienda por necesidad
La clave no estuvo en determinar si la propietaria realmente necesitaba el inmueble para su hija, sino en comprobar si había cumplido el requisito introducido por la Ley Orgánica 1/2025.
Con carácter general, la norma establece que antes de acudir a la jurisdicción civil las partes deben recurrir a algún MASC (medios adecuados de solución de controversias en vía no jurisdiccional).
De hecho, los artículos 264.4 y 399.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil exigen acreditar ese intento de negociación junto con la demanda. La ley permite justificarlo mediante un documento que demuestre que la otra parte recibió una solicitud o invitación para negociar y que pudo conocer íntegramente su contenido. Sin embargo, esta sentencia pone de manifiesto que no cualquier comunicación sirve para cumplir este requisito.
Un burofax no siempre acredita un intento de negociación
La Audiencia de Navarra concluye que el burofax remitido por la propietaria se limitaba a comunicar la voluntad de recuperar la vivienda y a requerir su entrega. Si bien el escrito terminaba indicando que el letrado de la arrendadora quedaba a disposición de los inquilinos, la Sala considera que esa referencia no equivale a una invitación formal a negociar.
A su juicio, “el MASC exige exteriorizar una voluntad real de llegar a un acuerdo, proponiendo un marco o alternativas, sin que pueda considerarse un intento de negociación la simple invitación a ponerse en contacto con el abogado, sin más”, distinguiendo entre un simple requerimiento para abandonar la vivienda y un auténtico intento de negociación antes de acudir a los tribunales.
La Audiencia Provincial no entra a valorar si concurrían los requisitos que impone la LAU, sino que estima el recurso de apelación de los arrendatarios y revoca la sentencia de primera instancia, al considerar que no se cumplió el requisito procesal, imponiendo además a la demandante las costas de ambas instancias.
El intento de negociación pasa a ser una pieza clave del procedimiento
La Ley Orgánica 1/2025 entró en vigor el 3 de abril de 2025 y, tras más de un año de aplicación, esta resolución arroja luz sobre cómo debe acreditarse el intento de negociación en este tipo de procedimientos, poniendo de relieve que no basta con un mero trámite formal, ya que la norma exige una actividad negociadora desarrollada de buena fe.
Por ello, antes de remitir el burofax conviene revisar tanto el cumplimiento de los requisitos del artículo 9.3 de la LAU como la forma en que se documentará el intento de negociación, ya que un error en esa fase puede frustrar todo el procedimiento, como sucedió en este caso.
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6 Comentarios:
Me parece lamentable esa reforma de 2025 añadida seguramente con mala fe por parte del legislador. ¿Quñe debo negociar si la Ley me amapara cuando puedo demostrar que las causas de necesidad son reales y cumplen con lo wue establece la Ley? ¿Qué tengo yo que negociar con nadie? ESto parece más un chantaje al arrendador que un requisito legal. Vergonzoso.
¿Y qué hay que negociar si se necesita la vivienda? ¿Que permitan que su hija viva con ellos una temporada? Esta sentencia en un clavo más en el ataúd de la oferta de alquiler.
y en caso de no llegar a un acuerdo que ocurre?
Cada día habrá menos oferta e alquiler, los inquilinos acabaran debajo de un puente
Increíble que la ley te obligue negociar con alguien que ha incumplido un contrato para que puedas tener “acceso a la justicia”.
Negociar? Que hay detrás de todo esto? La respuesta es facil: Poderoso don dinero. Y a nosotros quién nos ampara?
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