Todo sobre las nuevas obligaciones para anunciar una vivienda en alquiler en portales inmobiliarios o RRSS

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, establece nuevas reglas que impactan directamente en cómo se publican, promocionan y oferta los alquileres de vivienda.

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Desde el pasado 8 de octubre los anuncios deben cumplir nuevas obligaciones y no pueden omitir ni distorsionar información que pueda inducir a error a los posibles inquilinos, ni sobre el inmueble ni sobre las condiciones del contrato. No obstante, este decreto de vivienda debe convalidarse aún en la Diputación Permanente el próximo 12 de noviembre. 

Contamos con Jesús Prieto, abogado y especialista en Derecho Inmobiliario, para resolver todas las dudas, qué implica esta normativa, cómo afecta y qué tienen que hacer inmobiliarias y promotoras para cumplirla y adaptarse lo antes posible.

¿Cuáles son las nuevas obligaciones y a quién afecta estos cambios? ¿A propietarios particulares y profesionales? ¿A las inmobiliarias?

El alcance es general, porque a diferencia de lo que pasó hace menos de un año con la reforma del artículo 20 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU), en este caso no se dispone un alcance concreto y por lo tanto se entiende que se extiende a cualquier persona que decida publicar su vivienda, es decir, la LGDCU limita estrictamente su ámbito de aplicación a las relaciones entre consumidores o usuarios y empresarios, y, sin embargo, esta norma se extiende también a los particulares. 

Por lo tanto, afecta a inmobiliarias y a arrendadores profesionales y particulares. El artículo 20 de este Real Decreto dice que afecta a “la publicidad, promoción u oferta de arrendamientos de viviendas”. 

Se tienen que exponer los datos de forma clara y entendible y no se puede, sobre todo, distorsionar u omitir información que pueda considerarse relevante a la hora de que el destinatario tome una decisión.

No podemos, por ejemplo, falsear los metros cuadrados del inmueble, ni decir que es muy luminoso y después encontrarnos con que es un interior sin apenas ventanas. Esto es lo que dice el artículo 20.1 del Real Decreto. Ahora, si nos vamos al punto dos, que creo que es lo que más nos interesa, se enumeran cuatro exigencias:

En el artículo 20.2 del Real Decreto-ley 29/2026, se especifica que debe indicarse el índice de referencia del precio de alquiler previsto en la legislación vigente. Por lo tanto, actualmente estamos hablando del famoso SERPAVI, pero especifica que esto solamente es exigible en zonas tensionadas. En el resto del territorio no se tiene por qué poner. 

También debe figurar el límite de renta aplicable en los ámbitos sujetos a limitaciones legales. En zonas tensionadas, cuando haya estado arrendado el inmueble en los últimos cinco años, pues se tiene que hacer constar ese importe y cuál es, por lo tanto, el precio que le corresponde, que luego ya iremos viendo cómo como se actualiza. 

También tenemos que poner el número, código o título identificativo de la unidad arrendada. Si esa vivienda de alguna manera tiene un código, hay que indicarlo. 

Y, por último, la condición de gran tenedor. Esto siempre se tiene que indicar, estemos o no estemos en zonas tensionadas, porque el artículo 20.2.d) dice “la condición de gran tenedor del arrendador, cuando proceda”. Por lo tanto, “cuando proceda” es básicamente cuando esa persona efectivamente esté considerada gran tenedora, porque esto no solo afecta a la limitación de los precios.

¿Qué pasa con lo que ya está publicado? ¿Tiene efectos retroactivos, o solo se aplica a los anuncios subidos a partir del 8 de octubre, que es cuando entró en vigor el Real Decreto-ley?

La ley no dispone de ningún tipo de régimen transitorio, simplemente dice que esto es de aplicación sí o sí. A partir del día 8 de octubre, incluso los anuncios que ya estuvieran subidos a plataformas o los publicados en la inmobiliaria del barrio deben, evidentemente, actualizarse.

El índice de referencia del precio del alquiler sólo es obligatorio en zonas tensionadas, pero ¿cómo debe publicitarse? Pongamos un ejemplo, un piso en alquiler en Barcelona, ¿cómo debe publicitar este índice y de dónde se debe sacar la información? 

Pues tenemos que irnos una vez más al famoso SERPAVI, el sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda que está en la página web del Ministerio de Vivienda. Este sistema lo que hace en base a unos parámetros de cada inmueble es básicamente sacar metros cuadrados, la ubicación y la calificación energética incluso. 

Nos saca por defecto unos metros cuadrados que nosotros podemos rectificar si a lo mejor le hemos ganado metros desde la última reforma, porque sabemos que el catastro no siempre coincide con la realidad. 

Entonces esto nos arroja un precio máximo y un mínimo. En teoría, deberíamos poner esos precios, tanto el máximo como el mínimo, aunque yo entiendo que como aquí de lo que estamos hablando es de limitación de precios, con poner solo el máximo sería suficiente, pero quien se quiera curar en salud, que ponga los dos.

Has comentado que también debe figurar el límite de renta aplicable.          ¿Todo inmueble en alquiler debe mostrarlo?  ¿qué límite habría que indicar en una vivienda en Móstoles, que es zona no tensionada, o en una en A Coruña, que sí es zona tensionada?  ¿Se pueden mostrar varios límites de renta en un mismo anuncio de alquiler? 

En cuanto al asunto de Móstoles, ahí efectivamente no hay ninguna limitación legal, por lo que no hay que indicar ningún tipo de límite. Al no estar en una zona tensionada, no hay que ponerlo.

En A Coruña, habría que incluir siempre el SERPAVI, ya que es el sistema de referencia, y, si ha estado alquilado previamente, habría que poner también lo del límite de los últimos cinco años. 

Podemos actualizar la renta del contrato anterior conforme a la cláusula de actualización anual de ese contrato. Es decir, sería como si se lo estuviésemos actualizando al nuevo inquilino. También se puede subir esta renta un 10% si, por ejemplo, le hemos hecho mejoras al inmueble, algo que también es importante tener en cuenta.

Entonces, si a la hora de anunciar un alquiler, el último precio que estaba vigente, teniendo en cuenta la actualización, eran 1.000 euros, y ahora podemos subirlo, por ejemplo porque el IRAV es del 2%, podemos coger la renta anterior que estuviera vigente y anunciarlo por 1.020 euros, explicando que efectivamente ese es el precio porque el anterior eran 1.000 y ahora lo actualizamos conforme al 2%.

En el artículo 17.8 se hace constar que si se celebran de forma sucesiva varios contratos de arrendamiento de vivienda temporal, la renta no podrá suponer tampoco un incremento superior al del IRAV.

También hay que indicar la condición de gran tenedor, ¿en qué tipo de inmuebles y a qué propietarios afecta esta obligación y de qué manera debe anunciarse?

El gran tenedor, como sabemos, es la persona que posee más de diez inmuebles residenciales sin importar dónde, excluyendo, por supuesto, garajes y trasteros, o quien supere una superficie construida de 1.500 m². En las zonas tensionadas, se puede particularizar esta definición hasta el punto de que puedan ser cinco inmuebles o más.

El hecho de que sea el arrendador gran tenedor hay que indicarlo esté la vivienda en zona tensionada o no. Lo que recomiendo a las inmobiliarias es que en el contrato para arrendar la vivienda, el propietario detalle bajo su responsabilidad que no es gran tenedor o que sí lo es. Así, si llega alguna inspección, el responsable será el cliente y no la agencia, que se ha basado en la buena fe y en lo que el cliente ha declarado. 

¿En qué plataformas o soportes es obligatorio cumplir con estas nuevas exigencias? ¿Sólo en los portales inmobiliarios o también en las webs de las inmobiliarias y en redes sociales? 

Básicamente en cualquier plataforma e incluso eso en la propia inmobiliaria del barrio, el típico escaparate que vemos con su vivienda anunciada. Esto también debería aplicarse.

El artículo 20.1. del Real Decreto-ley señala la publicidad, promoción u oferta de arrendamiento de vivienda, por lo tanto, no lo está restringiendo. Volvemos a lo mismo que lo del número identificativo. Al no restringir entendemos que se aplica en cualquier plataforma. Yo lo que siempre digo, incluso con la LGDCU, que es muchísimo más garantista, es que cumplir al 100% con la ley es prácticamente imposible. 

¿Afectan estas medidas también a las viviendas protegidas en alquiler?

Si estamos anunciando una vivienda protegida, tendremos que ponerlo y detallar cuál es el límite que se aplica al precio de esa vivienda.

Estas obligaciones no llegan solas. Se suman a la nueva Ley 10/2025, de servicios de atención a la clientela, que recordamos entró en vigor en diciembre de 2025. Con esta nueva regulación, el anuncio ya no puede limitarse a mostrar una cifra. Ahora el precio debe respetar y mencionar expresamente cualquier normativa limitativa de precios aplicable, como la de las zonas tensionadas y, además, se exige incluir los posibles gastos de gestión, como los honorarios de intermediación.

¿Cómo deben anunciarse a partir de ahora las viviendas para que cumplan con estas leyes y qué tienen que incluir los anunciantes para que el anuncio se considere completo y legal? 

Con esta ley siempre se tiene que detallar el precio final completo con el IVA ya aplicado y los gastos de gestión e intermediación, que insisto, desde la Ley de Vivienda ya no se pueden repercutir al inquilino cuando se trate de una vivienda habitual y, con este Real Decreto-ley, tampoco se pueden repercutir en los alquileres de temporada, ni en los de habitaciones. Sí es posible repercutirlos en los alquileres de corta duración. 

Es importante ser transparentes, no falsear que todo funciona perfectamente, que incluye muebles cuando no es así, o que es luminoso cuando resulta ser un interior con dos ventanas.

Hay que incluir el precio final completo y la mención a los parámetros legales, como el índice de referencia cuando la vivienda esté en una zona tensionada, el límite de renta aplicable y si el propietario es o no un gran tenedor. 

¿Si un usuario o un comprador ve un anuncio que claramente no cumple la ley, qué derechos tiene y cómo puede actuar? 

Tiene derecho a una información veraz y completa y a no tener que asumir los gastos que no le corresponden. Es ahora también el caso, insisto, del arrendamiento de temporada y de habitaciones.

El usuario puede solicitar la subsanación a la inmobiliaria, plataforma o portal, o informar a los servicios de consumo o vivienda de su Comunidad Autónoma o Ayuntamiento.

Recordemos que cualquier pacto o cláusula que traslade los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato al inquilino es nula de pleno derecho, conforme al artículo 6 de la LAU, por lo que si finalmente abona estos honorarios a la agencia, podrá reclamar la devolución del importe.