Los notarios confirman que el decreto de vivienda ya frena compraventas por empresas y grandes tenedores

La entrada en vigor el pasado 8 de octubre del Real Decreto-ley 29/2026 limita la compra de vivienda a fondos de inversión y grandes tenedores por un precio inferior al 70% su valor de tasación de mercado hasta el 31 de diciembre de 2030. A falta de que esta iniciativa del Gobierno se convalide en la Diputación Permanente -aún no está fijada en el calendario, pero deberá ser antes de mediados de noviembre-, ya está paralizando las compraventas de vivienda, según confirman los notarios.

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Las dudas por la letra pequeña de los decretos y el temor por el alcance de las medidas afectado al ritmo de operaciones que se registraban hasta ahora en las notarías. "Evidentemente esto ha afectado a las compraventas. Había ventas programadas para formalizarse y se han paralizado, además está suponiendo en muchos casos un gasto extra cuando no hay hipoteca de por medio, en algunos casos cantidades de más de 1.000 euros", explica a idealista/news Juan José de Palacio, notario de la notaría de Serrano 30, en Madrid.

A esta incertidumbre, además, se suma ahora la necesidad para las personas jurídicas por el decreto de contar con la tasación de una entidad que cuente con la homologación oficial del Banco de España (BdE) y esté inscrita en su Registro de Entidades de Tasación para que acredite si el inmueble adquirido se esté adquiriendo por un valor superior al 70% de su valor estimado. Algo que está generando, de entrada, "un embudo", apostilla De palacio.

Las personas físicas "no deben considerarse incluidas"

El notario, sin embargo, explica que, a diferencia de la interpretación que estos día se están haciendo de los textos, las personas físicas, incluso cuando se dediquen profesionalmente a la compraventa de inmuebles, no deben considerarse incluidas en el ámbito subjetivo de aplicación del artículo 1 del Real Decreto-ley 29/2026.

"En primer lugar, el carácter temporal, excepcional y restrictivo de la norma impide extenderla por analogía a supuestos no comprendidos expresamente en ella. Así resulta, en mi opinión, de los criterios interpretativos de los artículos 3.1 y 4.2 del Código Civil", desgrana De Palacio. "En segundo lugar, esa parece ser también la intención del legislador, que se refiere expresamente a los grandes tenedores personas jurídicas y, por otra parte, a las 'entidades con o sin personalidad jurídica dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado'. Esta última expresión parece dirigida a comprender las diversas estructuras jurídicas, nacionales y extranjeras,  que pueden adoptar los grandes fondos dedicados a estas operaciones, muchas de ellas carentes de personalidad jurídica propia", zanja.

Por último, el notario sostiene que cuando el legislador ha querido incluir a las personas físicas, "las ha mencionado expresamente y de forma diferenciada", esto le lleva aconsiderar que las personas físicas quedan excluidas de la prohibición, con independencia de que sus adquisiciones sean ocasionales o habituales y de que actúen o no en el ejercicio de una actividad profesional inmobiliaria.

El sector público, excluido

Otros sectores que el decreto excluye claramente son las entidades, con o sin personalidad jurídica, dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado, así como a las personas jurídicas que sean grandes tenedores y a las entidades integradas en su mismo grupo o que actúen por su cuenta. 

Al mismo tiempo excluye a los entes y entidades del sector público cuya finalidad sea la promoción y gestión de vivienda social y asequible. La limitación tampoco se aplica a las adquisiciones destinadas a vivienda habitual a precio asequible o social durante un mínimo de siete años, a residencias de personas que precisen atención sociosanitaria, a residencias para colectivos vulnerables adquiridas por entidades del tercer sector ni a la protección de víctimas de violencia de género. 

También se excluyen las transmisiones que ya estaban elevadas a escritura pública antes de la entrada en vigor, aunque estén pendientes de inscripción.

El caso de los pisos okupados y su valor de mercado

Otro de los cambios, explica De Palacio, es que el valor de referencia será el de mercado del inmueble concreto, determinado por una tasadora homologada por el Banco de España. Así, si un piso está okupado y por ello vale menos, ese será el valor que se tome como referencia para calcular el 70 %. 

En su opinión, podría haberse optado por un criterio más ágil, como una media de operaciones similares, por ejemplo las 20 últimas, con independencia de si los inmuebles estaban o no okupados. Con todo, el notario considera que una sociedad que compre por encima de ese umbral no debería encontrarse con problemas más allá de las ralentización por las nuevas trabas burocráticas y su mayor coste.

El decreto ha provocado críticas en el sector más allá del criterio de los notario. La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) censura al Gobierno no haber consensuado, "ni tan siquiera informado de las medidas de los reales decretos de vivienda aprobados". "En ningún momento se ha consensuado con ninguna asociación sectorial el contenido de estas medidas, de las que Asprima vuelve a expresar su total rechazo. Esta falta del más mínimo consenso y consulta al sector provoca que estas medidas perjudiquen aún más el problema de la vivienda en España", explican desde la entidad.

El decreto será convalidado salvo giro de guion

Sobre la convalidación de este real decreto en la Diputación Permanente del Congreso -el Gobierno tiene otro en la recámara que depende de la aprobación del primero y que incluye el llamado alquiler indefinido-, la confirmación del PNV de apoyarlo despejó las dudas que quedaban y todo indica, salvo giro de guion, que la medida obtendrá luz verde para permanecer en vigor.

La portavoz del grupo, Maribel Vaquero, anunció el sentido de su voto el pasado 6 de octubre. Los nacionalistas respaldarán el texto que incluye las medidas contra los desahucios y la limitación de compras por debajo del 70 % de la tasación, aunque rechazarán el segundo decreto.

Con ese apoyo, el Gobierno cuenta ya con una mayoría suficiente en este órgano, a diferencia de lo que ocurrió en el pleno de la Cámara baja, donde los decretos cayeron el 2 de otubre con los votos en contra de PP, Vox y Junts. 

En cambio, la Diputación Permanente tiene 69 miembros, y PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu, Podemos y PNV suman 35 votos, frente a los 34 de PP, Vox y Junts. En este caso, por tanto, el Ejecutivo ya no depende de los de Carles Puigdemont.