Ayuntamiento de Barcelona: “No todos los fondos de inversión nos gustan, pero los necesitamos”

Barcelona necesita inversión privada para afrontar la crisis de vivienda, aunque el Ayuntamiento cuestione la actuación de determinados fondos. Ese es el mensaje que ha trasladado Jordi Valls, cuarto teniente de alcalde del Ayuntamiento de Barcelona, durante la apertura del V Congreso Nacional de Vivienda, organizado por APCEspaña y APCE Cataluña. Su intervención ha situado la colaboración entre administraciones, promotores e inversores en el centro del debate, con una condición: atraer capital que contribuya a construir vivienda y acepte rentabilidades ajustadas.

“Hay algunos que me gustan y otros que no me gustan, pero los necesitamos”, ha afirmado Valls sobre los fondos de inversión. El representante municipal ha explicado que esa necesidad afecta tanto a los promotores, que buscan financiación para desarrollar sus proyectos, como a la propia ciudad, que quiere ampliar su parque de vivienda asequible.

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La distinción, según ha expuesto, está en el comportamiento de esos inversores. Valls ha rechazado a los fondos que compran edificios en Barcelona buscando rentabilidades del 20% y expulsando a sus vecinos. Frente a ellos, ha defendido a los que respaldan nuevas promociones, tienen paciencia y buscan retornos del 5% o el 6%.

Valls ha vinculado la entrada de los fondos con la transformación de la financiación inmobiliaria tras la crisis de 2008. A su juicio, el castigo sufrido por el sector y los cambios en las condiciones de financiación siguen condicionando la capacidad para levantar nuevas viviendas.

El responsable municipal ha advertido de que las administraciones tampoco pueden resolver por sí solas el problema. Según las cifras que ha expuesto, Barcelona cuenta con alrededor de un 2% de vivienda pública y aspira a alcanzar el 15%, un objetivo para el que considera necesarias distintas fórmulas de promoción y alianzas con el sector privado. Para avanzar, ha identificado tres recursos imprescindibles: suelo, edificabilidad y dinero. Ha reconocido que las administraciones deben agilizar las licencias y la gestión urbanística, y ha planteado revisar cuestiones como la densidad y la intensidad de los desarrollos.

También ha interpelado a las entidades financieras que evitan determinados proyectos por motivos reputacionales. Para Valls, ese riesgo debería asociarse a no participar en la solución del principal problema social, siempre con las garantías necesarias y unas rentabilidades ajustadas.

La defensa de la inversión privada no ha supuesto una renuncia a la intervención pública. Valls ha reivindicado la simplificación administrativa, la reducción de cargas urbanísticas y los incentivos fiscales, pero también las zonas tensionadas y el tanteo y retracto.

Su argumento es que, mientras no exista un parque suficiente para responder a las necesidades de la población, las administraciones deben actuar sobre el mercado. El representante municipal ha reconocido que algunas de esas medidas generan discrepancias con los promotores, aunque ha pedido mantener el diálogo y construir confianza.

También ha defendido el papel de la política ante las críticas del sector. Ha señalado que es un instrumento necesario para resolver los problemas cotidianos y ha advertido de que la fragmentación política dificulta los acuerdos. La vivienda, ha añadido, exige una respuesta que trascienda la urgencia actual y se sostenga durante los próximos diez o doce años.

Los promotores reclaman estabilidad y un pacto de Estado

El presidente de APCEspaña y Construmat, Xavier Vilajoana, ha reclamado precisamente un pacto de Estado que permita abordar el acceso a la vivienda con continuidad. Ha cuestionado que el debate se concentre en resolver el presente sin prestar suficiente atención a las necesidades futuras. 

Vilajoana ha pedido responsabilidad al hablar del sector privado y ha rechazado que se utilicen las dificultades de acceso a la vivienda como arma política contra los promotores. Ha defendido que al sector tampoco le beneficia que los ciudadanos no puedan acceder a una casa.

Su intervención ha puesto el foco en la incertidumbre normativa y la burocracia. El presidente de la patronal ha criticado la sucesión de cambios legislativos sin una evaluación suficiente de sus resultados y ha reclamado reglas estables, más agilidad administrativa y medidas para movilizar suelo.

El Ministerio pone el foco en la vivienda protegida permanente

La directora general de Vivienda y Suelo, Inés Sandoval, ha defendido combinar la protección de los hogares con medidas para ampliar la oferta asequible. Tras recordar la nueva aprobación de los dos reales decretos leyes rechazados en el Congreso, ha destacado que incluyen iniciativas para promotores y constructores que han recibido menos atención que las relativas al alquiler.

Entre ellas, ha señalado la reducción del IVA al 4% para la venta de vivienda protegida permanente y al 10% para determinadas obras de rehabilitación en viviendas destinadas al alquiler habitual. También ha destacado hasta 2.000 millones de euros en avales a través del ICO para financiar promociones públicas y privadas de vivienda asequible y social, con plazos de hasta 35 años, y el Fondo de Vivienda de Impacto Social para movilizar inversión privada.

La industrialización es otra de las apuestas del Ministerio, con hasta 280 millones de euros en avales para pymes, fabricantes y promotores. Podrán cubrir inversiones y necesidades de circulante, ya que buena parte del gasto se produce en fábrica antes de llegar a la obra. Además, los componentes industrializados podrán servir como garantía para obtener financiación.

Sandoval ha defendido que este modelo permite construir más rápido y de forma más sostenible, y ha reclamado incorporar más mujeres para aliviar la falta de mano de obra. “No podemos permitirnos prescindir de la mitad de la población”, ha afirmado.

La directora general ha situado estas medidas ante un déficit estructural: según ha expuesto, España crea más de 200.000 hogares al año, pero termina alrededor de 90.000 viviendas. Tras el exceso de construcción previo a 2008 y el parón posterior, la producción no ha acompañado el crecimiento demográfico.

Para corregir ese desequilibrio, ha destacado el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, dotado con 7.000 millones de euros, que triplica los fondos del anterior y reserva al menos el 40% a ampliar la oferta. Contempla construcción en suelo público y privado, promoción directa y compra de viviendas, con una condición: que las viviendas financiadas mantengan su protección de por vida.

Sandoval ha reconocido la experiencia de los promotores en vivienda protegida, pero ha cuestionado el modelo que permitía su descalificación y posterior paso al mercado libre. El objetivo, ha insistido, es que cada euro público siga beneficiando a las generaciones futuras, un esfuerzo para el que las administraciones necesitan al sector privado.

Por su parte, la secretaria d’Habitatge de la Generalitat, Lídia Guillén, ha coincidido en la necesidad de aumentar la oferta, facilitar la financiación, agilizar los trámites y fomentar la industrialización. Sin embargo, ha advertido de que construir más no basta para garantizar el acceso.

Guillén ha defendido la regulación cuando el mercado genera desequilibrios y deja fuera a una parte creciente de la población. Ha situado el reto en encontrar un punto común entre la ampliación de la oferta y la protección de los derechos.

La apertura del congreso ha dejado así una coincidencia entre las administraciones y los promotores: hacen falta más viviendas y cooperación para construirlas. Las diferencias se concentran en cómo regular el mercado y qué condiciones exigir a la inversión. Valls ha resumido esa relación con una invitación a mantener el diálogo, incluso cuando haya desacuerdos, para movilizar el suelo y la financiación que Barcelona necesita.