'Proyecto Trinity' o la importancia de que la sociedad entienda la necesidad de invertir en vivienda

No me canso de afirmarlo: el inmobiliario es la industria financiera más importante y compleja del España.

A modo de ejemplo, comparto unos datos del peso del inmobiliario en las finanzas mundiales:

• El valor de todo el Producto Interior Bruto (PIB) del mundo (suma de todos los países) es de 105 trillones de dólares.
• El precio (equities) de todas las empresas que engloban el planeta es de 112,1 trillones de dólares.
• El valor de todos los títulos de deuda emitidos a nivel mundial tiene un precio de 128,3 trillones de dólares.
• El valor del negocio de real estate, solo en residencial, supone 268,9 trillones de dólares a nivel mundial.

Los datos los aportó el pasado enero el profesor Carles Vergara-Alert en la 10ª edición de la Jornadas Real Estate organizada por el IESE.

En un país donde todo el mundo sabe de fútbol y de inmobiliario, y donde la industria económica/financiera no es de las más importantes del mundo, la brecha entre el precio del valor de la industria inmobiliaria y el resto de instrumentos financieros (PIB, acciones, deuda,…) será aún mayor.

Cuando decimos que la fiscalidad inmobiliaria es muy alta en España, el motivo es muy sencillo, y es que nuestra industria funciona; tiene su lógica: el Estado tiende a fiscalizar las industrias que son eficientes, como es la nuestra. El Estado no es tonto, intenta recaudar de donde puede recaudar.

También siempre traslado el mensaje de que en este sector hay mucho talento, no sólo porque es el más importante de nuestra industria financiera, sino porque además es el más complejo, hay que saber de finanzas, de bienes raíces y del negocio (hotelero, oficina, vivienda, logística…) que sustenta la inversión realizada en el bien raíz.  Y eso solo es posible con trabajadores talentosos como vosotros, así que pongamos nuestra industria del real estate en el lugar donde le corresponde. Quitémonos de una vez nuestros complejos.

Pues bien, hay una feria una vez al año, por marzo, en Cannes (Francia), donde las cuidades, los lugares, competimos entre sí, para atraer ese gran caudal de dólares. Esta feria es el MIPIM.

Este año estábamos acreditados más de 20.000 personas, y hay países que para intentar destacar (lo que intentamos hacer todos) incluso llevan a sus primeros ‘espadas’, como Sanna Marin, ex primera ministra y jefa de Gobierno de Finlandia, que estuvo en la inauguración, porque, aunque la vivienda es un derecho, no hay duda, también es un negocio, es una actividad económica, y ya os aseguro que sin actividad económica (sin negocio) no habrá vivienda.

Así que, en ese ecosistema, durante una semana, interactuamos tres grandes grupos de MPIMeros.

Primero, los que van a invertir, los tenedores de esos 268,9 trillones de dólares (fondos de pensiones, grandes aseguradoras, fondos soberanos, inversores institucionales) que acuden para decidir en qué países y regiones invierten sus ahorros, lugares donde obtengan seguridad (sobre todo seguridad jurídica) y algo de rentabilidad. Esos que parte de la prensa llama fondos buitres y que no son otra cosa que economistas, que procuran que un dentista alemán (partícipe del Plan de Pensión de los dentistas alemanes), o un ganadero de raza wagyu japonés (esos que cantan a sus animales para que den la mejor carne), lleguen a recibir sus pensiones de forma digna cuando se jubilen. No os riais, he puesto dos casos reales, tanto el fondo de pensiones de los dentistas alemanes, como el fondo de pensiones de la agrupación de ganaderos de raza wagyu invierten en España en vivienda asequible, por ahora. ¡Qué buitres son!

Segundo, los gestores de esos fondos, normalmente empresas multinacionales, pero con un gran componente local, que hacen sus máximos esfuerzos para destacar y demostrar que son mejores que sus competidores, porque tienen esa visión glocal (global en su planteamiento, local en su ejecución) que intentan que el fondo del dentista alemán le elija a él para invertir en el mundo.

Tercero, los representantes de las ciudades, tanto públicos como privados, que promueven canalizar esa inversión a sus ciudades y convencer tanto a los fondos (buitres, ¡jejeje!) como a sus gestores de que sus ciudades pueden darles la rentabilidad, pero sobre todo la seguridad que necesitan.

Así que allí nos fuimos, ASPRIMA, para presentar en ese vasto universo nuestro 'Proyecto Trinity', que es un informe para convencer de que la Comunidad de Madrid es el mejor lugar de Europa para invertir en vivienda. Porque nos lo creemos (los datos lo corroboran) y porque es nuestra obligación. El informe y las presentaciones que hicimos las podéis descargar aquí.

Lo que más valoraron los inversores que asistieron a la presentación es que fuimos de la mano todos los actores necesarios: representantes del sector privado (en la performance, participaron  representantes de las Big Four, consultoras inmobiliarias, tasadoras, juntas de compensanción…) y públicos, con el viceconsejero de Vivienda de la CAM a la cabeza, el Director General de Suelo y la Directora General de Vivienda, explicando cómo vamos a sacar al mercado 260.000 viviendas en los próximos años.

Sin duda, fue una experiencia enriquecedora, que debemos ir mejorando para próximos años, porque en ese ecosistema destacar es muy complejo, pero tenemos buenas cartas, La Comunidad de Madrid, como producto es un buen producto, tenemos un relato muy bien construido y lo contamos todos los actores a la vez y con el mismo discurso, sin fisuras. Y, además, lo más importante, tenemos materia prima, tenemos suelo. Y unos excelentes profesionales que van a pelear para sacar todos los proyectos adelante. Por desgracia, la mayoría de las regiones tanto de España como de Europa no tienen estas buenas cartas.

El problema de la vivienda solo se resuelve desde la oferta.

Para poner la oferta necesaria en el mercado, además de suelos, se necesita grandes recursos financieros, porque nuestro negocio consume mucho capital.

En la CAM vamos a pasar de una producción de 15.000 viviendas anuales a 40.000 anuales, por lo que no solo vamos a necesitar que los bancos dupliquen sus fondos para los PHP, sino que además deberemos atraer capital extranjero.

Si queremos atraer ese capital para generar la infraestructura de vivienda asequible que quieren nuestros políticos, o traemos ese capital que va al MPIM o no será (con el 0,2% del PIB para generar infraestructura de vivienda asequible en alquiler, no tenemos ni para empezar).

Si queremos crear una infraestructura de vivienda asequible en alquiler, lo primero que debemos hacer es crear una industria profesionalizada de generación de suelo.

Para ello tenemos que dar la vuelta como un calcetín. Estos fondos quieren solo seguridad, por lo que deberemos hacer Leyes de suelos posibilistas, que tengamos claro los horizontes temporales, Ley de Seguridad Jurídica (vaya nombre más mal puesto, todas las leyes deberían valer para dar seguridad jurídica) para que ningún ‘pistolero’ por intereses espurios pueda derribar ningún planeamiento, ni ningún ecologista los paralice y, por supuesto, modificar todos los reales decretos que retrasan y complican innecesariamente las obras de urbanización. El urbanismo debe ser un medio, no un fin en sí mismo.

En definitiva, o atraemos parte de esos 268,9 trillones de dólares o no habrá vivienda.