Aunque en España se dan todos los factores para una rápida caída de precios, está claro que no se está produciendo. Según mccoy, columnista de elconfidencial.com, la vivienda no está bajando como debiera por tres razones: los bajos tipos de interés, el sistema de garantías de las hipotecas y los subsidios de paro
El experto, que tiene abierta una previsión de caída del 50% hasta 2011, señala que algo pasa en España cuando una oferta de entre 800.000 y 2.000.000 millones de viviendas en venta, una demanda de apenas 200.000 al año, unos precios desbocados si se ponen en relación con los salarios o ingresos de las familias y una escasa rentabilidad por alquiler no provocan una fuerte caída de precios en los pisos
En su opinión, hay tres factores ejercen resistencia para que el precio de la vivienda no baje:
1) bajos tipos de interés
Esto ha beneficiado a todos. A los particulares porque se sienten menos ahogados, a los promotores porque pagan menos por sus deudas y puede seguir viviendo y a la banca, porque pueden justificar que la diferencia entre el coste de tener sus inmuebles y la rentabilidad de algunas de sus inversiones es bajo pudiendo esperar antes que vender a la desesperada sus viviendas
2) las garantías personales en España por las hipotecas
Como ya es sabido, en España si no pagas tu hipoteca el banco puede ir contra tu patrimonio personal hasta que cubras la deuda, algo que no ocurre en otros países, como eeuu, donde con la entrega de la vivienda queda saldada la deuda. Esto provoca que cuando el precio de la vivienda baja y es menor que la hipoteca, en España apenas no inmutemos, mientras que en otros países se produce el impago estratégico, con lo que la casa pasa rápidamente al banco. En los otros países se producen más ventas desesperadas a precios más bajos
3) el subsidio de paro
En España si te vas al paro es probable que te vayas con una indemnización (más o menos grande) y además hay un subsidio de paro que permite seguir cobrando una cantidad relevante de dinero hasta dos años (dependiendo de los casos). Además, en España existe una gran economía sumergida. Todo esto provoca que aunque alguien se quede sin empleo no sienta la necesidad de cambiar su vida de la noche a la mañAna ni tomar decisiones financieras desesperadas a corto plazo. En otros países, no hay ni grandes indemnizaciones ni subsidios de paro relevantes, por lo que muchos parados tenen que ponen en venta su vivienda casi de inmediato, ayudando a bajar los precios
No obstante, mccoy resalta que si los tipos de interés suben y sigue mal la economía acabará habiendo un efecto bola de nieve cuando las razones anteriores comiencen a desaparecer, algo no deseado, pero necesario, según su opinión
355 Comentarios:
Esta claro porque no baja el precio de los pisos en España, sobre todo por dos motivos fundamentales: las garantías personales en España por las hipotecas como ya es sabido, en España si no pagas tu hipoteca el banco puede ir contra tu patrimonio personal hasta que cubras la deuda, algo que no ocurre en otros países, como eeuu, donde con la entrega de la vivienda queda saldada la deuda. Esto provoca que cuando el precio de la vivienda baja y es menor que la hipoteca, en España apenas no inmutemos, mientras que en otros países se produce el impago estratégico, con lo que la casa pasa rápidamente al banco. En los otros países se producen más ventas desesperadas a precios más bajos y sobre todo, por la cultura de la propiedad tan arraigada aqui (más del 80 % de propietarios). Los españoles piensan que el que tiene un piso, tiene un tesoro. Y creen que bajar su precio mucho respecto a lo que llegó a pagarse en el pasado es casi como regalarlo. Esto es asi, guste o no. La sociedad española es como es, es una sociedad de propietarios de "tesoros", y por ello me temo que los que comparan España y sus bajadas de precio con las bajadas de precio de Japón, usa, reino unido, diciendo que aqui va a ser igual, van a esperar en vano. Bajadas habrá, pero mucho menores.
Se nota que no tienes ni problemas ni pisos en propiedad,
Es verdad que no tengo problemas económicos. Afortunadamente poseo un patrimonio muy importante, mayoritariamente en efectivo, y desde luego tengo intención de comprar cuando llegue el momento, que no es el actual. Y no es que pretenda lucrarme injusta o ilegalmente si compro más barato, simplemente considero que los precios son disparatados.
En marzo del año 2000 telefónica llegó a cotizar intradía a 35 €, hoy está a 19 €. En estos nueve años en ningún momento ha alcanzado el máximo del 2000. ¿Quiere ello decir que los que han comprado a 11, 12 o 13 euros les han regalado las acciones?. De eso nada. Los que compraron a 35 pensaron que los beneficios serína ilimitados y quizá estaban operando en un mercado para el que no estaban preparados. Con la vivienda ha sucedido lo mismo. Yo vendí mis propiedades en 2004, ya por aquel entonces pensaba desde hacía al menos un año que tenía que vender y marcharme a vivir de alquiler. Los precios eran una locura. Para quien pueda pensar que me precipité indicaré que conozco a algunas personas que desde el 2004 no han podido vender su vivienda. Por sorprendente que pueda parecer algunos precios de entonces no se han pagado, ni en consecuencia se ha vendido, y a pesar de ello han subido los precios siguiendo al mercado.
El problema es que la población en su conjunto cuando se les ha dado la posibilidad de comprar a crédito y de especular ferozmente persiguiendo una plusvalía elevada en poquísimo tiempo, lo ha hecho. Pues bien, ahora toca apechugar con las consecuencias negativas inherentes a toda asunción de riesgo.
No todo el mundo está preparado para ser un inversor. No existe en el mundo ningún negocio en el que todo el mundo gane. Cuando las ganancias son generalizadas uno debe abandonar la fiesta, porque nadie sabe cuándo esta va a terminar, pero lo cierto es que ese es un signo del principio del fin y sin duda el momento de dejar que sean otros los que apuren su inversión ... si es que pueden y el mercado les deja.
La vivienda bajará mucho más de los que se piensa y de lo que incluso sería deseable para la economía del país. Pero cualquier inversor serio y experto -no los de medio pelaje que abundan en este foro- sabe que todos los mercados son histriónicos e ineficientes por definición, lo único que hay que hacer es esperar el momento sin precipitarnos, con tranquilidad: el sólo nos conducirá a los máximos y mínimos. Ciertamente nunca compraremos en mínimos y venderemos en máximos, si tanto apurásemos sería tan osados e imprudente como la mayoría de los inversores inexpertos. Y alguna diferencia tendrá que existir para que nuestra realidad sea tan diferente.
Finalmente, quiero señalarle que valoro bastante los comentarios de este foro, ya que me sirven para aumentar mi conocimiento sobre lo que piensa la gente, que lamentablemente coincide con lo que nunca se debería hacer.
No me han gustado las razones y menos la argumentación de cada una de ellas del Sr. mcccoy. Estamos mal en economía, ni llegamos a final de mes, se paga más d elo que se esperaba por hipoteca, el notario no leyó lo que necesitaba saber, el promotor no me atiende despues de haber escriturado, donde voy a preguntar me pasan al mostrador del lado, nuevos ministerios y nuesvas leyes, cuando se pasan por el forro las ya aprobadas y las de ahora, más impuestos, se va a la carcel por puntos de carnet de conducir y no por fraude de miles de millones de pesetas,..... a-u-m-e-n-t-a la morosidad, las comisiones de los bancos, el desempleo, el plazo para cobrar lo ejecutado, la confusión de la prensa, con noticias contradictorias, la falta de transparencia...........hemos perdido algo muy importante " la c-o-n-f-i-a-n-z-a". Me gustó mucho lo publico por el compañero " mckinsey1929" en junio de 2009: cuestión de confianza La economía se basa en dos ejes fundamentales. Por un lado la oferta y la demanda y por otro en las expectativas, que vendría a ser el "qué esperamos". El consumidor español, ha perdido la confianza en todos los frentes. Dichos frentes, son los siguientes: * papá estado: un estado con unos políticos de escasa....... * empresas privadas: son generadoras de empleo y el tejido económico de este país pero resulta que..(El banco santander engaña vilmente a sus clientes....... * jueces y Legisladores: pues sólo hay que verlo (gente que ha robado sin ningún pudor, se pasea tranquilamente....). y ahora bien, ¿Qué se puede hacer?. * Confianza en el gobierno: sólo se atisba una solución, que es la de moción de censura o elecciones anticipadas. Debido al desgaste del líder actual de la oposición, sería conveniente otro líder. * Confianza en las instituciones y jueces: (empezando por los bancos): se consigue cambiando la ley Hipotecaria y no permitiendo que una hipoteca además del inmueble hipoteque la vida del individuo presente y futuro... (no se puede comprar una vivienda a precios actuales si no tengo un margen de maniobra,,, y ese margen es que si me equivoco, pueda empezar desde cero otra vez... sin una deuda esclava de por vida). Unido, a reformas inmediatas y anulación de claúsulas abusivas como la del suelo. * Reforma en la Educación y Laboral: articular mecanismos de un lado y de otro, para evitar convertirnos en un país de analfabetos, sin criterio y sin futuro. La productividad se consigue desde la educación y desde la flexibilidad. Ok. Mckinsey1929 Felices fiestas. Kiko
Reforma en la Educación y Laboral: articular mecanismos de un lado y de otro, para evitar convertirnos en un país de analfabetos, sin criterio y sin futuro. La productividad se consigue desde la educación y desde la flexibilidad. No lo creo, nada les interesa más a los dueños del mundo y de España, que tener una mayoría (no toda, sólo la mayoría) que no se pregunte el por qué de nada más allá de quien ha fichado el Madrid o como se ha operado Belén Esteban. Lo siento, pero este es el mundo que tenemos, y se cambia desde abajo, porque desde arriba no vienen cambios, y si vienen nunca es a favor de los de abajo. Un saludo km.
Como? no puede ser, estos tios no saben nada de nada, no vendáis que subirá.
He adoptado este nick porque siempre pienso lo mismo que "hasta los huevos de burbus que defienden el alquiler".
El alquiler en plazo superior a cinco años siempre es tirar dinero.
Los que dicen que no, es porque hacen las cuentas considerando que los precios del 2013 van a ser un 50% más baratos que ahora, y eso no se lo cree ni Blas.
El sistema está montado para que siempre (salvo pequeños desajustes temporales) sea mejor comprar que alquilar ¿Por qué?
Lo diré suavemente ... ¿De quien son más amigos los políticos? ¿De los que tienen un par de pisitos para alquilar, o de los grandes constructores-promotores? ¿Y por qué son tan amigos? .....
"""El alquiler en plazo superior a cinco años siempre es tirar dinero.
Los que dicen que no, es porque hacen las cuentas considerando que los precios del 2013 van a ser un 50% más baratos que ahora, y eso no se lo cree ni Blas.
El sistema está montado para que siempre (salvo pequeños desajustes temporales) sea mejor comprar que alquilar ¿Por qué?""""""
Yo entiendo que para algunos (para muchos diria yo), hacer calculos matematicos simples a largo plazo puede ser dificil, incluso aunque le venga a uno su propio patrimonio...pero si tienes que pagar por una propiedad 300000 euros, pongamos, que es a lo que estan intentando vender todavia pisos de mierda en Madrid, y los puedes alquilar, pongamos una cifra espectacular , por 1000 euros al mes...aunque se podria negociar en el momento actual por bastante menos...
Hipoteca de 330000 euros, (incluyendo 10% de gastos extra), a pagar en 30 anos: letra con un interes medio del 4% 1500 euros aprox.
Teniendo en cuenta que el valor del piso equivale a mas de 27 anos alquilando, nunca vas a amortizar el coste de la vivienda con el alquiler, incluso sin tener en cuenta gastos y derramas, e incluso si tienes la suerte de tener un inquilino pagando religiosamente todos los meses.
En cambio si el mismo piso costara 15 anualidades de alquiler o menos: 180000 euros, la letra de la hipoteca al tipo medio que se espera del 4%, seria similar a los 1000 euros del alquiler y ahi si mereceria la pena comprar.
Eso sin tener en cuenta que la hipoteca hay que pagarla por cojones porque hay un banco detras, y hoy en dia al casero se le torea uno como quiere, y siempre puees irte a un piso mas barato si tienes problemas economicos durante esos largos 27 anos...
Y si tienes ahorros para pagar parte o todo el valor del piso, aun merece menos la pena porque el interes generado por los ahorros superaria la rentabilidad del inmueble, que como puedes ver, es negativa, dado que como todos sabemos, no se va a revalorizar
Pues va a ser eso, que 27 anos de alquiler son un gay-club muy chachi mientras que 27 anos con dificultades económicas, son una clínica de almorranas en Cuba.
Paso ya, alquilad lo que querais ...
""""Pues va a ser eso, que 27 anos de alquiler son un gay-club muy chachi mientras que 27 anos con dificultades económicas, son una clínica de almorranas en Cuba.
Paso ya, alquilad lo que querais ...""""
Nadie dice que haya que estar toda la vida de alquiler...simplemente esperar a que las cosas vuelvan a su cauce y entonces comprar....o crees que la vivienda va a seguir costando en espana, 25-30 anualidades de alquiler toda la vida????. Eso no pasa en ningun pais europeo y son mas ricos que nosotros.
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