El precio de la vivienda nueva en España estaría un 32,5% por encima de su valor fundamental, según los datos presentados por el Observatorio de Coyuntura Económica del Instituto Juan de Mariana. Dicho organismo utiliza la relación histórica entre el precio de venta y el precio del alquiler para calcular los valores teóricos de una vivienda
Teniendo en cuenta que según sus cálculos el precio medio de la vivienda nueva se ha situado en 2.712 euros por metro cuadrado en diciembre de 2008 y el de alquiler por metro cuadrado alcanza los 93,8 euros anuales, se concluye que la vivienda tiene un per (número de veces que el beneficio neto se incluye dentro de su precio de compra o los años que tardaría en pagar una vivienda según su precio de alquiler) de 28,9 veces. Es decir, a finales de 2008 se necesitaría alquilar un inmueble durante 29 años para recuperar la inversión total realizada
Según los datos del Observatorio, el PER histórico de la vivienda en españa es de 19,5 veces, por lo que el precio medio actual de la vivienda "muestra una sobrevaloración del 32,5% sobre sus fundamentales". La institución matiza que durante el último año, la burbuja inmobiliaria "simplemente se ha corregido un 17%", con lo que si esta magnitud de la reducción se mantuviera, la sobrevaloración no desaparecería "como mínimo, hasta finales del 2011"
Críticas a zapatero
En opinión del instituto, se necesita una bajada del precio de la vivienda para salir del agujero, por lo que las medidas del Gobierno de destinar fondos públicos para recomprar los activos de las promotoras para destinarlos a VPO "sólo frena la salida de los stocks invendidos"
27 Comentarios:
Vivienda al coste = outletinmobiliario.net
Deberiamos aprender un poquito de economía. El PER de las inversiones está directamente relacionado con los tipos de interés. No podemos esperar un retorno de la inversión de un 10% cuando los tipos están al 3%, eso es una autentica barbaridad. Si los tipos caen hasta donde se espera (cerca del 1%), recibir un retorno de la inversión de un 2,5% parece razonable, incluso atractivo. Si hacemos un pequeño cálculo rápido, eso supone un PER de 40. &Iquest; seguro que las viviendas están baratas?. En mi modesta opinión, con tipos tan bajos, el precio de la vivienda está bastante barata por fundamentales.
Sí, todos deberíamos aprender un poquito de economía. Retornos esperados del 10% son perfectamente posibles para rentabilidades sin riesgo del 3%. Todo depende del riesgo percibido. En las últimas semanas ha habido multitud de colocaciones de bonos corporativos por encima del 7%. Y estamos hablando de empresas sólidas (eléctricas, bancos, autopistas...).
Y eso de que los tipos vayan a bajar al 1% habrá que verlo. Por de pronto, los bonos alemanes han subido de rentabilidad en la última subasta. Y yo creo que van a seguir subiendo. Y de los bonos españoles qué vamos a decir. Apuesto a que los veremos bien por encima del 4% en breve (PER por debajo de 25).
Decir que un PER40 es atractivo es una auténtica barbaridad. Yo desde luego prefiero comprar ACS a PER 9, bBVA a PER 7 ó indra a PER 12, con dividendos que triplican el alquiler, muchos menos costes de transacción e infinítamente más liquidas.
Meseto, estoy totalmente de acuerdo que la palabre clave es riesgo. Lo que me comentas de empresas sólidas, leí algo parecicdo de una empresa como Fortis. Cuando bajaban sus acciones decían que siempre quedará la rentabilidad por dividendo. En un entorno de reducción de beneficios, ya veremos cuanto tiempo aguantan las empresas repartiendo dividendos, no olvidemos que los deben de sacar de los beneficios, acaso crees que van a seguir manteniedo su nivel de beneficios?acs?? o BBVa??. No te fies mucho de niveles actuales de PER de empresas cotizadas, sería un suicidio ahora. Referente a las rentabilidades de los bonos ¿ no será que se les está exigiendo esas rentabilidades por falta de liquidez y riesgo percibido?, si se normaliza la situación (y mira los historicos), esa diferencia entre tipos de interés y rentabilidades es totalmente anormal, y si no se normaliza, peligro.
No he dicho que un PER 40 as atractivo, he dicho que un un PER 29 para pisos, cuando se espera que el flujo de caja de ese activo ( el alquiler) va en aumento (al contario de las acciones que comentas), y con tipos cercanos al 1 es una inversión atractiva. el artçiculo no dice nada referente a los tipos, y las inversiones se miden, basicamente, en función de los tipos. Estoy de acuerdo que inversiones en deuda con las actuales rentabilidades también son atractivas, pero todavía más que los bonos, las cuentas que te remuneran un 7%. Pero eso no durará ¿ o crees que si?.
Por supuesto que los beneficios de ACS ó bBVA pueden caer algo. Pero mucho más fácil es que la rentabilidad del alquiler no caiga, sino que desaparezca. Tan fácil como que el inquilino se vaya. Aunque peor es que deje de pagar. Te encuentras con una inversión ilíquida, cara de mantener, que no renta nada y que encima pierde de valor a cada mes que pasa.
Las inversiones no se miden en función de "los tipos", sino de la rentabilidad sin riesgo, para lo que se suele utilizar los bonos de deuda pública. Y no he dicho que la deuda pública a precios actuales sea una buena inversión. De hecho es lo contrario, es la actual burbuja. La deuda pública a largo plazo se desplomará en breve. Y las rentabilidades subirán. Hay ingentes cantidades de emisiones en el camino y no van a poder ser suscritas. No sólo influye el riesgo percibido, también influye la sobreoferta. No se va a "normailzar" nada, en un escenario de dinero escaso y falta de confianza, el precio del dinero va a subir. Y con inflaciones bajísimas, los tipos de interés reales (que son los realmente importantes) van a irse a máximos de la última década.
Meseto, dices que la rentabilidad de una inversión no se mide en función de los tipos, sino de la rentabilidad de los bonos de deuda pública (lo que tu llamas rentabiliadad sin riesgo). La rentabilidad de los bonos viene marcada por los tipos de interés, la relación es DIRECTA. Si en la actualidad existe undiferencial importante, eso es un tema largo de debatir, pero no durará mucho, o por lo menos, no debería durar mucho.
En cuanto que un alquiler es rentabilidad poco segura: te comentaré mi caso propio. He comprado hace 1 mes dos casas y las he alquilado con rentabilidad 5,5 % con el alquiler garantizado por el banco por 2 años. Tengo garantizada esa rentabilidad con un incremento del ipc todos los años. (espero que puedas igualer esta rentabilidad "poco segura y por 2 años)
Cando decía que ese PER es atractivo para los pisos, lo decía por el método de cálculo que han utilizado, ya que más que a PER se refieren a una supuesta rentabilidad por dividendo. lo que me refería es que por rentabilidades se podría llegar a un calculo (tal y como lo han hecho ellos) de PER 40. Este supuesto PER, no tiene nada que ver con el de las acciones, no se pueden comparara churos y meninas. El PER de la renta variable no se mide en función del posible flujo de caja del inversor (repito, eso es la rentabilidad por dividendo), sino del beneficio de la propia empresa.
En cuanto a la evolución del precio de los bonos, si pasa lo que dices, no entiendo como puedes decir que es buena inversión renta variable. Si el precio de los bonos se desplomara, entonces la deuda corporate también, por lo que empresas como el bbva tendrán que pagar cantidades enormes en deuda y ¿como van a pagr esa deuda con los tipos altos y prestan a Euribor bajo?. Tu escenario de bonos cayendo fuertemente en precio, tipos de interés a la baja y renta variable subiendo es practicamente imposible. Es decir es IMPOSIBLE que la renta variable suba y el diferencial entre tipos oficiales y tipos pagados por deuda de gobierno también suba. Esperemos por el bien de todos que ese diferencial se vaya reduciendo.
Menuda empanada tienes. Por partes:
La rantabilidad de la deuda pública no "viene marcada" por los tipos de interés. Tiene relación con ellos, como la tiene con la inflación esperada para la moneda de emisión, el riesgo de impago del país emisor, el volúmen de deuda emitida, etc. dime si no por qué la deuda española enta casi 1 punto más que la alemana, cuando la moneda es la misma y los tipos de interés también.
Es difícil saber lo que va a pasar, pero mi proóstico es que en 2009 los tipos de interés van a bajr pero la rentabilidad de la deuda va a subir, sobre todo la de la española.
La rentabilidad del alquiler en España está entre el 2% y el 2,5%. Son mínimos históricos, y probablemente sea la menor del planeta. No es sostenible, y como el alquiler no puede subir (de hecho probablemente baje), los precios han de bajar por fuerza. Tu caso concreto no lo conozco.
Es perfectamente posible que los precios de los bonos de deuda pública caigan y que los corporate suban. De hecho es lo más probable. Los diferenciales actuales son enormes, y no son sostenibles.
El per no es un comparable perfecto, pero es que ninguno lo es.
No es cierto que la vivienda sea históricamente la inversión más rentable. En EEUU (único país con estadísticas fiables) está estudiado que la renta variable bate históricamente a la inversión inmobiliaria, aunque con mayor volatilidad. Por eso la gente allí invierte tanto en bolsa y tan poco en vivienda.
Tu conclusión de la caída de volúmen de ventas no tiene ningún sentido. Históricamente, en España, caídas de ventas en vivienda han precedido siempre ha caídas de precios. Y la caída de ventas actual es la más fuerte de la historia. La conclusión está clara.
churos y meninas:como en lo demás estés igual de puesto hay que dar por sentado que no dices más que tonterías .He comprado hace 1 mes dos casas y las he alquilado con rentabilidad 5,5 % con el alquiler garantizado por el banco por 2 años. Tengo garantizada esa rentabilidad con un incremento del ipc todos los años. (espero que puedas igualer esta rentabilidad "poco segura y por 2 años)
Está claro que has empinao el codo más de la cuenta. O has encontrado unos inquilinos mu tontos o la vivienda baja más de lo que creemos.
Yo pago 800, descontando todos los gastos, por una vivienda que valió (en su dia claro, no ahora) más de 600000. Haz tú las cuentas.
Se podría pedir 150 euros más (como mucho), pero el casero se la juega y como es listo (o lista), prefiere ganar menos y asegurar. Ya me dirás que rentabilidad más estupenda le saca al piso si además el valor del mismo no hace más que depreciarse.
Siento confundirme en las expresiones, no domino el español como mi idioma. Me gustaria saber si puedes expresarte así en otro idioma que no sea el tuyo.
El importe que te digo es cierto, y si tu pagas 800 de alquiler por una casa que en su día valía (según tú) 600.000, me alegro por tí, pero no es muy realista. La rentabilidad actual ( en Madrid) del alquiler está sobre el 3.5%-4%, esto es por una casa que ronde los 45 mil, 50 mil eruros podrias pedir entre 1200, 1300 euros. Estas cantidades son las normales y si no busca en idealista. Si buscas un poco más esta rentabilidad la puedes subir sin problemas al 4.5%-5%.
Si las cantidades del inquilino te las aseguras con aval bancario, tu riesgo se reduce muchisimo. Y sobre la depreciación de los pisos, es curioso el comentario ese de "no hace más que depreciarse". la inversion en activos inmobiliarios es, desde hace 150 años, inversión más rentable que cualquier materia prima, renta variable o renta fija, en todo el mundo, no solo en España. esto es un hecho, no es opinable. El hecho de bajadas puntuales durante año y medio, no signifca que vaya a seguir ocurriendo. Es una inversión que siempre te protege de la inflación ( el inquilino va aumentando su alquiler), y en caso de mejora económica el precio del activo se revaloriza. además en caso de contracción del crédito, el importe de los alquileres tiende a subir muy fuerte. Mirar un poquito lo que pasó en las grandes crisis (la del 30 y la del 71) y vereris lo que pasó a los 2 años con el precio del oro y de las viviendas.
Para terminar una pequeña reflexión. Para aquellos que invierten en renta variable o en renta fija sabreis que los movimientos tienen mayor o menor importancia en función del volumen negociado. La compra venta de casas se ha reducido entre un 40% y un 50%. Lo que indica este hecho es que existe una cantidad enorme de transacciones no realizadas, una parte por inversores esperando más bajadas y otra parte por encontrarse con crédito restringido. Veremos cuando estas dos variables de la ecuación se eliminen.
Nada, que veo que no se te ha pasado la melopea. Yo cuando no sé de una cosa no hablo para no meter la pata y de lo que creo saber no voy por ahí presumiendo.
Veo que la rentabilidad del 5.5 de ayer la has rebajado al 3.5 y "si buscas un poco más" al 4.5- 5%. &Iquest;a que te refieres con eso de buscar": a meter gentuza? Y los del banco te avalan eso gratis. Ja ja ja, no me hagas reir ¿y por dos años? Pero si los inquilinos al año tienen libertad para marcharse...
Supongo que los vapores etílicos te han hecho confundir y donde dices 45 mil o 50 mil euros quieres decir millones (de pesetas) ¿y por eso están pagando 1200-1300 euros? ¿dónde? Por ese tipo de pisos en mi ciudad (universitaria) como mucho 800 y bajando.
Y a mi que cohones me importa que los pisos se hayan revalorizado los últimos 150 años. Estamos hablando de aquí y ahora, y en estos precisos momentos no me interesa comprar por que las" bajadas puntuales durante año y medio" (hombre, al menos admite ésto!), continuaran unos cuantos años más. Así que deja de desayunarte con cazalla y entérate de lo que son las churras para diferenciarlas de las merinas yendo a comer un buen lechazo en Valladolid (de la raza churra) y lo riegas con un buen ribera del duero. Y deja de decir payasadas,
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta