Cuando compramos una vivienda nos fijamos en el precio, en la ubicación y en diferentes variables del inmueble. Sin embargo en muchas ocasiones olvidamos un aspecto, que a priori no parece importante, pero con el tiempo puede convertirse en nuestra gran pesadilla: la persona que administra el edificio donde tendremos nuestro futuro hogar.
El administrador de fincas es la persona encargada de gestionar los espacios comunes del inmueble donde se ubica nuestra vivienda. Su trabajo consiste en llevar el día a día de la comunidad de propietarios: cuentas, contratos de servicios (limpieza de escaleras, mantenimiento de ascensor etc) y reparaciones necesarias en las zonas del edificio cuya parte proporcional nos corresponde.
Sin embargo esta figura clave para el mantenimiento del inmueble, y la buena convivencia entre los vecinos, se convierte en ocasiones en un escollo para el buen devenir de estos propósitos. ¿Quién no se ha encontrado en alguna ocasión con el silencio del administrador al solicitar una factura de gastos? ¿Quién no ha optado por dejar de acudir a las reuniones de vecinos por hastío?¿Quién no ha pensado que las obras ejecutadas no han sido correctamente revisadas?.
La realidad es que esta profesión no ha evolucionado conforme a las necesidades que demanda la sociedad actual. Los propietarios de hoy tienen menos tiempo, necesitan formas más ágiles de comunicación, y mejor servicio para estar al corriente de lo que ocurre en el edificio. Hoy la tecnología permite que cada propietario pueda consultar on line, cuando mejor le convenga y sí le apetece, todos los documentos, informes y datos relativos a la comunidad.
Sin embargo en muchas ocasiones la operativa de muchos de estos profesionales parece que se ha quedado anclada en otro siglo. Reuniones interminables, cartas en los buzones en formato papel, y difícil acceso a la información. Sólo unos pocos administradores de fincas han actualizado su manera de trabajar, con el fin de facilitar y dar transparencia a sus clientes a través de canales digitales.
El problema de la ineficiente operativa de esta profesión tiene varias razones, o realidades, que podríamos resumir en los siguientes puntos:
1.- La cualificación exigida
La propia normativa para ser administrador de fincas establece una puerta de entrada tan amplia como poco especializada. Para poder ejercer hay dos fórmulas: la posesión de determinados títulos universitarios que te permiten el acceso directo, o aprobar el plan de estudios de la Escuela Oficial de Administradores de Fincas.
Por tanto, nos podemos encontrar con licenciados en antropología, en sociología, e incluso ingenieros técnicos forestales, que obtienen el título de forma directa, sin contar lógicamente con los conocimientos básicos, contables y jurídicos, que esta profesión requiere para su correcto desarrollo.
2.- La normativa poco específica
En nuestro país la legislación que aborda los deberes y obligaciones de estos profesionales es muy escueta. Apenas se hace mención a las obligaciones del administrador en el artículo 20 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, del año 1960, que las recoge de forma genérica: velar por el buen régimen del edificio, hacer las reparaciones para conservarlo de forma adecuada, preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, etc.
Sin embargo existen otras muchas responsabilidades, no citadas de forma expresa en la legislación, pero aplicables por derecho y sentido común, que son ignoradas reiteradamente, como la de suministrar cualquier información de la comunidad cuando un propietario la requiere. El administrador trabaja para todos y cada uno de los vecinos, aunque en no pocas ocasiones, parece que sólo lo hace para algunos.
3.- Los colegios profesionales
Estas entidades deben velar para que la actividad profesional de los administradores de fincas sea adecuada a los intereses y derechos de todos los ciudadanos. Sin embargo, en caso de conflicto entre un administrador y un propietario la objetividad es muy complicada, por no decir casi imposible, ya que el colegio tiene unos intereses económicos relacionados con las cuotas trimestrales que los miembros abonan, así como unas suculentas tarifas de inscripción cuando se colegian.
A su vez el colegio debe dar continua formación y reciclaje a sus miembros, ya que la normativa sufre modificaciones y deben estar actualizados. Si bien, este reciclaje imprescindible no es obligatorio, y por tanto está sujeto a la responsabilidad de cada colegiado, y no al interés común.
4.- La justicia
La lentitud de nuestros juzgados, junto con los costes que supone iniciar la mayoría de los procedimientos judiciales (abogado y procurador), desaconseja el inicio de un camino dirigido a proteger nuestros intereses y derechos como propietarios ante la mala praxis de un administrador de fincas.
Tan sólo cuando se trata de cuantías significativas, o delitos graves, parece que merece la pena invertir el tiempo y el dinero necesario en estos menesteres. Afortunadamente todavía hay “hidalgos” en nuestro país que defienden sus derechos a pesar de este sistema lleno de curvas.
5.- Los honorarios
Pagar de forma razonable por el trabajo y la implicación que requiere un servicio es algo que nos evitará muchos problemas. El colectivo de los administradores de fincas no tiene diferencias significativas de honorarios entre sus profesionales, por cuanto casi todos ellos establecen similares precios mensuales, que se fijan por vivienda o local comercial situado en el edificio.
Este consenso no escrito en sus tarifas no tiene ningún sentido, porque cada inmueble tiene diferentes instalaciones, antigüedad etc, y por tanto distintas necesidades. Esta homogeneización aceptada por el gremio es perniciosa en ambos sentidos. A las comunidades de propietarios no les ayuda a valorar los medios y la cualificación de las diferentes propuestas. Y los propios administradores tampoco tienen una motivación económica para ir mejorando en medios y formación, y por ello en ocasiones buscan fórmulas ingeniosas, pero poco recomendables, para aumentar sus ingresos.
6.- La sociedad
Nuestro carácter mediterráneo y latino tiene muchos aspectos positivos, pero otros no lo son tanto. Frente a nuestros países vecinos del norte, el cuidado y el respeto por los espacios comunes es uno de ellos. Aunque esto va mejorando con el tiempo, todavía resulta difícil comprender que velar por lo común redunda también en una mejora individual, aparte de colectiva.
Además nuestra naturaleza humana tiende a dejar de lado lo que nos resulta más incómodo o menos importante. Pero eso a largo plazo tiene un efecto pernicioso, ya que si no controlamos nuestras cosas, difícilmente otros lo harán por nosotros. Se trata de delegar pero sin dejar de velar por nuestros intereses.
En resumen, el servicio de este colectivo, salvo merecidas excepciones, debe mejorar y actualizarse, y también la normativa, y su control por parte de los colegios profesionales que los amparan. Pero como esto difícilmente ocurrirá en el corto plazo, lo importante es que como propietarios de una vivienda conozcamos la relevancia del papel que debe desarrollar el administrador de fincas para el buen servicio y conservación del edificio.
Como potencial comprador debería ser una variable más para la decisión de compra conocer previamente a la persona que lleva dicha gestión, para valorar su formación, su talante, y los medios que tiene a disposición de la comunidad de vecinos, es decir, a nuestro alcance como futuros propietarios.
Mónica es actualmente la directora de la proptech www.elworking.com, portal de búsqueda de Espacios de Trabajo. Licenciada en Económicas y con un máster en el IE, ha desarrollado su trayectoria profesional en empresas como PwC, Broseta Abogados o CBRE.
16 Comentarios:
Estimada Mónica, por desgracia tienes razón en algunas de las cuestiones que planteas, PERO SON UNA MINORÍA, en general la mayoría de los ADMINISTRADORES DE FINCAS SOMOS PROFESIONALES, formados, nos reciclamos constantemente y trabajamos muchas horas al día por y para nuestros clientes. En efecto hay problema de honorarios y algunos propietarios consideran al Administrador como un gasto más y no con la importancia que el cargo conlleva. Hay algunas grandes franquicias, que en ocasiones no tienen en su plantilla a administradores colegiados y que realmente son empresas de servicios enmascaradas como administradores, que abaratan sus honorarios pero cobran de los proveedores que ellos mismos aportan desde la franquicia, y ofrecen múltiples servicios telemáticos que después no atienden. Los honorarios no los puede marcar el colegio ya que está prohibido por Ley, como bien sabrás. Sería interesante que escribieras un artículo sobre este asunto.
Despropositos, medias verdades, inexactitudes,...
Informese un poquito antes de denigar a toda una profesión de esa forma.
Los escollos en el funcionamiento de una comunidad son los propietarios insolidarios que confunden la comunidad con su cortijo y los peseteros -incapaces de valorar el trabajo ajeno- y no los administradores.
Quizá la articulista está molesta con algún administrador que no le facilitó la documentación que quería en el momento que exigía, o está entre los comuneros que no van a las Juntas por hastío, porque no soporta a los copropietarios, o porque no se ha contado con su imprescindible revisión para las obras.
Decir que esta profesión no ha evolucionado conforme a las necesidades que demanda la sociedad actual, denota un desconocimiento absoluto de ella. Su participación en foros e instituciones, promoviendo leyes y aportando soluciones para mejorar la convivencia, es todo un ejemplo de compromiso con la sociedad.
Se me olvidaba:
Muchos administradores de fincas no somos tan modernos como la “proptech” de esta señora, pero todos los días ponemos nuestro esfuerzo y nuestros conocimientos continuamente actualizados al servicio de las comunidades de propietarios (no al de cada uno de los vecinos como ella pretende).
Pues yo no veo que se meta con los administradores, dice que tienen que mejorar, y es verdad, el mio es pura naftalina, hasta su despacho es antiguo y rancio
Pues cambiad de administrador si no os va bien con él.
Pues no solo eso... y se queda corta. El mayor nido de corrupción que hay en este país actualmente, es de los ADMINISTRADORES DE FINCAS COLEGIADOS, después de que se hayan endurecido las leyes contra la corrupción en la política y en los contratos públicos. Este sector, tan parecido, en comunidades grandes, a pequeños ayuntamientos, es propicio a que el profesional sin escrúpulos, aplicando el "divide y vencerás", proponga obras de las que se lleva comisión así como otra clase de actuaciones siempre con su beneficio particular por delante. Y es de risa que se esgrima la colegiación como garantía de calidad, cuando como bien dice el artículo, no hay formación específica para esta profesión y hasta un veterinario puede obtener el título automáticamente, con solo pagar la cuota. Y es lógico, porque muchos tratan a los vecinos como ganado.
Creo que tu reflexión generalista y demuestra cierta desinformación, si hay formación específica, te doy toda la razón en que se puede acceder con títulos que nada tienen que ver con la profesión, y que debería regularse, pero insisto no se puede llamar corrupto a un colectivo al completo, o acaso todos los constructosres son unos estafadores, o todos los políticos, o todos los mecánicos de coche. Siempre hay una manzana podrida en todo gremio, y eso puede salpicar al resto. Por favor no generalices.
Estimada Sra Sentieri:
Veo que debe haber tenido usted una mala experiencia con algún administrador de fincas y descarga su ira a través del foro que le da idealista. Sin embargo, del título del artículo no he visto nada dentro. ¿Qué recomendaciones me hace usted a la hora de elegir administrador?. Usted hace una generalización muy fea. Todos son iguales.
Yo no soy administrador de fincas.
Veo que usted ha trabajado en Price Waterhouse Cooper, Broseta Abogados y CBRE. ¿Le apetece que yo haga una disertación sobre los consultores?. Es muy fácil hacerla con la misma imprecisión y generalidades que lo hace usted, pero también me sería muy fácil hacerla con datos. Un montón de escándalos financieros, inmobiliarios, etc.
Yo rogaría a idealista que retire este artículo difamatorio. ¿Es por libertad de expresión?. Pues entonces no lo retiren. La Sra. Sentieri se retrata a sí misma en su artículo.
dice una pura verdad
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