Tirón de orejas al Constitucional: los gastos de la compraventa de una casa no cuentan para librarse de la Plusvalía

Tirón de orejas del Tribunal Supremo al Constitucional al considerar que los gastos de compra y venta de una vivienda (notaría, registro, impuestos pagados o cancelación de la hipoteca) no cuentan para librarse de pagar la plusvalía municipal. Se trata de un criterio favorable a los Ayuntamientos y contrario al Constitucional que en su última sentencia consideraba que se podían incluir estos gastos para reducir la ganancia obtenida con la venta del inmueble.

En una sentencia del pasado 16 de septiembre el Supremo declara expresamente que “a los efectos de desvirtuar la existencia del incremento de valor, procede la comparación, exclusivamente, de los valores de adquisición y transmisión, sin que proceda adicionar al valor de adquisición ninguna partida, vgr., las pretendidas por las partes”.

José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, señala que en el caso analizado por el Alto Tribunal se pretendía la inclusión en la comparación de escrituras, del Impuesto de Sucesiones y la Plusvalía municipal, pagados al adquirir el terreno por herencia. De esta forma, pretendía aumentar el valor de adquisición del terreno con estos gastos, para obtener así una pérdida y evitar pagar la plusvalía. 

Es decir, es habitual que al vender un inmueble el resultado sea una ganancia para el vendedor y algunos incluyen los gastos de compra y venta del terreno (gastos de notaría, registro, cancelación de hipoteca, factura del API o impuestos pagados) para acreditar una pérdida y evitar el pago de la plusvalía municipal.

Pero el Supremo ha anulado esta práctica y declara errónea la tesis de incluir gastos relativos a la adquisición o transmisión de una vivienda, a efectos de determinar si se ha producido o no, incremento de valor. De este modo contradice el criterio del Constitucional que en sentencia posterior (del 31 de octubre) declara inconstitucional la plusvalía cuando el impuesto a pagar es superior a la ganancia obtenida. Pero en el caso resuelto se incluyó en la comparación todo tipo de gastos inherentes a la compra y a la venta.

De todos modos, para Salcedo esta sentencia del Supremo no le sorprende porque los últimos pronunciamientos del Alto Tribunal apuntaban a esta línea. En marzo de 2019 declaró que los gastos de urbanización de un terreno no cuentan para librarse de pagar la plusvalía.

Pensemos, por ejemplo, en un terreno rústico adquirido por 240.000 euros, y transmitido (cuando ya es urbano), por 360.000 euros. En el camino, el contribuyente propietario del terreno tuvo que pagar cuotas de urbanización por valor de 136.000 euros. De escrituras resulta una ganancia, pero si se tienen en cuenta los gastos de urbanización, la pérdida es evidente.  

El abogado de Ático Jurídico recuerda que el criterio del Supremo en esta sentencia fue el de no permitir la deducción de estos gastos de urbanización, por dos motivos: el primero, porque no se trataba de gastos que se hubieran producido en el momento de la adquisición del terreno, sino con posterioridad a la misma. El segundo, porque consideró que para calcular el incremento de valor en el impuesto de plusvalía municipal no pueden utilizarse las normas del IRPF, que sí permiten deducir todos los gastos de la adquisición y transmisión, para calcular la ganancia patrimonial por la venta de un inmueble. 

Por ello, “era lógico pensar que el Supremo se iba a acabar decantando por la simple comparación de escrituras, sin incluir ningún tipo de gasto, para determinar la existencia o no de incremento de valor en la plusvalía municipal”, concluye José María Salcedo.

Cómo debe proceder el contribuyente

En definitiva, para saber si ha habido ganancias o pérdidas con la venta o transmisión de una vivienda únicamente hay que comparar las escrituras de adquisición y transmisión, sin necesidad de tener en cuenta otros gastos asociados.

Salcedo recomienda que para aquellos contribuyentes a los que el resultado de tal comparación sea una ganancia pueden tratar de acreditar una pérdida actualizando el valor de adquisición conforme al IPC. Aunque esta posibilidad, admitida por algunos Juzgados, también está sobre la mesa del Supremo para que se pronuncie sobre su legalidad.El Alto Tribunal tiene sobre la mesa resolver dos cuestiones que presentan interés casacional:

- Decidir si se debe actualizar el valor de compra del terreno conforme al IPC, o mediante otro mecanismo de corrección de la inflación.

- La segunda cuestión, en la que solo entrará el Supremo, si la respuesta a la primera ha sido afirmativa, consiste en determinar qué método de actualización sería admisible. Si el IPC nacional, autonómico, provincial, u otro método de corrección.