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Principales cambios que trae la nueva ley de deudores hipotecarios en las reglas del juego inmobiliario

Hoy se ha publicado en el boletín oficial del estado (boe) la Ley que regula las medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, tal y como avanzó ayer el subsecretario del ministerio de economía y competitividad, Miguel temboury. La nueva ley trae numerosas novedades en varios frentes, como en la ley de enjuiciamiento civil o en la ley hipotecaria que pasamos a resumirte

-La ley de enjuiciamiento civil:

1) cuando el tribunal aprecie que alguna de las cláusulas incluidas en el contrato hipotecario puede ser calificada de abusiva, dará audiencia por cinco días a las partes y se acordará lo procedente. Además, el auto que se dicte determinará las consecuencias de tal carácter, decretando bien la improcedencia de la ejecución, bien despachando la misma sin aplicación de aquellas consideradas abusivas

2) en una ejecución de vivienda habitual las costas exigibles al deudor hipotecado no podrán superar el 5% de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva

3) en el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el remate aprobado fuera insuficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, la ejecución, que no se suspenderá, por la cantidad que reste, se ajustará a las siguientes especialidades:

- El ejecutado quedará liberado si su responsabilidad queda cubierta, en el plazo de cinco años desde la fecha del decreto de aprobación del remate o adjudicación, por el 65% de la cantidad total que entonces quedara pendiente, incrementada exclusivamente en el interés legal del dinero hasta el momento del pago

- Quedará liberado en los mismos términos si, no pudiendo satisfacer el 65% dentro del plazo de cinco años, satisficiera el 80% dentro de los diez año

- De no concurrir las anteriores circunstancias, podrá el acreedor reclamar la totalidad de lo que se le deba según las estipulaciones contractuales y normas que resulten de aplicación

4) la subasta de la vivienda embargada se anunciará incluyendo datos registrales y la referencia catastral si la tuviera, así como la situación posesoria si le consta al juzgado y la valoración inicial para la subasta. Además, la subasta se anunciará en el portal de subastas judiciales y electrónicas existentes y dependiente del ministerio de justicia. En la publicación del anuncio se hará expresa mención al portal y a la posibilidad de consulta más detallada de los datos

5) se facilita el acceso de postores a las subastas y se rebajan los requisitos que se imponen a los licitadores, de modo que, por ejemplo, se disminuye el aval necesario para pujar del 20 al 5% del valor de tasación de los bienes. Asimismo se duplica, en idéntico sentido, el plazo de tiempo para que el rematante de una subasta consigne el precio de la adjudicación

6) en caso de que la subasta quede desierta, si no se trata de la vivienda habitual del deudor, el acreedor (una entidad financiera, por ejemplo) puede pedir la adjudicación por el 50% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta. Si se trata de vivienda habitual del hipotecado, la adjudicación se hará por importe igual al 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60%

7) en la escritura de la hipoteca debe determinarse el precio de tasación de la vivienda para que sirve de tipo en caso de subasta (es el valor por el que se subastaría la vivienda), que no podrá ser inferior al 75% del valor señalado en la tasación

8) la subasta se anunciará con 20 días de antelación, como mínimo. Durante este tiempo cualquier interesado en la subasta podrá solicitar inspeccionar el inmueble previa comunicación al poseedor

9) el vencimiento anticipado de deuda se reclamará en caso de que el deudor hipotecario dejara de pagar tres mensualidades (antes la ley disponía que se reclamaría el vencimiento anticipado de la deuda si venciera algún plazo). El notario deberá hacerlo constar en la escritura de la hipoteca

10) el deudor hipotecario puede oponerse a la ejecución de su hipoteca cuando una cláusula abusiva constituya el fundamento de la ejecución o determinara la cantidad exigible. Si se estima este motivo, se acordará la suspensión de la ejecución. En caso negativo, se continuará la ejecución con la inaplicación de la cláusula abusiva

- Real decreto ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos

1) se considerarán en el umbral de exclusión aquellos deudores hipotecarios cuando concurran las circunstancias siguientes:

A) que los ingresos de la familia no superen el límite de tres veces el iprem. Este límite será de cuatro veces el iprem en caso de que en la familia haya algún miembro con discapacidad

B) que en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la familia haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas (cuando el esfuerzo que representa la cuota hipotecaria se haya multiplicado por al menos 1,5) o hayan sobrevenido en dicho periodo circunstancias familias de especial vulnerabilidad (familia numerosa, unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo, familia con algún miembro con discapacidad o familia con un hijo menor de tres años)

C) que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos

2) otra novedad es que aquellas viviendas de hasta 400.000 euros en ciudades de hasta un millón de habitantes pueden acogerse al código de buenas prácticas (cbp)

3) en las ventas extrajudiciales iniciadas antes de la entrada en vigor de la presente ley y en las que no se haya producido la adjudicación del bien hipotecado el notario acordará su suspensión cuando se haya acreditado ante el juez el carácter abusivo de alguna cláusula del contrato del préstamos hipotecario

4) en caso de que no resulten viables las medidas de reestructuración (quita del capital; carencia en la amortización de capital de cinco años; ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años; reducción de los tipos de interés), los afectados podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual. La entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, quedando definitivamente cancelada la deuda. El deudor podrá quedarse en la vivienda por un plazo de dos años como inquilino, a cambio del pago de una renta anual del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 10%

5) la constitución de un fondo social de viviendas destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario. Este fondo debiera movilizar un amplio parque de viviendas, propiedad de las entidades de crédito, en beneficio de aquellas familias que sólo pueden acceder a una vivienda en caso de que las rentas se ajusten a la escasez de sus ingresos

- La ley hipotecaria

1) los intereses de demora de las hipotecas no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago y no sobre el total como se hacía hasta ahora

2) se podrá subastar la vivienda en la venta extrajudicial siempre que se hubiera pactado en la escritura de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada. Esta venta extrajudicial se realizará ante notario y el valor de la tasación de la vivienda debe ser el mismo que se haya fijado para el procedimiento de ejecución hipotecaria judicial ni podrá ser inferior al 75% del valor señalado en la tasación realizada

- Ley 2/1981, de regulación del mercado hipotecario

1) las tasadoras deberán someterse a auditorías de cuentas

2) los bancos están obligados a aceptar cualquier tasación de una vivienda aportada por el cliente siempre que sea certificada por un tasador homologado. El incumplimiento de esta obligación será motivo de infracción grave o muy grave en los términos de la ley 26/1988, de 29 de julio, de disciplina e intervención de las entidades de crédito

3) queda prohibido la adquisición de una participación significativa de una tasadora a las entidades de crédito

4) el préstamo garantizado con la hipoteca no podrá exceder del 60% del valor de tasación del bien hipotecado. Cuando se financie la construcción, rehabilitación o compra de una vivienda, el préstamo podrá alcanzar el 80% del valor de tasación. El plazo de amortización no podrá exceder de 30 años

5) fortalecimiento de la protección del hipotecado en la firma de la hipoteca. En la contratación de la hipoteca se exigirá que la escritura incluya una expresión manuscrita por la que el hipotecado manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato. Estos riesgos vendrán por la inclusión en el contrato de cláusulas suelo y techo (este tipo de cláusulas no son ilegales, tal y como ha señalado el tribunal supremo), o que la hipoteca se conceda en una o varias divisas

- Ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social

1) suspensión de los desahucios sobre viviendas habituales durante un plazo de dos años desde la entrada en vigor de este real decreto-ley de "colectivos especialmente vulnerables". Las familias consideradas especialmente vulnerables no deberán de tener unos ingresos superiores al límite de tres veces el indicador público de renta de efectos múltiples (iprem). Las familias que se pueden acoger son: 

- Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo

- Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años

- Unidad familiar con algún miembro con discapacidad superior al 33%, en situación de dependencia o enfermedad que le incapacite trabajar

- Unidad familiar en la que el hipotecado se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo

- Unidad familiar con la que convivan una o más personas unidas con el titular de la hipoteca y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia o enfermedad grave que les imposibilite trabajar

- Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género

Además, las familias deben haber sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas y la cuota hipotecaria debe suponer más del 50% de los ingresos netos de la unidad familiar

 

Ver entrevista a Miguel temboury en idealista news