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El TS impide que el hipotecado pague los gastos de registro por la venta de hipotecas entre bancos

Fachada del Tribunal Supremo
Fachada del Tribunal Supremo
Autor: Redacción

En cuatro sentencias dictadas entre el 13 y el 25 de mayo la Sección Quinta de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo ha establecido que el banco no puede cargar al hipotecado los gastos del Registro de la Propiedad generados por transmisiones de hipotecas acordadas entre distintas entidades financieras.

Las sentencias parten del criterio ya establecido por la Sala sobre el alcance de la Disposición adicional segunda de la Ley 8/2012, de 30 de octubre, de Saneamiento y Venta de los Activos Inmobiliarios del Sector Financiero. Esa Disposición sólo es aplicable cuando las operaciones realizadas por las entidades financieras- de transmisión de activos entre ellas a través de absorciones, fusiones, escisiones u otras- se insertan en las reguladas como de “saneamiento y reestructuración de tales entidades”.

En uno de los supuestos la Sala ha analizado el caso de un matrimonio que accedió al Registro de la Propiedad para cancelar una hipoteca por tres bienes:  una vivienda, un garaje y un trastero. Esa hipoteca previamente había sido transmitida entre dos entidades bancarias, al haberse fusionado y figurando por tanto aquellos derechos reales entre los elementos transmitidos. El Registro giró al matrimonio la minuta por la operación de trasmisión de la titularidad de los tres derechos reales de hipoteca y por la operación posterior de cancelación de la hipoteca. Cuando ese gasto lo debe asumir el banco, no el hipotecado.

En este caso, la Sala niega el derecho del registrador de la Propiedad de gravar al hipotecado con ambos derechos arancelarios, entendiendo que sólo puede ser gravado por los derivados de la cancelación de su hipoteca: “La transmisión de la titularidad de derechos reales de hipoteca, derivada de la escisión de entidades bancarias  por razones de conveniencia empresarial y no de saneamiento y reestructuración de las mismas, no da lugar, al inscribir la escritura de cancelación de tales derechos, a que la minuta de honorarios del registrador de la propiedad pueda poner a cargo del prestatario, no solo los derivados de la cancelación, sino también, y, además, los derivados de aquella transmisión. Ello, ni al amparo de la Disposición adicional segunda de la Ley 8/2012, de 30 de octubre, ni al amparo, tampoco, del art. 611 del Reglamento Hipotecario”.

En otro de los supuestos, el tribunal ha analizado el caso de un Registro que, ante una cancelación de hipoteca también previamente trasmitida por una fusión bancaria, había girado la minuta a la entidad bancaria adquiriente de la hipoteca. La Sala ha considerado conforme a derecho la doble minuta, una girada al prestatario por la cancelación y otra a la entidad bancaria adquiriente por la transmisión previa.

Esta nueva decisión del Supremo servirá para resolver decenas de asuntos que hay sobre esta materia en el Alto Tribunal.

Carmen Giménez, abogada titular de G&G Abogados, recuerda que este tipo de cobro al hipotecado se da cuando, por ejemplo, se fusionan o absorben dos entidades financieras y, por tantos, las hipotecas pasan a la fusionante o absorbente, pero no lo inscribe en el Registro de la Propiedad. “Cuando venden ese activo a un tercero y va a inscribirlo, hay que reanudar el tracto que quedó interrumpido por esa falta de inscripción, es decir, para poder inscribir a favor del tercero comprador, primero se tenía que haber inscrito a favor de la entidad fusionante o absorbente, y como hay que hacerlo, el Registro pasaba la minuta de honorarios por las dos inscripciones, así el banco se quedaba liberado de pagar esa inscripción”, señala Giménez.

Otro ejemplo que pone Carmen Giménez es el de cancelación de una hipoteca que se constituyó con el banco fusionado o absorbido. En este caso al hipotecado le pasan el cobro de todas las inscripciones necesarias para reanudar el tracto en el Registro de la Propiedad.