La dación en pago permitiría a un hipotecado entregar la casa al banco y quedar libre de su deuda pero tendría efectos nefastos para el acceso al crédito, según un informe elaborado por la agencia negociadora: el banco prestaría un máximo del 50% del precio del piso a un plazo máximo de 20 años y a un tipo de interés que duplicaría los actuales, hasta situarse en el 7% de media
El estudio realizado pone como ejemplo cómo afectaría el cambio de la ley hipotecaria a la compra de un piso de 200.000 euros. En primer lugar, el potencial comprador necesitaría contar con unos ahorros de 100.000 euros más los gastos, ya que el banco no concedería crédito más que para el 50% del valor de la vivienda. Además, el tipo de interés a pagar por la hipoteca sería, como media, del 7% a interés variable, o del 9% si elegimos un tipo fijo, a pagar en un máximo de 20 años
Con todo, la cuota mensual que tendríamos que pagar por la compra de ese piso quedaría situada entre los 775 y los 899 euros, frente a la horquilla actual de entre 387 y 550 euros, explica la agencia responsable del estudio, que califica los resultados de “elocuentes” para quien piense que merece la pena tener la posibilidad de entregar la casa al banco
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40 Comentarios:
La dación en pago, en cualquier caso, sería de aplicación para nuevas hipotecas, nunca para las ya constituidas, en caso contrario estaríamos ahablando de pisotear las reglas, justas o no, del juego, "nimio detalle" que a mucho populista pro-dación se le está escapando...
Por otra parte, totalmente de acuerdo con el comentario #19
La sub-comision tiene que tener en cuenta que muchos de los que no estan pagando su hipoteca son parados de larga duracion son personas sin recursos y lo mas triste es que cada dia son mas, contribuir a que la dacion sea una realidad es una tarea dificil pero no imposible, ya son muchas las voces que se unen al si y existe conciencia social sobre el tema, solo algunos usureros (no todos)son los que estan en contra y se inventan panfletos como esto que no dice nada de hoy y no tiene argumentos para el futuro,ellos saben que los bancos se lo guisaron el banco que se lo coma
La dación sera fenomenal para paralizar la ofertas de hipotecas.
Nunca se puede hacer con efecto retroactivo porque es contrario a la ley.
Nada se puede aplicar retroactivamente y menos contratos firmados de acuerdo a leyes en vigor, eso es imposible aunque la idea te sea atractiva.
Pero para el futuro sería estupendo ver que los bancos dan hipotecas del 50 o 60% de la tasación, como máximo. Porque los bancos son todo menos tontos y tras la que está cayendo, riesgos los justos.
O sea que dación y pisos más baratos van unidos.
Para los que estais ya hipotecados vuestra ruina, porque si ahora ya estais lejos de vuestro precio de compra con la dación es vuestra ruina.
Tu sigue empujando que como se cambie la norma te vas a enterar. Para mi fenomenal.
Ayer el presidente de la asociacion de usureros parece que no durmio bien y quiero pensar que lo expresado se lo tomo a coña y dijo berbaridades como que la dacion en pago trajo la crisis a eeuu, que el esta de acuerdo con Emilio botin(que dato mas sorprendente ) y que no esta de acuerdo con que el gobierno haya inyectado dinero a cajas y bancos. Tendra morros este tio, la dacion en pago es la solucion al problema de cientos de familia, todavia faltan muchos años para que los usureros (los que queden) se pongan de acuerdo que van hacer para otorgar hipotecas, porque eso es mercado porque si las peras estan en una fruteria a 2 euros el quilo y en la de la esquina a 1,20 ¿Donde ira la gente? Asi que ese analisis es para el futuro, ha y si alguien quiere comprar tirantes rojos yo se un establecimiento chino aqui en Madrid que tiene buenos precios.
Los resultados de este estudio, además de "elocuentes" como los califica "la agencia" pueden también calificarse de "delirantes", "ridículos" o "bazofia intoxicadora".
En cuanto a quienes han inventado este estudio imaginario elaborado por una agencia imaginaria puede calificárseles de "caraduras" y a su actitud "desfachatez"
No es posible saber con certeza ni precisión cuál sería el aumento de costo de las hipotecas en un nuevo equilibrio de precios en el que se incluiría el derecho del deudor a entregar la casa al banco si su apuesta especulativa sale mal.
Hay que tener claro esto: que lo que piden los partidarios de la "dación en pago" es que el especulador tenga derecho a transferir la banco las pérdidas de una inversión especulativa fallida.
Veámoslo con más detalle. El slogan de quienes defienden esta "dación en pago" vendría a ser que exista la posibilidad de que "alguien que no puede hacer frente al pago de la deuda", cancele esa deuda entregando el piso. Sin embargo esto es falso. Siempre ha habido quien no ha podido hacer frente al pago de la deuda y, en general, su hipoteca no ha sido ejecutada.
Por ejemplo: alguien compra un piso por 100.000 con un crédito de 90.000. Pasan 5 años. Durante esos 5 años ha amortizado 6.000 euros del crédito y sigue debiendo al banco 84.000. Por determinadas circunstancias de la vida se ve incapaz de seguir pagando la hipoteca. Si esta persona tuviese una "hipoteca americana" ¿Entregará la casa al banco para saldar la deuda o no lo hará?
Depende. Depende del resultado de la inversión especulativa implícita en todo esto. Por ejemplo, podría ir a una inmobiliaria y la inmobiliaria podría decirle que tiene un comprador dispuesto a pagar 230.000 euros por su casa ¿Entregaría la casa de 230.000 euros al banco para saldar una deuda de 84.000? No, solo entregaría la casa al banco si el precio que el mercado le ofrece por ella es precisamente menor que 84.000.
Lo que define entonces el nuevo precio de los créditos, si el estado hace obligatoria la dación en pago, es el nuevo equilibrio en esta apuesta especulativa.
Este problema financiero consiste en el cálculo del precio de una "opción"
La cláusula de "dación en pago" es una cláusula asimétrica.
Cuando ocurre la "dación en pago" lo que ocurre es una venta. Pongamos que el deudor tiene aún pendientes 135.000 euros de la deuda al banco y ese deudor decide ejercer la dación en pago. Entrega esa casa al banco y el banco está obligado a cancelar la deuda de 135.000. Lo que ha sucedido aquí es, simplemente, que el banco ha sido obligado a comprar la casa del deudor por un precio de 135.000 (podemos verlo más claro de la siguiente manera: el deudor ejerce su derecho de obligar al banco a comprar su casa por un precio igual al de la deuda pendiente. El banco le compra la casa y le entrega por ella los 135.000 euros. A continuación, el deudor con esos 135.000 euros cancela lo que le debía al banco)
Cuando el deudor decide ejercer la "dación en pago", está ejerciendo su derecho (pero no obligación) de vender su casa al banco a un precio preacordado (el montante de la deuda) lo que supone la obligación del banco de comprar esa casa a ese precio preacordado (strike). Lo contrario no ocurre: el banco no tiene derecho a comprar esa casa por ese precio ni el deudor está obligado en ningún momento a vender su casa al banco por ese precio.
Esto es lo que en finanzas se llama una "opción de venta" o "put". Como es un derecho a que favorece al deudor y perjudica al banco equivale a cierta cantidad de dinero que obtiene el deudor. Por este motivo, las "opciones de venta" tienen un determinado precio. Quien quiera tener una "opción de venta" tiene que comprarla y quien se la vende le cobra un precio por ella.
Una "opción de venta" supone una ventaja para quien puede ejercerla porque es asimétrica. El resultado futuro de la inversión especulativa puede considerarse aleatorio: en ciertos momentos el deudor ganará mucho debido a la "revalorización de su piso" mientras que en otros momentos perderá debido a la devaluación del piso, lo que hace que de forma aleatoria, su piso, como inversión, acumule plusvalías latentes unas veces y minusvalías otras.
El deudor puede decidir en todo momento ejercer su dación en pago (su opción "put") y transferir al banco el piso con sus plusvalías o minusvalías. Sin embargo, claro está, solo decidirá ejercer su "put" cuando el piso acumule pérdidas. (Si hay ganancias se las quedará él mientras que si hay pérdidas se las transferirá a la fuerza al banco)
Podemos hacernos una idea de cómo funcionan estas cosas utilizando una analogía con un billete de lotería.
Imaginemos que un billete de lotería tiene un precio de 100 euros y cierto lotero los vende a 100 euros. Cualquier cliente comprará esos billetes a 100 euros pero hay un cliente especial que exige que el billete de lotería incluya una "opción de venta". Esto es: si en el futuro el cliente se arrepiente y devuelve el billete al lotero, el lotero estaría obligado a comprarle el billete a un precio "x".
Pongamos que "x" sean 35 euros, lo que hace que el cliente que compra el billete de lotería tiene del derecho de vender en el futuro ese billete a 35 euros y el lotero está obligado a comprarle ese billete por esos 35 euros. Obviamente, si a ese billete le toca el gordo, el comprador no ejercerá su opción de venta y el lotero no podrá hacerse por 35 euros con un billete premiado con el gordo. Si el billete de lotería obtiene un premio mayor que 35 euros, el comprador no ejercerá su opción, solo ejercerá su opción de venta y obligará al lotero a recomprar por 35 euros su billete si ese billete tiene un premio menor que 35 euros. Esto significa que siempre que el comprador ejerza su opción, el lotero estará obligado a pagar 35 por un billete que vale menos que 35.
Si el precio al que se vende ese billete con "dación en pago" es de 100 euros como el del resto de los billetes de lotería, entonces el lotero pierde y no estará dispuesto a ese negocio. Para que el lotero acepte voluntariamente entrar en ese negocio tiene que recibir una prima que le compense de su situación de desventaja o, dicho de otra manera, el comprador tiene que comprar su opción de venta pagando una prima sobre el precio del billete.
¿Cuál sería el valor de esa prima? Esto es algo que depende de la estructura de la lotería. Sabemos que si el lotero le vende ese billete con una "put" de "strike" 35 euros a 100 euros el billete pierde el lotero por lo que no entrará en el negocio. Si el billete se vende por 135 euros entonces pierde el cliente por lo que no entrará en ese negocio. El precio de esa prima está entonces entre 0 y 35 euros dependiendo de distribución de probabilidad de los premios.
Al de la loteria.
Que locura, eso se te ha ocurrido a ti solito?.
Tio que es mas simple: que si tu hace un año me valoraste un bien en 100, y me prestaste 100 o 80, pasado ese año, si por circunstancias no puedo mantenerlo, esto es pagarlo, ese bien no puede valer el 50%, porque haya una ley que diga que te lo puedes quedar por ese porcentaje.
Subliminalmente intentas dar entender que mientras los pisos han estado subiendo, nadie se desperendia de el si no podia pagarlo. Mentira: los bancos se lo quedaban en dacion, no salian ni a susbasta porque los primeros en especular eeran ellos, colocando el inmueble otra vez.
Tanto trabajo cuesta entender que la situacion ha cambiado, que la gente ya no traga por determinadas cuestiones, entre ellas el favorecimiento de la ley a un sector, en detrimento de otro?.. Taanto cuesta asumir, que la gente se esta quedando en la calle, endeudados de por vida?.....
Es complicado estender el ejemplo del lotero, al menos a mi que no termine la eso.
Despejar x y sustituir x por un valor despues por el otro si el lotero acepta o no debe explicarse un poco mas para llegar a entender eso pues hay una incognita x .
Lo que si esta claro que durante un tiempo los bancos y los de las burjas se inventaron un tinglado a tal extremo que llegaba una persona a una sucursal y a la semana (7 dias) ya le avisaban que tenia el 100 % del prestamo, el banco tasaba, el banco te arreglaba todo y en el "paquete" te incluia seguros hasta para ir a la luna, viajes a otros paises(que no conosco a nadie que se lo dieran).
La realidad hoy una crisis ajena a la voluntad de muchos españoles, pues en epocas de crisis la solucion pasa por la dacion en pago, ni los bancos sabian que esta crisis fuera tan larga, pase hoy por un banco y pregunte que condiciones tiene que cumplir para un credito y vera que no a los 7 dias en ese momento le dicen todo y si solo no cumple uno se acabo la atencion, como cambian los tiempos.
Lo que si esta claro que durante un tiempo los bancos y los de las burjas se inventaron un tinglado a tal extremo que llegaba una persona a una sucursal y a la semana (7 dias) ya le avisaban que tenia el 100 % del prestamo, el banco tasaba, el banco te arreglaba todo y en el "paquete" te incluia seguros hasta para ir a la luna, viajes a otros paises(que no conosco a nadie que se lo dieran).
No creo que a nadie se le haya dado una hipoteca del 100% con la única garantía de su piso.
A la mayoría le hacían firmar otras garantías, incluso avales de familiares.
Por eso ahora vienen los lloros y problemas.
Todavía recuerdo la alegría de los afortunados que sacaban una hipoteca del 100% de la tasación, cuando presumían de que "le habían llevado al huerto al director del banco" textual
Ahora la culpa es de otro, del banco porque me lo dio, del constructor que me engañó, y tuya porque me diste la razón.
Vemos cómo iría esto en un crédito hipotecario real.
El "informe" elaborado por la agencia imaginaria contiene unas cifras completamente inventadas y además inventadas por alguien que no sabe una palabra de finanzas.
El el artículo de "cinco días", nos advierten que los bancos exigirían una solvencia mucho mayor en los deudores antes de concederles un crédito. Sin embargo, la solvencia del deudor es completamente irrelevante y no ejerce ninguna influencia en este caso.
En estados unidos, "goldman satch" o "j p morgan" (los dos grandes bancos de inversión) han ejercido estos años, como deudores, su derecho a la dación en pago en ciertos créditos para compra de oficinas y superficie comercial que habían quedado "underwater"
En el caso de que la dación en pago se haga obligatoria en España, podría ocurrir que un alto funcionario con un salario de 150.000 euros al año compre una casa en a playa. Si esa casa cae de valor hasta 65.000 y el crédito hipotecario tiene pendientes de pago 85.000, ese deudor muy solvente podría entregar como dación en pago la casa de 65.000 y cancelar la deuda de 85.000, ganando 20.000 al ejercer su "opción de venta". El que ese señor sea muy solvente no le sirve al banco de consuelo ni impide que ejerza la dación en pago si le favorece financieramente. El banco simplemente no puede reclamar la devolución de la deuda por lo que la solvencia del deudor no juega ningún papel.
El plazo del crédito juega un papel menor y favorecería un alargamiento de los plazos no unos plazos más cortos. Un crédito de plazo más corto tiene, por un lado, menos riesgo para el banco porque se amortiza más rápido y hace bajar más rápidamente el strike de la opción de venta. Por el otro lado, un plazo más corto aumenta el riesgo porque fuerza unas cuotas mensuales más altas que suponen un mayor esfuerzo para el deudor y lo ponen más cerca del impago. Considerándolo todo, el riesgo aumenta para el banco si se reducen los plazos.
¿Haría la dación en pago que se duplicasen los intereses? No parece posible.
El precio de una opción depende fuertemente del "strike", que en este caso es el "loan to valúe", la relación entre el precio de tasación y el principal del crédito.
Si la cláusula de "dación en pago" se hiciera obligatoria, el sistema financiero calcularía el precio de ese nuevo derecho del deudor y nueva obligación para el banco utilizando un mercado (un mercado de derivados financieros). El riesgo de que el deudor ejerza su derecho a "dación en pago" se transferiría a un contrato financiero normalizado y luego esos contratos se negociarían en un mercado especulativo, tal como se hace con los "CDs", futuros del brent, opciones sobre el SP500 y similares. Los especuladores venderían protección contra el riesgo de "dación en pago" y los bancos comprarían esa protección. El precio de esta protección, el sobre coste que tendría que pagar el deudor, dependería de la oferta y demanda en este mercado de riesgo.
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