La dación en pago permitiría a un hipotecado entregar la casa al banco y quedar libre de su deuda pero tendría efectos nefastos para el acceso al crédito, según un informe elaborado por la agencia negociadora: el banco prestaría un máximo del 50% del precio del piso a un plazo máximo de 20 años y a un tipo de interés que duplicaría los actuales, hasta situarse en el 7% de media
El estudio realizado pone como ejemplo cómo afectaría el cambio de la ley hipotecaria a la compra de un piso de 200.000 euros. En primer lugar, el potencial comprador necesitaría contar con unos ahorros de 100.000 euros más los gastos, ya que el banco no concedería crédito más que para el 50% del valor de la vivienda. Además, el tipo de interés a pagar por la hipoteca sería, como media, del 7% a interés variable, o del 9% si elegimos un tipo fijo, a pagar en un máximo de 20 años
Con todo, la cuota mensual que tendríamos que pagar por la compra de ese piso quedaría situada entre los 775 y los 899 euros, frente a la horquilla actual de entre 387 y 550 euros, explica la agencia responsable del estudio, que califica los resultados de “elocuentes” para quien piense que merece la pena tener la posibilidad de entregar la casa al banco
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¿En qué se basarían los especuladores de ese mercado para establecer el precio justo de ese riesgo? En las pérdidas/ganancias esperadas y eso es algo que depende de probabilidad futura estimada de que hay pérdidas o ganancias de cierta magnitud. Lo que estos especuladores tratarían de ver en su bola de cristal serían los precios futuros de la vivienda, algo que nada tiene que ver con la vivienda o con el mercado de la vivienda sino con predecir la política monetaria del banco central y la evolución de los mercado de crédito.
Pongamos el ejemplo del artículo: según el "informe" de la agencia imaginaria alguien que ahora habría pagado un interés del 3.5% pasaría a pagar un interés del 7% y obtendría un crédito a 20 años de 100.000 respaldado por una vivienda con un precio actual de mercado de 200.000.
En un ejercicio mental, el banco concedería ese crédito y seguiría cobrando un interés del 3.5% como hasta ahora por correr los mismos riesgos que hasta ahora. El riesgo adicional de "dación en pago" lo transferiría a un derivado negociable en mercado.
Este derivado, un contrato standarizado, protegería al banco del riesgo de "dación en pago" por un plazo de (pongamos) 10 años, en esas condiciones nominales: loan_to_value 50%, plazo del crédito 20 años, nominal del crédito 100.000
Una vez que el banco comprase uno de estos derivados, protegería con el el crédito y quedaría libre de riesgo en caso de que el deudor ejerciese su derecho a dación en pago ya que si el deudor ejerce la dación en pago, el especulador que ha vendido el derivado se haría cargo de las pérdidas.
Cuando pagaría el banco por esa protección. Según el informe un 3.5% anual (ya que la inclusión de la dación en pago y su riesgo hace que los intereses suban desde 3.5% hasta 7%). El banco entonces utilizaría esta prima de un 3.5% que cobra al deudor en pagar al especulador que le proporciona protección frente a ese riesgo. Esta prima del 3.5% son 3.500 euros al año o 35.000 euros para un derivado que proteja durante 10 años.
¿Habría especuladores dispuestos a asumir, durante 10 años, el riesgo de "dación en pago" ese crédito a cambio de 35.000 euros? ¿Sería posible comprar por 35.000, en ese mercado de derivados, protección por 10 años frente a dación en pago para ese crédito? Pues si ¿No? De hecho quien estuviese dispuesto a pagar 35.000 euros por ese derivado sería enterrado literalmente en papel.
Supongamos que somos unos especuladores en ese mercado y nos decidimos a vender ese derivado por los 35.000 euros que nos ofrece por él un banco que quiera protegerse durante 10 años frente al riesgo "dación en pago" del crédito que ha concedido.
Hagamos unos números por encima para ver si ese precio es razonable.
Cuando vendemos el derivado, el banco nos entrega 35.000 euros en metálico, así que empezamos con una ganancia fija de 35.000. A partir de aquí es cuenda las cosas pueden empezar a torcerse (como sabe cualquiera que haya vendido opciones)
Si las cosas van mal, comenzarán a producirse pérdidas que Irán erosionando esa reserva de 35.000 euros que ingresamos al principio. Si las cosas van mal de verdad, las pérdidas terminarán comiéndose los 35.000 euros y empezará a haber pérdidas reales.
¿Qué tiene que pasar para que quedemos en tablas, para que la venta de este derivado no nos produzca ni ganancias ni pérdidas? (Supondremos que en 10 año no hay amortización para simplificar)
El piso de 200.000 podría devaluarse un 50% pasando a tener un precio de mercado de 100.000. Ese es el punto en el que el deudor puede empezar a pensar en ejercer su "dación en pago".
Imaginamos que ejerce la dación en pago justo cuando el piso baja un céntimo de 100.000. En ese punto, al banco se le deben 100.000 que nos reclama a nosotros ya que le hemos vendido un derivado que le protege. El deudor nos entrega el piso y el banco nos reclama 100.000 euros. Lo que tenemos que hacer es simplemente tomar el piso, venderlo por 100.000 y entregar los 100.000 al banco.
Habríamos ganado 35.000 euros en este negocio, los 35.000 por los que vendimos el derivado al banco.
Supongamos que el piso se devalúa hasta un 60% antes de que el deudor decide ejercer su dación en pago. Nos entrega el piso, conseguimos vender el piso por 80.000 euros (un piso de 200.000 tras una devaluación del 60%) pero como estamos obligados a saldar la deuda del banco, que son 100.000 euros, tenemos que poner de nuestro bolsillo 20.000 euros. Teniendo en cuenta que habíamos cobrado 35.000 euros al vender el derivado, esto deja nuestra ganancia total del "solo" 15.000 euros.
Para quedar "en tablas" ese piso tendría que perder 2/3 partes de su valor de mercado. Solo a partir de devaluaciones mayores de un 67% comenzaríamos a tener pérdidas. Para que ese fuese un precio "justo" por ese derivado, esa devaluación del 67% tendría que corresponder más o menos a un umbral del 50% de probabilidad. En 10 años, tendría que haber una probabilidad del 50% de que los pisos cayeran un 67% o menos y un 50% de que cayeran más de un 67%.
En un cálculo más realista la situación es aún más absurda porque en esos 10 años hay una amortización que rebaja el strike al que el deudor ejerce su opción y también la "deuda pendiente" que como vendedores del derivado tenemos que pagar al banco.
Para un crédito como ese, el incremento de tipos sería menor de 0.5%. Entre 200 y 300 puntos básicos quizás.
Joder luisito, qué dificil es leer esos "chorizos" tan largos, y nada menos que 6 seguidos.
Anda escribe un libro, y me avisas cuando lo edites, y me lo leo todo seguido (si aguanto)
Perdoname luisito pero has obviado algo, la dacion en pago se esta solicitando no pensando en los dueños de varios pisos.
Se pide la dacion en pago para todo aquel que demuestre mediante documentos de organismos autorizados que no tiene entrada economica suficiente, para los parados de larga duracion.
En ningun momento es para el que piense si la entrego o no la entrego, tengo 2 hipotecas y entrego una o para seleccion.
En tiempos de crisis esta es una solucion, en tiempos de crisis hay parados de larga duracion y todo comienza a bajar de precios y entre ellos la vivienda.
Luisito esta clarìsimo lo que explicas pero con este sistema actual tan siple ganaron mucho mas y lo cambiaran si la dación en pago coge una fuerza incontrolable para las fuerzas políticas actuales y futuras gran aporte a la causa un saludo
¿Y por qué hacer esa excepción para los que pidieron un crédito para el piso, y no para los que pidieron un crédito para otra cosa: estudios, viajes, inversiones en bolsa, un auto?
MañAna venta de tirantes rojos en todos los establecimientos chinos de Madrid son muy bonitos y se ve muy bien en personas obesas, los chinos tienen un precio muy bueno, 1,20 la unidad para gente de a pie y para usureros a 0,45,aprobechen la oferta.
La dacion en pago no debe presentarse como el apocalipcis del sistema financiero español.
La dacion en pago sera la solucion a un gran problema que comparten cientos de miles de españoles.
Con la crisis muchas pequeñas y medianas empresas han cerrado, el sector comercio cada mes bajando, el nivel de vida alcanzado por muchas familias se ha visto afectada.
Por otro lado los bancos y cajas como parte del conjunto economico social se ha visto afectado y el estado ha tenido que inyectar miles de millones de euros, pero no se recuperan y en breve tendran que hacer una segunda inyeccion y al finalizar el año otra mas .
Y con todo este panorama hay quien se atreve a plantear que la dacion en pago afectara la economia. Saquen sus concluciones.
Mi "conclución" es que Ud no es de por aquí, pero que le dieron por allí
¿Quién te dice que no están en paro voluntariamente?
Conozco a gente que está cuidando del bebe (esto puede ser como una baja maternal extendida y quizá comprensible) pero conozco a otra que está en el pueblo tranquilamente cobrando el paro o sencillamente no hacen nada o te dicen que no van a buscar trabajo hasta que pase el verano… o se esperan al último momento y no les sale nada.
¿Quién te asegura que no son como los que salen en ajuste de cuentas que rechazan trabajos indiscriminadamente?
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