Armanext: "2024 se vislumbra como un ejercicio prometedor para las socimis"

Las socimis encaran 2024 rodeadas de optimismo. Tras el parón inversor y de nuevos estrenos bursátiles que marcaron el año pasado, este ejercicio se postula como "prometedor", según el Grupo Armanext, especializado en asesorar y acompañar a estos vehículos de inversión inmobiliaria en su puesta en marcha y posterior estreno en el mercado de valores.

Según recuerda el nuevo informe que ha publicado la compañía, "el año 2023 se caracterizó por una atípica quietud de la inversión inmobiliaria en nuestro país. Las elecciones generales en el pasado mes de julio congelaron las decisiones de inversión durante muchos meses. A la incertidumbre política, se unieron algunos cambios fiscales con gran impacto en la actividad de las SOCIMI, como fue la modificación del impuesto de patrimonio para no residentes. La subida de tipos de interés desde mediados de 2022 y la resistencia a la baja de las valoraciones de los activos contribuyeron a esta atonía inversora". Sin embargo, añade, en el arranque de 2024 "ha devuelto el dinamismo al mercado".

En concreto, en esos primeros meses del año una nueva socimi ha llegado al mercado Euronext Access y se han llevado a cabo los dos primeros estrenos que han protagonizado Alfin Patrimonial y Solvento en el mercado BME Scaleup, un nuevo mercado dentro de BME Growth (antiguo Mercado Alternativo Bursátil) que tiene unos menores requisitos para que las socimis empiecen a cotizar y cumplan así la exigencia de la ley, que establece un plazo de dos años desde su creación para estrenarse en un mercado de valores regulado. Entre los tres vehículos suman activos por valor de 289 millones de euros y sus andaduras burstáiles han estado coordinadas y dirigidas por Armanext. 

Además, el grupo espera la puesta en marcha de más socimis en los próximos meses, tanto por parte de grupos familiares como de inversores institucionales.

En este sentido, el informe detalla que "observamos como grupos familiares, con carteras inmobiliarias en rentabilidad de un tamaño a partir de los 10 millones de euros, están considerando las socimis como vehículo idóneo a través del cual canalizar sus inversiones en el sector. Para este perfil de inversores la socimi no solo aporta un régimen fiscal atractivo, sino que también trae transparencia, gobernanza y
rigurosidad en la gestión, algo de gran importancia para las familias".

A ello se suma otra nueva tendencia que, según Armanext, ya se está materializando este año: "la creación de nuevos vehículos por parte de inversores internacionales que adquieren activos residenciales en zonas de turismo de alto 'standing' para su alquiler, con importes unitarios elevados, beneficiándose de determinadas bonificaciones que el régimen fiscal especial de socimis aporta".

La compañía también espera que aumente el número de socimis cotizadas, sobre todo gracias a la llegada de mercados como Portfolio Exchange y BME Scaleup, que simplifican los requisitos de incorporación y mantenimiento y reducen los costes para las compañías. 

Además, a ellos se podría sumar pronto un nuevo sistema de negociación basado en tecnología 'blockchain'. "Muy probablemente, a lo largo del 2024 veremos el surgimiento de algún nuevo Sistema Multilateral de Negociación basado en tecnología 'blockchain'. Un buen ejemplo es Securitize, empresa americana que lleva tiempo operando en EUU y que aterrizó en Europa hace unos meses", explica el documento. Securitize ya se encuentra en el entorno de pruebas de la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional de España (“Sandbox”), bajo la supervisión de la CNMV, para probar su infraestructura de mercado". 

Así, explica Armanext, "se están dando los primeros pasos en fase de pruebas a una tecnología que puede cambiar el funcionamiento de los mercados de capitales. Las futuras plataformas apoyadas es esta tecnología suponen un paso más en la simplificación de procesos y reducción de costes. No se necesitará un sistema de compensación y liquidación de valores. Los emisores accederán automáticamente, sin intermediarios, sin una entidad central depositaria, a todos los inversores suscritos a esa plataforma, capaz de facilitar todos los servicios: emisión (primario), negociación (secundario) y compensación y liquidación". 

Por tanto, añade el grupo, "creemos que durante el año 2024 vamos a observar un creciente número de incorporaciones de socimis a los distintos mercados de valores a los que ahora pueden dirigirse, siempre y cuando la estabilidad fiscal y política se mantengan a lo largo de todo el ejercicio".

Desde Amanext también prevén que haya movimientos de vehículos de inversión entre los diferentes mercados. Por ejemplo, se espera se complete en próximas fechas la migración de AM Locales Property de BME Growth a BME Scaleup, solicitada a finales de 2023. Y, según el estudio, "a lo largo de 2024 es previsible que se vean más migraciones aprovechando las ventajas que presentan los nuevos Mercados de Valores". 

Otra tendencia que se mantiene este año es la creación de nuevos vehículos dirigidos a los clientes de la banca privada. Es decir, socimis impulsadas por entidades financieras destinadas a los patrimonios elevados, como la que recientemente han anunciado Bankinter y Sonae Sierra para invertir en activos 'retail' en Alemania. 

El sector 'living', el que despierta más interés

En cuanto a tipología de activos, el documento afirma que la vivienda, a través de las diversas formas de 'living', es el activo que continúa despertando más interés. "Los elevados precios de la vivienda en las grandes ciudades, los cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos, unido a la escasez de vivienda en alquiler están haciendo surgir proyectos de una dimensión muy importante con variados esquemas de uso para la vivienda que se estructuran a través de socimis", afirma. Y añade que "la combinación de la figura de las Entidades de Arrendamiento de Vivienda (EDAV) junto con la SOCIMI permiten estructuras muy interesantes para el desarrollo de proyectos 'build to rent'".