Crea Madrid Nuevo Norte: BBVA se asocia con Rothschild para atraer nuevos inversores

Desde 1993, la emblemática Operación Chamartín ha estado vinculada a la entidad bancaria BBVA, desde que la entonces banca pública Argentaria ganó el concurso para urbanizar los terrenos adyacentes a la estación de Chamartín en Madrid. Actualmente, el banco presidido por Carlos Torres se dispone a ceder parte de su participación en Crea Madrid Nuevo Norte (Crea MNN), la promotora encargada de este vasto proyecto urbanístico. Para materializar este movimiento, BBVA ha contratado a Rothschild con el fin de encontrar un socio estratégico capaz de inyectar los recursos necesarios en esta fase inicial donde se requieren fuertes inversiones, según confirmaron dos fuentes familiarizadas con el proceso a Cinco Días.

BBVA posee una participación mayoritaria del 75,54% en Crea MNN, cuyo presidente es Álvaro Aresti. Las otras acciones están distribuidas entre Merlin Properties, que posee un 14,46%, y Grupo San José, con un 10%. En diciembre, esta promotora ejecutó una opción de compra sobre los terrenos de Madrid Nuevo Norte, un proceso urbanístico que llevaba 30 años en espera, pactando un pago de 1.245 millones de euros a Adif (Administrador de Infraestructuras Ferroviarias). El costo del terreno, ubicado al norte de la capital, se pagará a Adif en un plazo de 20 años. El primer pago, que requirió a BBVA, Merlin y San José cubrir una ampliación de capital, ascendió a aproximadamente 215 millones.

A partir de ahora, Crea MNN deberá afrontar los pagos anuales por los terrenos y, principalmente, los costos asociados a la urbanización y construcción en este macroproyecto, que se perfila como la futura city de oficinas de Madrid. Crea MNN controla el 49,9% de los 2,3 millones de m2 en esos terrenos, seguido de otros propietarios públicos como el Ayuntamiento de Madrid y diferentes entidades estatales.

La inversión privada necesaria para desarrollar este nuevo distrito se estima en 9.256 millones de euros. Esta considerable suma explica la decisión de BBVA de buscar un nuevo socio que aporte capital para las tareas de urbanización y construcción. La última valoración de Crea MNN data de 2019, cuando Merlin entró en la empresa tras adquirir un porcentaje del capital de San José por 168,89 millones de euros.

Fuentes cercanas al proceso indican que lo más común sería que Rothschild encuentre compradores potenciales entre aseguradoras, grandes fondos inmobiliarios y fondos soberanos. Menos probable sería que Merlin optara por ampliar su participación. En 2019, la socimi estuvo cerca de adquirir una mayoría, pero las negociaciones no llegaron a buen término, y Merlin acabó comprando parte de las acciones de San José. Posteriormente, BBVA eliminó el derecho de tanteo y preferencia de Merlin para posibles compradores de sus acciones, un cambio que llevó a un arbitraje favorable al banco en 2022.

Actualmente, BBVA busca reorientar su enfoque hacia fortalecer su negocio bancario en España, alejándose de proyectos industriales como este. La entidad, que se encuentra inmersa en una opa hostil sobre el Banco Sabadell, prefiere centrar sus esfuerzos en recompensar a sus accionistas a través de recompras de acciones. Un portavoz del banco evitó hacer comentarios sobre el mandato a Rothschild.

Un megaproyecto de futuro

Madrid Nuevo Norte comprende una extensión de 2,3 millones de m2, extendiéndose desde Plaza de Castilla hasta la M-40, en una longitud de 5,6 kilómetros, conectando con el Monte de El Pardo. Este desarrollo tendrá un coste de 1.813 millones en inversiones públicas, además de los 9.256 millones previstos por la inversión privada liderada por Crea MNN, y otros 14.128 millones en inversión privada para la compraventa de propiedades.

Dividido en cuatro barrios, Madrid Nuevo Norte tendrá como epicentro el Centro de Negocios Chamartín, que contará con 30 edificios de oficinas y ocho rascacielos, incluyendo uno de 300 metros, el cual será el más alto de la Unión Europea. Solo un 40% de la superficie edificable se destinará a uso residencial, con la construcción de 10.500 viviendas, de las cuales el 20% será de protección oficial.