Artículo escrito por Catarina Beato, colaboradora de idealista/news Portugal.
Otto Gugger tiene 90 años, es arquitecto jubilado y era propietario de una parcela de más de 3.000 m2 en Großhadern, en la periferia sur de Múnich (Alemania), en la que se encuentra la casa que sus padres construyeron en 1934.
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El conjunto total está valorado en unos 10 millones de euros, por lo que podría haberlo vendido a un inversor privado para obtener una gran cuantía económica. En cambio, ha cedido la propiedad al completo a una fundación sin ánimo de lucro sin recibir un céntimo a cambio.
Detrás de la decisión hay una ingeniería jurídica diseñada para poner suelo urbano en el mercado, con ventajas fiscales para quien dona y obligación de precios asequibles para quien entra. El mecanismo funciona en Alemania desde 2021 y ya ha convencido a decenas de propietarios.
La casa en la que vivió 90 años, con un paréntesis
Gugger pasó prácticamente toda su vida en esta propiedad. Su padre fue el primer médico de Hadern, que entonces era una aldea a las afueras de Múnich, y tenía la consulta dentro de la propia casa, donde acogían con frecuencia a personas en dificultades.
Solo abandonó la casa para pasar dos años en Estados Unidos en la década de los sesenta, concretamente en Florida, donde quiso quedarse, pero regresó porque su madre, ya viuda, no podía mantener la casa y el jardín sola.
Durante años, Gugger y su hermana estuvieron debatiendo el destino del patrimonio familiar, hasta que llegaron a la fundación a través de un conocido. El contrato garantiza a ambos hermanos el derecho a seguir viviendo en la casa hasta el final de sus días, momento en el que pasará a destinarse al alquiler asequible.
Más de 25 viviendas con rentas de 13 euros/m2
El proyecto previsto para la parcela contempla entre 25 y 30 viviendas asequibles, que estarán destinadas a familias jóvenes, estudiantes, profesionales de enfermería y una unidad de residencia asistida. Aunque, el objetivo principal son los trabajadores del hospital universitario cercano, el Klinikum Großhadern, que difícilmente pueden pagar una vivienda cerca de su lugar de trabajo.
Alrededor del 70% de los apartamentos se alquilarán a aproximadamente 13 euros por m2, el resto se situará en torno a un 20% por debajo del precio de mercado. Cabe destacar que la renta media en Múnich ronda los 23 euros/m2, lo que sitúa la mayoría de estas viviendas cerca de la mitad de lo que se paga en pisos en la ciudad.
La obra está presupuestada en unos ocho millones de euros, cantidad que la fundación pretende completar con dos millones en donaciones, y está prevista que comience en 2027 para que los primeros inquilinos entren a finales de 2028.
Pese a todo esto, Gugger impuso un único requisito en el proyecto: quiere que la parcela se abra a la calle y que el jardín funcione como punto de encuentro también para los vecinos del barrio.
El mecanismo: una fundación creada por 35 cooperativas
La entidad que recibió la parcela se llama Daheim im Viertel y fue creada en 2021: se trata de una cooperativa que agrupa a otras 35 pequeñas cooperativas de vivienda y empresas de orientación social, y ya suma cerca de 40.000 casas en cartera.
La fundación acepta inmuebles por distintas vías: ventas a un precio justo, que equivale a una donación parcial, renta vitalicia de la propiedad, transmisión con reserva de usufructo o donaciones en vida. En cualquiera de los casos, la fundación pasa a ser propietaria de un inmueble que no podrá revender y que sacará al mercado del alquiler a un precio asequible.
Otra cláusula temporal explícita que añadió Gugger fue la prohibición de vender la parcela en los próximos 60 años.
Como la fundación es de carácter social y utilidad pública, la transmisión no genera impuesto sobre donaciones ni sobre herencias, ya que, desde 2023, cualquiera que quiera destinar inmuebles a fines sociales está libre de gravámenes.
En España, ¿existe un camino fiscal equivalente?
En una donación de inmueble entre personas sin relación familiar próxima, el beneficiario paga el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, cuyo tipo varía según la comunidad autónoma, aunque existen reducciones y exenciones para entidades de utilidad pública, fundaciones y asociaciones declaradas de interés general.
Además, el movimiento de las cooperativas tiene un amplio recorrido histórico en España, que se consagró especialmente en grandes ciudades del país. Sin embargo, hoy en día, esta estructura ha quedado algo fragmentada debido a la escasa oferta y los elevados costes.
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