El incremento de los precios de la vivienda durante los últimos años, tanto para comprar como para alquilar, y las mayores dificultades de financiación han perjudicado a la asequibilidad a un hogar y ha enfriado la demanda, según el último Informe de riesgo de burbuja inmobiliaria de UBS que analiza 23 ciudades de todo el mundo.
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Los precios de la vivienda, los alquileres y los ingresos se han mantenido prácticamente estables en términos reales durante el último año, aunque se esconden diferencias significativas entre ciudades.
Seúl, Lisboa, Madrid y Hong Kong han registrado los mayores incrementos, con subidas de los precios reales de la vivienda de alrededor del 10%. En el extremo opuesto, Vancouver y Toronto han presentado caídas de similar magnitud, con descensos de aproximadamente el 10%. Fráncfort y Múnich, por su parte, también han visto descender sus precios, aunque a un ritmo más moderado.
Lisboa y Seúl, que son nuevas en análisis de UBS Global Real Estate Bubble Index 2026, han registrado el mayor aumento del riesgo de burbuja, alcanzando directamente un riesgo elevado de burbuja inmobiliaria, al que se ha unido Miami, que en los últimos años encabezaba el ranking de ciudades con mayor riesgo junto a Zúrich y Tokio, que no abandonan el riesgo más alto de estallido en el mercado residencial.
El riesgo de burbuja inmobiliaria se caracteriza por una sobrevaloración significativa y sostenida de los precios, que normalmente solo se hace evidente tras una corrección. Entre las principales señales de alerta se encuentran la desvinculación entre los precios, los ingresos y los alquileres, junto con un crecimiento excesivo del crédito y de la actividad constructora.
Según el informe de UBS, en más de la mitad de las ciudades analizadas, la vivienda no ha servido como refugio frente a la inflación en los últimos cinco años. Los mercados que en 2021 presentaban un alto riesgo de burbuja fueron precisamente los que registraron las caídas de precios más acusadas, con un descenso medio de aproximadamente el 15% desde entonces.
Otro factor que ha sido determinante en la persistencia de la inflación. “Las ciudades con una inflación superior a la media han experimentado descensos medios de alrededor del 5% en los precios reales de la vivienda, mientras que aquellas con una inflación inferior a la media han logrado un crecimiento medio anual de los precios reales de aproximadamente el 10%”, destaca el análisis.
Para Matthias Holzhey, autor principal del estudio y economista en la Chief Investment Office de UBS Global Wealth Management “es probable que unos costes de financiación más elevados durante más tiempo frenen la subida de los precios de la vivienda a corto plazo”.
En la mayoría de las ciudades, los costes anuales asociados a la compra de una vivienda de 60 m2, incluidos los intereses hipotecarios y el mantenimiento, superan el 40% de los ingresos brutos de un trabajador altamente cualificado, lo que pone de manifiesto la presión sobre la asequibilidad. En la actualidad, los costes de la vivienda en propiedad son sustancialmente superiores a los alquileres, sobre todo en ciudades como Múnich, Hong Kong y Sídney.
Madrid: demanda creciente y oferta limitada llevan a precios al alza
Para UBS, la demanda de los inversores extranjeros, la sólida formación de hogares y la limitada oferta de vivienda han impulsado el crecimiento de los precios en los últimos años en Madrid. Los precios han aumentado un 9% interanual, por encima del crecimiento de los alquileres y los ingresos, lo que ha deteriorado la asequibilidad.
La persistente escasez de oferta sigue respaldando las valoraciones, aunque la justificación financiera para comprar depende cada vez más de las expectativas de futuras ganancias de capital. El crecimiento de los precios se desaceleró en la primavera de 2026, cuando los mayores costes de financiación y una regulación más estricta sobre los alquileres de corta duración comenzaron a pesar sobre la demanda.
Pablo Carrasco, director general de UBS Wealth Management en España y Portugal afirma que “la evolución del mercado de la vivienda en Madrid en los últimos años refleja la solidez de sus fundamentales económicos y su atractivo continuado como lugar para vivir y trabajar. Al mismo tiempo, el estudio muestra cómo las condiciones de financiación globales, la regulación y las restricciones de oferta están influyendo cada vez más en los resultados del mercado local. Entender estas fuerzas de forma conjunta es clave para evaluar la trayectoria del mercado a más largo plazo”.
El auge del mercado de la vivienda en Lisboa pone a prueba su asequibilidad
Las políticas introducidas para atraer capital y residentes extranjeros han contribuido al auge del mercado de la vivienda en Lisboa. Los precios reales han aumentado casi un 7% anual durante la última década, la tasa más elevada entre las ciudades analizadas, y han subido otro 10% desde mediados de 2025.
A medida que Lisboa se ha convertido en uno de los mercados de vivienda menos asequibles de Europa, varios de los principales factores que han respaldado su crecimiento están perdiendo fuerza, agrega el análisis de UBS. El giro hacia unas políticas migratorias más selectivas ha contribuido a un crecimiento demográfico negativo, el crecimiento de los alquileres se ha estancado y la demanda se está desplazando hacia zonas más asequibles fuera de la ciudad.
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