El nuevo plan de vivienda impulsará las vpo en alquiler frente a la propiedad

Vd. Pregunta: vi una vivienda de190 m2 construidos, según escritura en el barrio del retiro (a 300 mts. Del parque), con plaza de garaje, etc. hay que hacer obra total.
El precio oscila en 780000 €, Realmente es exagerado por que no es habitable. Cuanto deberia ofrecer para ser una operacion razonable y en prevision de futuras bajadas.
No soy de Madrid ni lo conozco, pero le voy a plantear un razonamiento al caso que nos sugiere:
- Al no ser habitable, habrá que hacer una obra de reforma completa del piso, que le costará más de 500 euros/m2, y tendrá que obtener su licencia de ocupación para poder contratar la luz, un boletín de instalador competente para el agua, el gas, etc, así como solicitar y pagar una licencia de obras menor.
- Antes de hacer la reforma de ese piso, hay que analizar, inspeccionar técnicamente el edificio completo, principalmente (año de construcción, estado de conservación y mantenimiento general de las subidas generales de agua, luz, desagües generales e individuales de aguas fecales y pluviales, cubierta del edificio, forjados, estructura si es de muros de carga, de estructura mixta, estado de las fachadas, de la carpintería exterior, zaguan de entrada, alcantarillado etc, ) es decir, considero que un piso se puede reformal totalmente y alcanzar las condiciones de habitabilidad, vivir y adquirir valor, siempre que el edificio donde se ubique la vivienda esté "en buen estado de conservación y mantenimiento", un edificio tiene una vida útil de 90 años, siempre que se haya reparado al momento y bien cada patología constructiva.
- Ver el entorno del edificio, si tiene buenas aceras, buenos servicios urbanos, cerca de dotaciones públicas de ocio, deporte, verde, educación, iglesia, mercados, etc, ) ello simepre mejorará el valor de esa vivienda.
- Despues, 190 m2 son demasiados m2 para vivir, ano ser que sea vd, una familia numerosa, pues esas superficies hoy las quieren pocos, por mucho que limpiar, poco tiempo en casa, más gastos de comunidad, etc...- para valorarlo, debe de hacerlo en dos partes: suelo + construcción.
- Suelo: como máximo el 30% sobre el valor de venta de las viviendas de obra nueva de la zona. (Supongamos 800 €/M2)
- Construcción: 660 euros/m2 construido de los que deducirá lo que le costará a vd. la reforma del piso para hacerlo habitable. O bien, los 660 euros m2 a los que aplicará el 0, 50 por su antigüedad, el 0, 85 por el estado de conservación deficiente. (Supongamos 264 €/M2) l
- Coeficiente de producció9n del que se lo vende, al no tener condiciones de habitabilidad y pendiente de reforma total, no puede sobrepasare el 20% (1, 20)
- Factor de localización, al parecer está en una buena zona (barrio del retiro a 300 m2 del parque) se puede revalorizar en un 30% (1, 30)
- Valor por m2 = 1, 20 (800 + 264) 1, 30 = 1.659, 84 €/M2
- Valor de venta definitivo: 190 m2 x 1.659, 84 €/M2 = 315.370 euros
- El garaje.- conforme a la zona.
R e b a j a 40% - 50%