Cuando una persona compra una casa usada tiene que pagar el 7% del importe de compra que figura en la escritura correspondiente al impuesto de transmisiones patrimoniales (itp) que marcan las comunidades autónomas. Normalmente, no hay ninguna anomalía, pero en los últimos tiempos crecen los casos en los que hacienda reclama al comprador un pago superior al que inicialmente ha abonado
Se está dando este caso especialmente cuando el comprador ha encontrado piso a bajo precio, un chollo. La razón es que las comunidades autónomas tienen unas tablas de precios mínimos y sobre ellas calculan el itp mínimo que tiene que pagar una persona cuando compra una casa. Esto trata de evitar el fraude que supone escriturar por un valor inferior al valor real de la casa. Así, hacienda tiene como referencia un valor mínimo para cada inmueble y por lo tanto un impuesto mínimo. En caso de que el comprador abone un impuesto más alto no pasa nada, pero lo saca a relucir si considera que el precio de compraventa ha sido demasiado bajo y reclama su abono
La sorpresa del comprador
Así, quien compre una vivienda de segunda mano y no esté bien informado, puede verse en la situación de que, tras pagar a hacienda el 7% de lo que se ha gastado en la casa, ésta le reclama el pago de un importe complementario de itp. Dicho importe sería el 7% de la diferencia entre el valor por el que se escrituró la casa y el mínimo valor que la vivienda tiene a los ojos de hacienda, más los intereses correspondientes por el retraso en el pago
Por ejemplo, si compramos un piso por 200.000 euros, deberíamos pagar 14.000 euros por itp. Si en las tablas de hacienda figura que esa vivienda tiene un precio mínimo de 300.000 euros y que le corresponde un itp mínimo de 21.000 euros, nos reclamará el pago de la diferencia: 7.000 euros más intereses
Por ello, cuando estemos interesados en comprar un piso que, quizá debido a la crisis, ha rebajado sustancialmente de precio, conviene saber qué valor mínimo es el que le otorga hacienda, para pagar los impuestos que correspondan y no tener después sorpresas ni reclamaciones. Los precios mínimos generalmente están por debajo del precio de venta, pero con la crisis y en lugares donde la vivienda ha bajado mucho, hay cada vez más casos en los que no ocurre así
El valor mínimo de una casa, según hacienda
El valor mínimo que tiene una casa depende de distintos criterios que cada administración autonómica fija por su cuenta. En algunos casos se toma como referencia el valor catastral de la vivienda, que se multiplica por un coeficiente según la ubicación de la casa. Este es el caso de Andalucía o Cataluña. En otros casos, la administración divide su territorio en diferentes zonas, a cada una de las cuales les corresponde un determinado precio mínimo por metro cuadrado, como hace la comunidad de Madrid
Así, podemos ver un caso en Madrid capital, donde podemos encontrar pisos en venta por 1.202 €/m2 en paseo Alberto palacios (villaverde) que, de acuerdo a la valoración que realiza la comunidad de Madrid para un piso en esa zona (sector tributario avenida espinela), debería alcanzar los 2.150 €/m2. Así, para un piso de 100 m2 el pago mínimo del itp (el 7% del valor) sería de 15.050 euros, un 79% más que los 8.414 euros que habría que pagar si se tomara como referencia el precio de venta
En Cataluña y en Andalucía el cálculo es distinto, porque para conocer el valor mínimo que un piso tiene para hacienda necesitamos saber el valor catastral de la vivienda, el cual puede conocerse en el recibo del pago del ibi. Este valor habrá de multiplicarse por un coeficiente en función de la ubicación de la casa. Si compramos un piso por menos valor que el dato obtenido, el itp tendremos que calcularlo como porcentaje (7%) de este valor y no con el precio de compra-venta con que escrituremos
En cualquier caso lo que hay que dejar claro es que, antes de escriturar un piso, debes informarte en la administración de tributos de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda, de la valoración que el inmueble tiene para la administración. De esta manera podrás conocer qué gasto te supondrá el pago de impuestos, podrás planificar el importe con que necesitas contar y, sobre todo, evitarás el susto que te puede suponer una reclamación posterior por parte de hacienda
¿Se puede reclamar a hacienda para no tener que pagar "de más"?
En caso de que escritures la casa por debajo del mínimo estipulado por hacienda y pagues un itp menor de lo debido, ésta te notificará el importe que les debes por la diferencia. Desde que recibas la notificación, dispondrás de un plazo de alegaciones en el que poder argumentar por qué el precio pagado por la casa es inferior al calculado por ellos como precio mínimo. Alegaciones típicas son deficiencias en el estado de conservación, que la vivienda se compra con inquilino (lo que reduce su valor) o aportar un informe de tasación de un experto independiente que muestre que el valor real de mercado de la propiedad es menor que el que consta a la administración, pero, en cualquier caso, que el recurso se admita y te salves de pagar el "extra" en el impuesto es bastante improblable y sólo se conseguirá en casos muy justificados, por lo que no cuentes con ello de antemano, ya que hacienda "respeta" que encuentres un chollo, pero ella quiere recaudar como si la transferencia se hiciera al menos por un valor mínimo
Links de interés
Simulador de valores mínimos para Madrid
Coeficientes aplicados para catalunya
Calculadora de valores para Andalucía
149 Comentarios:
A mi hacienda por una vivienda nueva que me costo 255.000 €, al cabo de tre años me llama y dice que tengo que pagar 600 €, y me dio igual remover roma con Santiago. Me jodi y los pague.
Pero como dice la canción. Miro pa tras y pa lante y veo otro mas calvo que yo. Un vecino nuevo, con el rollito de la crisis. Les saco a la constructora el piso por bastante menos. Y al cabo del año y medio, le vino la misma carta con 4500 € de sanción
Por tanto ¿Quien es el primer interesado en esto de la burbuja?
Todavía queda gente con el dedo apuntando en dirección equivocada. Si quisieran bajar los precios de los pisos ¿Creeis que no sabrían como hacerlo?
Hay normas y leyes para todo pero para controlar los precios de los pisos.....
Hay un tinglao de reglas y leyes en nuestro querido pais que es una verguenza. Alegrarnos del mal de otro no es la solucion tendria que haber menos corruccion el la poblacion y en el gobierno
Que conste que yo no me rio de las desgracias de nadie, porque el primer desgraciado soy yo. De lo que a lo mejor me hace "gracia" es que hay gente todavia que piensa que el estado se va a hacer cargo de la situación y van a bajar los impuestos. Cuando estos lo unico que van a hacer es sacarnos hasta la manteca de la piel, y los que perdemos al final somos nosotros que todo por lo que has trabajado te lo devaluan a su antojo y encima no el estado, si no entre nosotros queriendo sangrar al projimo, tanto por el que vende como por el que compra. Busquemos un equilibrio para que todos ganemos.
Lo que es impensable esque alguien te venda una casa perdiendo dinero (no dejando de ganar, que son cosas distintas), y yo creo porque he trabajado en la construcción y se lo que vale construir, impuestos incluidos, que esto ya no baja mas, porque es preferible que los bancos se queden con ello. Es triste , pero es asi.
Ya pero yo no veo a los bancos como coleccionistas de pisitos, si se quieren deshacer de ellos los tendrán que bajar de precio y mucho.
Ya pero yo no veo a los bancos como coleccionistas de pisitos, si se quieren deshacer de ellos los tendrán que bajar de precio y mucho.
En otros países, donde se pagan muchos más impuestos por tener más de una vivienda, se evita así que haya coleccionistas de pisos y también se evita la especulación y el hinchazón de la burbuja inmobiliaria.
Lo que realmente debería pasar es que hacienda se debería comer a impuestos a todos los propietarios de dos o más viviendas: ya veríais como no tendríamos burbuja y ni abusos inmobiliarios.
Coleccionar pisos en España es casi gratis en cuanto a los impuestos se refiere, y esto es parte del problema.
Deberían quitar los impuestos para todo aquel que adquiera su primera vivienda, pero subirlos proporcionalmente para todos aquellos que adquieran sus segundas, terceras, cuartas... viviendas.
¿Cómo vas a proteger el mercado de alquiler si fríes a impuestos a los que tienen varios pisos?
A veces no hay quien entienda los foros
Lo que no tiene sentido es que la ley quiera que los precios de la vivienda no suban, y en cada compraventa se le calce un 10% (aprox) entre impuestos y otros gastos.
Imaginad si las acciones de bolsa cada vez que se vendieran costase un 7% de impuestos de transmisiones. ¿Qué pasaría? Pues que acababan por las nubes en poco tiempo, que el mercado se bloquearía, .... cualquier cosa rara.
Lo normal es cobrar impuestos sobre los beneficios, no sobre las transmisiones.
Muy fácil, se grava fuertemente a los pisos vacíos como se hace en los países civilizados, en Alemania u holanda incluso los echan abaja si nadie quiere alquilarlos.
Pa que veas y son países sin corrupción y que funcionan mil veces mejor que éste.
Cuantos parados mas quieres en España? otro par de millones? yo solo tengo una vivienda y la estoy pagando y no mas. Me parece que lo que dices no iba a funcionar y lo que pasaria es que este pais se hundiria aún mas.
Que tu no tengas un duro para comprar mas de un piso, no significa que la gente que ha trabajado toda su vida para ahorrar y comprar varios pisos porque le da la gana tenga que pagar mas impuestos. Conozco mucha gente humilde entre la que me incluyo que tenemos mas de un piso y mas de dos, porque en vez de estar en la playa estamos trabajando como negros para que vengan 4 perroflautas a decir que nos revienten a impuestos. Ya esta bien de la sociedad envidiosa que caracteriza a este pais.
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