Cuando una persona compra una casa usada tiene que pagar el 7% del importe de compra que figura en la escritura correspondiente al impuesto de transmisiones patrimoniales (itp) que marcan las comunidades autónomas. Normalmente, no hay ninguna anomalía, pero en los últimos tiempos crecen los casos en los que hacienda reclama al comprador un pago superior al que inicialmente ha abonado
Se está dando este caso especialmente cuando el comprador ha encontrado piso a bajo precio, un chollo. La razón es que las comunidades autónomas tienen unas tablas de precios mínimos y sobre ellas calculan el itp mínimo que tiene que pagar una persona cuando compra una casa. Esto trata de evitar el fraude que supone escriturar por un valor inferior al valor real de la casa. Así, hacienda tiene como referencia un valor mínimo para cada inmueble y por lo tanto un impuesto mínimo. En caso de que el comprador abone un impuesto más alto no pasa nada, pero lo saca a relucir si considera que el precio de compraventa ha sido demasiado bajo y reclama su abono
La sorpresa del comprador
Así, quien compre una vivienda de segunda mano y no esté bien informado, puede verse en la situación de que, tras pagar a hacienda el 7% de lo que se ha gastado en la casa, ésta le reclama el pago de un importe complementario de itp. Dicho importe sería el 7% de la diferencia entre el valor por el que se escrituró la casa y el mínimo valor que la vivienda tiene a los ojos de hacienda, más los intereses correspondientes por el retraso en el pago
Por ejemplo, si compramos un piso por 200.000 euros, deberíamos pagar 14.000 euros por itp. Si en las tablas de hacienda figura que esa vivienda tiene un precio mínimo de 300.000 euros y que le corresponde un itp mínimo de 21.000 euros, nos reclamará el pago de la diferencia: 7.000 euros más intereses
Por ello, cuando estemos interesados en comprar un piso que, quizá debido a la crisis, ha rebajado sustancialmente de precio, conviene saber qué valor mínimo es el que le otorga hacienda, para pagar los impuestos que correspondan y no tener después sorpresas ni reclamaciones. Los precios mínimos generalmente están por debajo del precio de venta, pero con la crisis y en lugares donde la vivienda ha bajado mucho, hay cada vez más casos en los que no ocurre así
El valor mínimo de una casa, según hacienda
El valor mínimo que tiene una casa depende de distintos criterios que cada administración autonómica fija por su cuenta. En algunos casos se toma como referencia el valor catastral de la vivienda, que se multiplica por un coeficiente según la ubicación de la casa. Este es el caso de Andalucía o Cataluña. En otros casos, la administración divide su territorio en diferentes zonas, a cada una de las cuales les corresponde un determinado precio mínimo por metro cuadrado, como hace la comunidad de Madrid
Así, podemos ver un caso en Madrid capital, donde podemos encontrar pisos en venta por 1.202 €/m2 en paseo Alberto palacios (villaverde) que, de acuerdo a la valoración que realiza la comunidad de Madrid para un piso en esa zona (sector tributario avenida espinela), debería alcanzar los 2.150 €/m2. Así, para un piso de 100 m2 el pago mínimo del itp (el 7% del valor) sería de 15.050 euros, un 79% más que los 8.414 euros que habría que pagar si se tomara como referencia el precio de venta
En Cataluña y en Andalucía el cálculo es distinto, porque para conocer el valor mínimo que un piso tiene para hacienda necesitamos saber el valor catastral de la vivienda, el cual puede conocerse en el recibo del pago del ibi. Este valor habrá de multiplicarse por un coeficiente en función de la ubicación de la casa. Si compramos un piso por menos valor que el dato obtenido, el itp tendremos que calcularlo como porcentaje (7%) de este valor y no con el precio de compra-venta con que escrituremos
En cualquier caso lo que hay que dejar claro es que, antes de escriturar un piso, debes informarte en la administración de tributos de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda, de la valoración que el inmueble tiene para la administración. De esta manera podrás conocer qué gasto te supondrá el pago de impuestos, podrás planificar el importe con que necesitas contar y, sobre todo, evitarás el susto que te puede suponer una reclamación posterior por parte de hacienda
¿Se puede reclamar a hacienda para no tener que pagar "de más"?
En caso de que escritures la casa por debajo del mínimo estipulado por hacienda y pagues un itp menor de lo debido, ésta te notificará el importe que les debes por la diferencia. Desde que recibas la notificación, dispondrás de un plazo de alegaciones en el que poder argumentar por qué el precio pagado por la casa es inferior al calculado por ellos como precio mínimo. Alegaciones típicas son deficiencias en el estado de conservación, que la vivienda se compra con inquilino (lo que reduce su valor) o aportar un informe de tasación de un experto independiente que muestre que el valor real de mercado de la propiedad es menor que el que consta a la administración, pero, en cualquier caso, que el recurso se admita y te salves de pagar el "extra" en el impuesto es bastante improblable y sólo se conseguirá en casos muy justificados, por lo que no cuentes con ello de antemano, ya que hacienda "respeta" que encuentres un chollo, pero ella quiere recaudar como si la transferencia se hiciera al menos por un valor mínimo
Links de interés
Simulador de valores mínimos para Madrid
Coeficientes aplicados para catalunya
Calculadora de valores para Andalucía
149 Comentarios:
Claro, hay que castigar con impuestos desorbitados al ciudadano que con su trabajo y esfuerzo honesto ha sido capaz de ahorrar y destinar parte de su ahorro a comprar otra vivienda, y mientras tanto las empresas del IBEX pagando el 3% de impuesto de sociedades, la casa real barra libre para robar y encima dando clases de ejemplaridad, ídem los políticos de todo pelaje, los futbolistas multimillonarios pagando menos impuestos que un obrero mileurista, los millonarios tributando al 1% en sus Sicab ya tributan suficiente, corrupción, cohecho, alteración del precio de las cosas, falsificación de documentos públicos, blanqueo de dinero, corrupcion generalizada en contrataciones publicas, miles de infraestructuras creadas sin el mas minimo estudio de viabilidad, solo para favorecer el expolio del país por empresarios de la construcción y banqueros sin escrupulos, con la colaboración necesaria de políticos y un sistema judicial corrupto hasta el tétano y tercermundista que cruje al débil y se somete dócilmente al poderoso, que tiene la desfachatez de mirar para otro lado en delitos tan fragantes y con pruebas tan abrumadoras como las encontradas por el juez castro contra la infanta borbona....etc, etc, etc...
Me parece bien que hacienda cobre por la valoración que ellos creen que tiene, pero que le den opción al comprador a cedérsela a hacienda por ese precio. Cuando uno fija un valor tiene que estar dispuesto a hacer cargo del bien por ese precio
A mi hace 10 años hacienda me reclamaba por un piso que me costo75000e ,yo declare lo que me costo,despues de ponerme con abogados , 3 juicios gane pero me toco pagar al abogado
Perfecta tu opción - comprar un piso supone vaciar el descomunal stok existente y recuperar el empleo en el sector construcción - lo que se ha pagado es el precio real de mercado, de lo contrario no lo venderían los bancos - que hacienda haga una tasación "in situ" - el precio dado por hacienda es falso, su finalidad es recaudar no para reponer lo que han malgastado y apropiado, sino para seguir engordando sus barrigas, sin escrúpulos, bajo el imperio del poder dictatorial - la admilnistracion de hacienda no está al servicio del ciudadano sino éste al servicio de ella, pero ni aún así es admisible esta tropelía ya que lo que se cobra por la diferencia entre el valor real de mercado y el falsamente atribuido por hacienda se quiere justificar sobre una base inexistente.
Un saludo - no tenemos nada que hacer - el pez grande se come al chico.
Nos llevan a la ruina total, van a conseguir que nos transformemos en Cuba en un tiempo record.
Si les seguimos permitiendo esto, lo mejor es emigrar a otro pais donde el estado sirva a los ciudadanos no al revés.
Todo lo que pasa es culpa de los políticos, no paran de robar y cada dia quieran más, volvemos a los tiempos feudales amigos.
Bien por el artículo hecho por idealista, creo que esto interesa a todos y nos pone sobre aviso de desagradables sorpresas y mal por hacienda que debería por lo menos revisar estos mínimos y adecuarlos a la baja considerablemente. No me extraña que al final haya tanto fraude, la gente se defiende como puede de estos insaciables chupasangre.
La practica de declarar un precio mas bajo de lo que en realidad se ha pagado por una vivienda es fraude, eso es lo que primero se deve controlar, y no tolerarse como se hace en los paises "cibilizados" y segundo hacienda ha de cobrar de acuerdo al precio que se haya pagado por el piso ni mas ni menos. Si no todos son unos "pillos" y asi pagamos justos por pecadores. Tiene que haber transpariencia en ambas partes. El pais entero saldria ganando
A mi me ha llegado la notificacion que tengo que pagar más iva de lo que escituré por que ellos lo han valorado más caro, el problema es que cuando yo escrituré no había catastro ni precio mínimo fijado por la admón (Alicante) pero ahora ye existe y han publicado el precio minimo de años anteriores multiplicando el valor catastral por un coeficiente, al no conocer yo ni informarme el notario sobre el precio minimo en el momento de la compra ¿Como puedo yo defenderme ante hacienda de esto?
#36 anonimo 1, yo tampoco puedo compartir su comentario. 1º.- No estaba haciendo una valoración catastral( suelo + construcción) sino simplemnete demostrando que, en la aplicación del coeficientes de la construcción, de la misma normativa, el ser de renta libre, mejor calidad, sólo se va de la normal(vpo) un 15% o a lo maximo un 35%, pues nunca se llega a la categoría 1 de +60%. Luego tú anonimo 1, no has entendido a que me refería. 2º.- El caso de la valoración catastral de tu casa en playa a primera línea en Alicante, suponinedo que sea correcto el valor de repercusión del suelo de 1.100 €/m2 y 650 €/m2 como construido( son valores de " ponencia de valores" que dudo que sean de 1.100 €/m2 de suelo y tampoco los de 650 euros por m2 construido) valoración catastral en su caso sería, que no me creo, pero se lo hago sería: vv = 1,40 ( vr + vc) fl coeficientes correctores del valor del suelo: al ser por repercusión, son de aplicación coef. A y b, el a por dos fachadas o más y el b por inferior a la longitud mínima, que no será el caso, resultando coef total suelo= 1,00 vr suelo = 1100 x 1,00 = 1.100 €/m2 coeficientes de la construcción: antigüedad.- 10 años = coef de 0,85 estado de conservación.- normal = coef.- 1,00 vc = 650 x 0,85 = 553 €/m2 suma de ambos = suelo + construcción = 1.653 €/m2 coefientes de suelo y la construcción: repasado las mismas no le afectaría ninguna en principio = coef 1,00 total vs + vc = 1.650 €/m2 vv = 1,40 ( 1.650) 1,00 vv = 2310 €/m2 ***** a toda valoración según ponencia de valores se le aplica el coeficiente "referencia al mercado ( rm ) "*****que es el 50% resultando un valor por m2 a efectos del valor catastral resultante de: vv = 2.310 €/m2 x 0,50 ( rm) =1.155 €/m2 valor catastral de tu vivienda de 120 m2 = 120 m2 x 1.155 €/m2 = 138.600 euros -----------el valor catastral de tu apartamento es de 138.600 euros y no de 210.000 euros, que ha obtenido Vd. tan ligeramente----------- por favor, lee un poco mejor los comentarios y no nos vengas aclarando números sin saber como se ordenan por normativa vigente. Saludos cordiales
El título de este artículo, "hacienda 'penaliza' a quién compre un piso-chollo", es, cuando menos, equívoco: no es la agencia tributária quién gestiona el impuesto de transmisiones patrimoniales, sino las comunidades autónomas; y Ya va siendo hora de de que estas, por fin, hagan algo para conseguir que el mercado inmobiliário salga de la profunda depresión en la que está sumido. ¡Ah, por cierto, los bancos también podrían hacer algo! ¿No?
José mª S-bustos
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta