Cuando una persona compra una casa usada tiene que pagar el 7% del importe de compra que figura en la escritura correspondiente al impuesto de transmisiones patrimoniales (itp) que marcan las comunidades autónomas. Normalmente, no hay ninguna anomalía, pero en los últimos tiempos crecen los casos en los que hacienda reclama al comprador un pago superior al que inicialmente ha abonado
Se está dando este caso especialmente cuando el comprador ha encontrado piso a bajo precio, un chollo. La razón es que las comunidades autónomas tienen unas tablas de precios mínimos y sobre ellas calculan el itp mínimo que tiene que pagar una persona cuando compra una casa. Esto trata de evitar el fraude que supone escriturar por un valor inferior al valor real de la casa. Así, hacienda tiene como referencia un valor mínimo para cada inmueble y por lo tanto un impuesto mínimo. En caso de que el comprador abone un impuesto más alto no pasa nada, pero lo saca a relucir si considera que el precio de compraventa ha sido demasiado bajo y reclama su abono
La sorpresa del comprador
Así, quien compre una vivienda de segunda mano y no esté bien informado, puede verse en la situación de que, tras pagar a hacienda el 7% de lo que se ha gastado en la casa, ésta le reclama el pago de un importe complementario de itp. Dicho importe sería el 7% de la diferencia entre el valor por el que se escrituró la casa y el mínimo valor que la vivienda tiene a los ojos de hacienda, más los intereses correspondientes por el retraso en el pago
Por ejemplo, si compramos un piso por 200.000 euros, deberíamos pagar 14.000 euros por itp. Si en las tablas de hacienda figura que esa vivienda tiene un precio mínimo de 300.000 euros y que le corresponde un itp mínimo de 21.000 euros, nos reclamará el pago de la diferencia: 7.000 euros más intereses
Por ello, cuando estemos interesados en comprar un piso que, quizá debido a la crisis, ha rebajado sustancialmente de precio, conviene saber qué valor mínimo es el que le otorga hacienda, para pagar los impuestos que correspondan y no tener después sorpresas ni reclamaciones. Los precios mínimos generalmente están por debajo del precio de venta, pero con la crisis y en lugares donde la vivienda ha bajado mucho, hay cada vez más casos en los que no ocurre así
El valor mínimo de una casa, según hacienda
El valor mínimo que tiene una casa depende de distintos criterios que cada administración autonómica fija por su cuenta. En algunos casos se toma como referencia el valor catastral de la vivienda, que se multiplica por un coeficiente según la ubicación de la casa. Este es el caso de Andalucía o Cataluña. En otros casos, la administración divide su territorio en diferentes zonas, a cada una de las cuales les corresponde un determinado precio mínimo por metro cuadrado, como hace la comunidad de Madrid
Así, podemos ver un caso en Madrid capital, donde podemos encontrar pisos en venta por 1.202 €/m2 en paseo Alberto palacios (villaverde) que, de acuerdo a la valoración que realiza la comunidad de Madrid para un piso en esa zona (sector tributario avenida espinela), debería alcanzar los 2.150 €/m2. Así, para un piso de 100 m2 el pago mínimo del itp (el 7% del valor) sería de 15.050 euros, un 79% más que los 8.414 euros que habría que pagar si se tomara como referencia el precio de venta
En Cataluña y en Andalucía el cálculo es distinto, porque para conocer el valor mínimo que un piso tiene para hacienda necesitamos saber el valor catastral de la vivienda, el cual puede conocerse en el recibo del pago del ibi. Este valor habrá de multiplicarse por un coeficiente en función de la ubicación de la casa. Si compramos un piso por menos valor que el dato obtenido, el itp tendremos que calcularlo como porcentaje (7%) de este valor y no con el precio de compra-venta con que escrituremos
En cualquier caso lo que hay que dejar claro es que, antes de escriturar un piso, debes informarte en la administración de tributos de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda, de la valoración que el inmueble tiene para la administración. De esta manera podrás conocer qué gasto te supondrá el pago de impuestos, podrás planificar el importe con que necesitas contar y, sobre todo, evitarás el susto que te puede suponer una reclamación posterior por parte de hacienda
¿Se puede reclamar a hacienda para no tener que pagar "de más"?
En caso de que escritures la casa por debajo del mínimo estipulado por hacienda y pagues un itp menor de lo debido, ésta te notificará el importe que les debes por la diferencia. Desde que recibas la notificación, dispondrás de un plazo de alegaciones en el que poder argumentar por qué el precio pagado por la casa es inferior al calculado por ellos como precio mínimo. Alegaciones típicas son deficiencias en el estado de conservación, que la vivienda se compra con inquilino (lo que reduce su valor) o aportar un informe de tasación de un experto independiente que muestre que el valor real de mercado de la propiedad es menor que el que consta a la administración, pero, en cualquier caso, que el recurso se admita y te salves de pagar el "extra" en el impuesto es bastante improblable y sólo se conseguirá en casos muy justificados, por lo que no cuentes con ello de antemano, ya que hacienda "respeta" que encuentres un chollo, pero ella quiere recaudar como si la transferencia se hiciera al menos por un valor mínimo
Links de interés
Simulador de valores mínimos para Madrid
Coeficientes aplicados para catalunya
Calculadora de valores para Andalucía
149 Comentarios:
#55 sábado, 13 Marzo 11:21 alquilar hasta heredar dice para que no te roben: yo vivo en alquiler, llevo 10 años desde que me independicé. sólo le pago al casero, ni hacienda, ni intereses-bancos, ni seguros, ni comunidad, ni ibi, ni basura.... hasta que me toque heredar.(cuanto más tarde mejor), que me será exenta de impuestos. En fin.. ------------------------------- Pero eso sí, se habría resultado mucho más rentable comprar el piso en el 2000, y haberlo vendido en el 2006-7, yéndote entonces de alquiler, que haber estado desde el 2000 en alquiler. Por cierto: ¿No tienes hermanos? ¿O es que los tienes pero tus padres tienen varios pisos? En cualquier caso, parece que tus padres compraron vivienda en un momento dado.
Entonces, esta claro, ya que hacienda pone tablas con el minimo precio por el que se debe vender la vivienda, sobre el cual, se aplicara el 7%,....... antes de vender la casa, ya tenemos hecha la tasacion por hacienda, evitandonos el gasto de un tasador, y no perjudicando al posible comprador, .......otra cosa, claro esta, es que respecto a este precio minimo establecido por hacienda, nos interese vender nuestra casa, siendo transparentes en nuestra venta ante el posible comprador en relación con el pago de este impuesto.
Yo lo veo bien, si tu encuentras un chollo ya pagas bastante menos que el valor real de la vivienda pero si para el gobierno ese no es su valor real, es normal que te reclame la diferencia, si no todos escrituramos por el 10% del valor real y pagamos una miseria de impuestos, eso seria la ruina del estado y si lo extrapolamos a todos los productos que pasaria?
Jueves, 11 marzo 12:38 julian dice
Es que una cosa es comprar un chollo y otra escriturar por un 10% del valor. Dudo mucho que si compras un chollo, un 20% por debajo de su valor real hacienda te vaya a reclamar algo.
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Sábado, 13 marzo 17:33 anónimo responde a julian
Pues dudas muy mal. Yo escriture mi piso por el valor de venta (200.000) y me reclaman los intereses a razon de 250.000 que es la tasacion minima de hacienda, es decir, me ha costado el piso un 20% menos de esa tasacion. Mi piso puede ser un chollo pero no un fraude a hacienda y no tardaron ni 4 meses en reclamarme la diferencia. Quiero decir, que no hace falta que el valor de venta sea de un 10% respecto al de tasacion minima para que venga hacienda a tocarnos las pelotas. Mi caso es como tu has dicho, solo un 20% menos y aun asi me reclaman los impuesto, te lo puedo asegurar que aun no tiemblan las piernas desde el dia que me llego el certificado. Esos valores de tasacion minima tienen principalmente dos razones: primero las recaudatorias y segundo las "anti-fraude" pero te puedo asegurar que hoy en dia no es tan dificil dar con un inmueble cuyo valor de comprar sea muy inferior al de tasacion minima,tampoco les resultaria muy producente a hacienda actualizar esas tablas ya que si cula pues cuela, por supuesto yo lo tengo reclamado al tribunal economico-administrativo y me han comentado que va para largo, pero eso de ir a hacienda a pagar como un borrego, lo haremos todos los dias, pero en este caso los 3000 eruos que me piden son 3000 euros.ademas como dicen muy bien ahi arriba, adquirir una vivienda y pasarte 30 pagando nunca puede ser un chollo.
Menudos chorizos
No veo razón objetiva para suponer que la tendencia de bajadas de precios de las viviendas ha cambiado.
Crece el numero de parados que es un indice que resume en sí mismo todos los parametros economicos de una recesión.
¿Entonces por qué van a subir los precios?
Entiendo perfectamente aspectos personales como la urgente necesidad de vivienda, o el capricho irrefrenable.
Pero si actuamos racionalmente, pasarán años hasta que los precios de los inmuebles cambien de tendencia, acompañados obligadamente por la recuperación económica.
No estoy de acuerdo con la última apreciación. Si se puede evitar esto. Yo desgraciadamente tuve que pagar y ello a pesar de haber pagado el valor que estipulaba la comunidad autonoma. El problema está en que estos "señores" de hacienda (por no llamarles lo que pienso), te revisan los pagos que hiciste justo a los 4 años de haberlo hecho (aún no prescribió) y entonces resulta que ...¡¡Vaya su casa del 99 resulta que con el boom inmobiliario vale más¡¡ Y entonces te lo corrijen.
En mi caso se podría haber evitado porque tenía todavía caracter de vivienda de proteccion oficial y su precio máximo está establecido por ley. Y ahí esta el la clave de todo. Si hay una ley que estblece el precio máximo de una vpo no puede una normativa de la comunidad autonoma ir en contra de esto. Sería admitir que la normativa de la comunidad autonoma "cae encima" de lo que dice una ley, y eso no es legal.
Mi vecino reclamo y no le cobraron nada. A mi me reclamaron antes, no lo sabía, y pague. Unos sinverguenzas, esos son los de hacienda
Que nadie compre pisos, entre todos los potenciales compradores podemos colapsar el mercado inmobiliario.
Totalmente de acuerdo el low cost inmobiliario es una pérdida de tiempo, pretenden engañar a la gente, a tenor de la circunstancias del mercado las rebajas a parte de ser en pisos a las afueras o en la costa no hay nada.
El low cost inmobiliario de caja Madrid es un fiasco se trata de pisos caros, las rebajas de hasta el 40% son sobre tasaciones manipuladas y caras.
Todo esto se solucionaría si se pudiese "salir al retracto" de esa supuesta "paralela" y obligar l gobierno de esa comunidad a comprarte la casa por el precio que ella estipula
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