Artículo escrito por Pedro Hernández, abogado y ex secretario de la cámara de la propiedad urbana
Quienes frecuentamos en la web los foros de arrendamientos hemos podido comprobar el indudable impacto que tienen las anunciadas de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas
Ante todo conviene advertir que esta vez el Gobierno no ha acudido al decretazo para ponerlas en vigor y por lo tanto hay que esperar el largo recorrido habitual de un anteproyecto legal
Hay que subrayar también que en las frecuentes modificaciones de la legislación sobre alquileres siempre se han respetado los contratos vigentes, es decir prácticamente no suelen tener efectos retroactivos. La retroactividad desfavorable está prohibida por la constitución (art. 9) y el código civil (art. 2.3)
En cuanto a la validez de esas medidas, para cumplir el objetivo previsto, desde mi perspectiva es muy dudosa. Llama la atención que en esta materia se utilice un mismo argumento y su contrario para obtener el mismo resultado. Me explico
En la anterior reforma, LAU1994, el plazo de duración mínimo obligatorio es de 5/8 años por entender que un plazo de estas características permite una cierta estabilidad para las unidades familiares que les posibilita contemplar el arrendamiento como alternativa válida a la propiedad, ahora parece que ese argumento no se contempla y las unidades familiares deberán alquilar su vivienda sabiendo que a los 3 años pueden verse en la calle
También se priva al arrendador de la ‘seguridad’ de percibir los alquileres durante el plazo de duración pactado en contrato, el inquilino puede marcharse cada mes
Por contra se exige un requisito caro, la inscripción en el Registro de la Propiedad del contrato, para que el inquilino pueda hacer valer sus derechos como tal en caso de venta de su vivienda
La más importante a mi juicio, el mal llamado 'desahucio exprés', es decir la posibilidad de recuperar inmediatamente la vivienda cuando se trate de un inquilino ‘moroso profesional’ ofrece pocas garantías de eficacia:
1.- El requerimiento judicial al inquilino moroso de diez días ya fue implantado en la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal. Cuestión distinta es si ha funcionado, que parece que no
2.- Duplicar la capacidad operativa de los juzgados, sin perjuicio de lo que tiene de ‘brindis al sol’. Habrá que ver en que se traduce en un momento es que se están restringiendo por todas partes las inversiones y gastos del estado
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38 Comentarios:
Estoy de acuerdo contigo porque ahora, había personas que alquilaban pensando ya en que vivirían gratis. Los dos meses de fianza no servían de nada porque dejaban más a deber y además con enormes recibos de luz, gas y agua pendientes, dejando al propietario totalmente indefenso, y aún tenía suerte si se marchaban pronto porque a mi me dejaron el piso destrozado y dos años sin pagar y la ley... ¡Qué los busque¡ . No hay derecho a esto.
Si el pringao con 4 paredes que heredó te lo alquila y despues se hace el remolón de devolverte la fianza
Haz como es la moda
Dejas el gas abierto y cuando te marchas pones un cigarro ardiendo lejos de la bombona pero dentro de la casa
Todo llega y asi se lo cobras
Que se acordará de ti toda su vida pero sin poder probarlo
El cigarro absolutamente desaparece
A mi me parece que, con esta nueva ley, lo que se pretende es que el inquilino coja miedo y no alquile por el temor de que el casero lo eche a la calle así porque sí.
Tengan en cuenta que una pareja joven (o mayor) cuando alquila una vivienda debe, por lo general, amueblarla, nás o menos bien y a su gusto); si al casero le aperece deshauciarle en cualquier momento, por los motivos que sean, qué hace el inquilino con sus muebles, que a lo mejor no se acopal bien en otra casa?
No sería más justo que se obligase a los caseros a arrendar viviendas amuebladas con los muebles indispensables (al estilo de los apartamentos en la playa?)
De la forma primera y a mi juicio, lo que se pretende es animar o "empujar" para que se adquieran vioviendas y no se alquilen.
No soy ni arrendador ni arrendatario, solo es un simple comentario que se me vino a la cabeza nada más escuchar la noticia. Gracias
Tiene razón en su comentario, lo triste de ello es que según la Ministra, se pretende todo lo contrario incentivar y promover la vivienda en alquiler.
Dd
#8 yo so agente de la propiedad, y la verdad, estos cambios me parecen de coña vamos...
Esperemos que por fin acabemos con inquilinos chupasangre y morosos: al 1er impago>> carta al inquilino como cual el propietario requiere la vivienda para volver a vivir dentro. 2 meses de preaviso (cubiertos por la fianza que no se devuelve) y a la p**a calle los morosos, con/sin ninos, lo mismo para todos.
No hara falta ir ni a juicio ni nada. 2 meses = fuera!
------------------
#12 ostras, que buena idea.
Si le han dejado 2 meses de fianza, 1+2=3, solo pierde 1 mes.
Lo mejor para el propietario es que acota la perdida a un maximo de 2 meses ( cruzando los dedos por destrozos claro esta)
------------------
La vigente lau ya prevé en su artículo 9.3 la posibilidad de recuperar la vivienda para uso del arrendador (siempre que constara en el contrato). La modificación solo dispensará del hecho de hacerlo constar en el contrato y reduce el preaviso a 2 meses.
Ah, y ojito, porqué como no ocupe el propietario la vivienda ("así recuperada") en el plazo de 3 meses se le puede caer el pelo...el juicio te lo va a poner el inquilino.
Decididamente no , no es buena tu estrategia.
Correcto, ya no hara falta mencionar la clausula 9.3 de la lau (que a veces asustaba al nuevo inquilino) como antes, y lo que tu dices sobre los 3 meses tambien es verdad.
Lo que no contempla la lau es cuanto tiempo tiene que "usar" la vivienda el dueño una vez recuperada (para el mismo o un hijo/a suyo). Podria ser por unas dias, semanas, ... vamos, tiempo de lavarle la cara un poquito y de vuelta al mercado (ya no la necesito mas).
Yo so agente de la propiedad, y la verdad, estos cambios me parecen de coña vamos...
Esperemos que por fin acabemos con inquilinos chupasangre y morosos: al 1er impago>> carta al inquilino como cual el propietario requiere la vivienda para volver a vivir dentro. 2 meses de preaviso (cubiertos por la fianza que no se devuelve) y a la p**a calle los morosos, con/sin ninos, lo mismo para todos.
No hara falta ir ni a juicio ni nada. 2 meses = fuera!
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#12 ostras, que buena idea.
Si le han dejado 2 meses de fianza, 1+2=3, solo pierde 1 mes.
Lo mejor para el propietario es que acota la perdida a un maximo de 2 meses ( cruzando los dedos por destrozos claro esta)
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La vigente lau ya prevé en su artículo 9.3 la posibilidad de recuperar la vivienda para uso del arrendador (siempre que constara en el contrato). La modificación solo dispensará del hecho de hacerlo constar en el contrato y reduce el preaviso a 2 meses.
Ah, y ojito, porqué como no ocupe el propietario la vivienda ("así recuperada") en el plazo de 3 meses se le puede caer el pelo...el juicio te lo va a poner el inquilino.
Decididamente no , no es buena tu estrategia.
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Para recuperar la posesión, la relación más directa e intensa con la cosa, tenerla, usarla, ocuparla en suma, siempre hará falta un proceso judicial si el inquilino no se larga, por mucho que lo que se invoque sea la supuesta necesidad de la vivienda para el propietario o familiar suyo.
Jji
Gracias por su comentario; ya digo que a mi me pareció lo que he indicado antes y sigo opinando lo mismo. Saludos
Dese usted cuenta que como dice una frase de no se quién "cualquier gobierno es enemigo del pueblo", por lo tanto, casi todas las medidas que tomen van en contra de los ciudadanos más pobres. Gracias
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