Artículo escrito por Pedro Hernández, abogado y ex secretario de la cámara de la propiedad urbana
Quienes frecuentamos en la web los foros de arrendamientos hemos podido comprobar el indudable impacto que tienen las anunciadas de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas
Ante todo conviene advertir que esta vez el Gobierno no ha acudido al decretazo para ponerlas en vigor y por lo tanto hay que esperar el largo recorrido habitual de un anteproyecto legal
Hay que subrayar también que en las frecuentes modificaciones de la legislación sobre alquileres siempre se han respetado los contratos vigentes, es decir prácticamente no suelen tener efectos retroactivos. La retroactividad desfavorable está prohibida por la constitución (art. 9) y el código civil (art. 2.3)
En cuanto a la validez de esas medidas, para cumplir el objetivo previsto, desde mi perspectiva es muy dudosa. Llama la atención que en esta materia se utilice un mismo argumento y su contrario para obtener el mismo resultado. Me explico
En la anterior reforma, LAU1994, el plazo de duración mínimo obligatorio es de 5/8 años por entender que un plazo de estas características permite una cierta estabilidad para las unidades familiares que les posibilita contemplar el arrendamiento como alternativa válida a la propiedad, ahora parece que ese argumento no se contempla y las unidades familiares deberán alquilar su vivienda sabiendo que a los 3 años pueden verse en la calle
También se priva al arrendador de la ‘seguridad’ de percibir los alquileres durante el plazo de duración pactado en contrato, el inquilino puede marcharse cada mes
Por contra se exige un requisito caro, la inscripción en el Registro de la Propiedad del contrato, para que el inquilino pueda hacer valer sus derechos como tal en caso de venta de su vivienda
La más importante a mi juicio, el mal llamado 'desahucio exprés', es decir la posibilidad de recuperar inmediatamente la vivienda cuando se trate de un inquilino ‘moroso profesional’ ofrece pocas garantías de eficacia:
1.- El requerimiento judicial al inquilino moroso de diez días ya fue implantado en la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal. Cuestión distinta es si ha funcionado, que parece que no
2.- Duplicar la capacidad operativa de los juzgados, sin perjuicio de lo que tiene de ‘brindis al sol’. Habrá que ver en que se traduce en un momento es que se están restringiendo por todas partes las inversiones y gastos del estado
Visitar el blog del abogado Pedro Hernández
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38 Comentarios:
Estimado señor arrendador,
Vivo en un piso de 50 m2 por el que pago un precio de 800 € mensuales desde hace 10 meses, lo que ha reportado a mi arrendador, de momento, 8.000 €. Y pago ese precio porque estaba recién pintado, amueblado y decente, había otros en la zona cuyo precio oscilaba entre los 500 y los 700 €, es decir, yo a mi casero por estas prestaciones, le abono mensualmente un extra de entre 300 y 100 €, cantidad más que suficiente para cubrir el desgaste que su casa y enseres tiene al estar alquilada.
Yo cuido la casa de mi arrendador como si fuera mía porque así lo es mientras vivo en ella pero evidentemente el desgaste, una vez me vaya corre a cargo del propietario porque yo ya he pagado ese desgaste mes a mes.
Años atrás también fui arrendador y por sentido común cuando se iba un inquilino yo me encargaba de dejar la casa para el siguiente como la había encontrado el anterior y o tuve mucha suerte con mis inquilinos o según los tratas te tratan, jamás nadie me hizo despefectos ni impagos.
#22 comparto su excepticismo sobre la reforma y estoy convencido que la maniobra va dirijida a descentivar el alquiler para ayudar a colocar el mercado de ladrillo varado en los balances bancarios, evitando el ajuste en picado del precio para incentivar su salida. Estoy seguro que pronto veremos nuevas estrategias de mercado y financiación a largo plazo para hipotecar la vida de tan dóciles generaciones de serviles ciudadanos.
No ha sido casualidad que la reforma haya sido divulgada junto a la financiera.
#22 comparto su excepticismo sobre la reforma y estoy convencido que la maniobra va dirijida a descentivar el alquiler para ayudar a colocar el mercado de ladrillo varado en los balances bancarios, evitando el ajuste en picado del precio para incentivar su salida. Estoy seguro que pronto veremos nuevas estrategias de mercado y financiación a largo plazo para hipotecar la vida de tan dóciles generaciones de serviles ciudadanos.
No ha sido casualidad que la reforma haya sido divulgada junto a la financiera.
.................
Lo has clavado, compañero.
!Que suerte tuvo Ud!
Yo tengo en alquiler una vivienda completamente reformada de arriba abajo, completamente nueva.
El precio que pido es la mitad de lo que Ud. Paga !no me estoy pasando! y todavía piden más.
Ya ve que todos los casos no son iguales.
Le supongo viviendo en Madrid o Barcelona.
Su caso y el mío no se parecen en nada.
A mi concretamente no me compensaría.
Mis experiencias no se parecen en nada a lo que Ud. Comenta.
Por esa razón su comentario a mí no me dice absolutamente nada.
No estoy en un pueblo sino en una capital grande.
Cada cual sabe muy bien de lo que habla. Por esa razón cuando vayan a alquilar una vivienda, la vara de medir no será la misma. Si quieren la toman y si no la dejan.
Libertad para todos.
A mi concretamente un alquilerr de meses no me interesa. Conozco muy bien el resultado.
La ley del embudo no la quiero.
Supongo que habrá de todo para todos.
Hay muy pocas cosas que no haya visto ya, así que no me convencen.
Ese señor de la camara de comercio que dice que hasta ahora los cambios en la ley de arrendamiento no han tenido carácter retroactivo no tiene ni idea de lo que dice o si no que compruebe lo que ha pasado con la antigua ley que permitia 2 subrogaciones y que la actual las ha surpimido sin respetar las situaciones anteriores
No las han respetado porque eran totalmente injustas.
Libertad para todos.
Así como también el debido respeto.
Si Ud. Quiere tener un derecho para toda la vida para Ud. Y para los suyos, arriesgue su dinero y compre, así lo tendrá para toda la vida.
Y no le diga a nadie lo que tiene que hacer.
La ley no se ha hecho sólo a su medida.
Compre señor mío compre, no más leyes del embudo.
El Sr. Hernández sabe muy bien lo que está diciendo. Ha trabajado en un lugar donde se ven toda clase de injusticias.
!Que vuelvan las cámaras de la propiedad urbana!.
Que estudien las situaciones actuales.
Si fuese hacienda, yo revisaría finca a finca de este país. Y controlaría quien entra y sale. En los alquileres de apartamentos turisticos, alquileres de habitaciones, en hostales, pensiones y hoteles ilegales, entra y sale muchisima gente que escapa al control de la policia y del "fisco". Sancionaría como en badalona con "500000" euros, los pisos patera. Y con toda la buena tajada de dinero que sacara de todo esto, incentivaría a las empresas a contratar, e incentivaría a los emprendedores. El problema principal es que hacienda está perdiendo mucho dinero.
Los apartamentos turisticos en edificios de vecinos son muy ruidosos y molestos son hoteles pirata sin normas sin recepción sobreocupados. Todos deberían de estar en el mismo bloque con recepción, y no compartiendo vivienda con vecinos que residen habitualmente en una finca. Molestan mucho.
En los hoteles legalizados, existe una recepción que echa a los turistas molestos y les dicen que entren despacio cuando lleguen a altas horas de la noche. En los "hoteles turísticos" de edificios de vecinos, se ponen muy rabaneros los turistas, cuando les dices que deseas dormir. La recepción tendria que decirles que tienes derecho al descanso para que no tengas que estar llamando cada dos por tres a la policia. Los turistas de los edificios de vecinos suelen ser bastante bestias, se suelen alimentar de cervezas, bocadillos, cacahuetes y de vino de cartón "don Simón".
Los hoteles legalizados, están insonorizados. Los "pisos turísticos" cuando están en edificios de vecinos, no están preparados para tal fin.
Yo no viajo nunca, no tengo dinero, y estoy "orgulloso" de no viajar nunca, y de no tener dinero. ¡¡¡Pero tengo derecho al descanso!!!! La gente solo se preocupa por sus intereses y no les preocupan los problemas de los demás.
Argumentos que utilizan para defender los apartamentos turísticos:
Propietarios: "es que de esta manera mucha gente que no tiene dinero viaja, por que no tiene medios para alojarse en hoteles" la realidad, es que los propietarios que alquilan este tipo de "hoteles pirata" ganan mucho "dinero" y no les preocupa si sus turistas molestan con ruido o no, o si vienen de países donde cumplen normas y aquí en España se desmadran.... los propietarios son unos egoístas, que solo piensan en sus intereses.
Empresas que alquilan apartamentos turísticos de propietarios:
"Es que tenemos que meter en un piso a muchos turistas" la realidad, es que de esa manera, sobre-ocupando pisos, los precios son también mas baratos. Se meten mucha gente en un piso por menos dinero. Y no les preocupa si sus turistas molestan con ruido o no.
"Es que no nos gustan los pisos bajos". La realidad, es que ellos defienden sus intereses económicos, y defienden que los turistas tengan derecho a molestar. Y en un edificio de vecinos, si alojan a turistas en pisos bajos, en los pisos de arriba, los vecinos que residen de forma habitual puede molestar a sus turistas. Y los turistas tienen derecho a molestar pero a los turistas no se les puede molestar. Las empresas, que alquilan este tipo de hoteles son unos egoístas que piensan solo en sus intereses económicos.
Personas que están de acuerdo:
"Es que nosotros no vamos a decir al propietarios a quien debe de alquilar o no". La realidad, es que este tipo de persona se alojan en "hoteles piratas" y no quieren que se regulen. Son personas que no tienen ni un duro, ni donde caerse muertos, quieren aparentar que son "muy pijos". Y como la mayoría "viaja" ellos como buenos borregos sociales, no van a dejar de hacer lo mismo. Aunque sea costa de comer bocadillos. Este tipo de personas, también son unos egoístas como la copa de un pino, no son nada solidarios y piensan en sus intereses, hasta que les pasa a ellos, y si les pusieran un "hotel pirata" encima de su casa, entonces si, pondrian el grito en el cielo y entonces si reclamarían que todo el mundo les apoyase...
Si fuese hacienda, yo revisaría finca a finca de este país. Y controlaría quien entra y sale. En los alquileres de apartamentos turisticos, alquileres de habitaciones, en hostales, pensiones y hoteles ilegales, entra y sale muchisima gente que escapa al control de la policia y del "fisco". Sancionaría como en badalona con "500000" euros, los pisos patera. Y con toda la buena tajada de dinero que sacara de todo esto, incentivaría a las empresas a contratar, e incentivaría a los emprendedores. El problema principal es que hacienda está perdiendo mucho dinero.
Los apartamentos turisticos en edificios de vecinos son muy ruidosos y molestos son hoteles pirata sin normas sin recepción sobreocupados. Todos deberían de estar en el mismo bloque con recepción, y no compartiendo vivienda con vecinos que residen habitualmente en una finca. Molestan mucho.
En los hoteles legalizados, existe una recepción que echa a los turistas molestos y les dicen que entren despacio cuando lleguen a altas horas de la noche. En los "hoteles turísticos" de edificios de vecinos, se ponen muy rabaneros los turistas, cuando les dices que deseas dormir. La recepción tendria que decirles que tienes derecho al descanso para que no tengas que estar llamando cada dos por tres a la policia. Los turistas de los edificios de vecinos suelen ser bastante bestias, se suelen alimentar de cervezas, bocadillos, cacahuetes y de vino de cartón "don Simón".
Los hoteles legalizados, están insonorizados. Los "pisos turísticos" cuando están en edificios de vecinos, no están preparados para tal fin.
Yo no viajo nunca, no tengo dinero, y estoy "orgulloso" de no viajar nunca, y de no tener dinero. ¡¡¡Pero tengo derecho al descanso!!!! La gente solo se preocupa por sus intereses y no les preocupan los problemas de los demás.
Argumentos que utilizan para defender los apartamentos turísticos:
Propietarios: "es que de esta manera mucha gente que no tiene dinero viaja, por que no tiene medios para alojarse en hoteles" la realidad, es que los propietarios que alquilan este tipo de "hoteles pirata" ganan mucho "dinero" y no les preocupa si sus turistas molestan con ruido o no, o si vienen de países donde cumplen normas y aquí en España se desmadran.... los propietarios son unos egoístas, que solo piensan en sus intereses.
Empresas que alquilan apartamentos turísticos de propietarios:
"Es que tenemos que meter en un piso a muchos turistas" la realidad, es que de esa manera, sobre-ocupando pisos, los precios son también mas baratos. Se meten mucha gente en un piso por menos dinero. Y no les preocupa si sus turistas molestan con ruido o no.
"Es que no nos gustan los pisos bajos". La realidad, es que ellos defienden sus intereses económicos, y defienden que los turistas tengan derecho a molestar. Y en un edificio de vecinos, si alojan a turistas en pisos bajos, en los pisos de arriba, los vecinos que residen de forma habitual puede molestar a sus turistas. Y los turistas tienen derecho a molestar pero a los turistas no se les puede molestar. Las empresas, que alquilan este tipo de hoteles son unos egoístas que piensan solo en sus intereses económicos.
Personas que están de acuerdo:
"Es que nosotros no vamos a decir al propietarios a quien debe de alquilar o no". La realidad, es que este tipo de persona se alojan en "hoteles piratas" y no quieren que se regulen. Son personas que no tienen ni un duro, ni donde caerse muertos, quieren aparentar que son "muy pijos". Y como la mayoría "viaja" ellos como buenos borregos sociales, no van a dejar de hacer lo mismo. Aunque sea costa de comer bocadillos. Este tipo de personas, también son unos egoístas como la copa de un pino, no son nada solidarios y piensan en sus intereses, hasta que les pasa a ellos, y si les pusieran un "hotel pirata" encima de su casa, entonces si, pondrian el grito en el cielo y entonces si reclamarían que todo el mundo les apoyase...
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