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La rentabilidad del alquiler de la vivienda escala a su nivel más alto en siete años

Autor: @efonseca

El alquiler de viviendas gana atractivo a ojos de los inversores, punto necesario para que la rueda inmobiliaria vuelva a girar. Según los últimos datos del banco de España (bde), la rentabilidad de los pisos mediante el alquiler superó el 4% en marzo de 2012. El dato es el más alto desde 2005, cuando la burbuja inmobiliaria estaba llegando a su cénit. Los expertos consultados creen que la rentabilidad de los alquileres en algunas zonas puede seguir subiendo hasta superar el 6%

El futuro del ladrillo español está plagado de incertidumbres. ¿Seguirán bajando los precios de los pisos? ¿cómo afectará al negocio la llegada del banco malo? estos son solo algunos de los interrogantes que pesan sobre el sector. Sin embargo, existe un nicho donde se percibe una mejora: la rentabilidad bruta de los alquileres de viviendas (porcentaje resultante de dividir la cuota anual de alquiler entre el precio de venta)

En concreto, el rendimiento bruto de este activo ha ido aumentando progresivamente desde junio de 2008, cuando tocó su nivel más bajo de la serie al situarse en el 3,29%, hasta el 4,08% actual. No obstante, al alquiler le queda mucho camino por recorrer hasta volver a tocar el 6,53% de diciembre de 1998, cuando llegó al nivel más alto de la serie que maneja el bde

Evolución de la rentabilidad del alquiler de viviendas en España

Nota: rentabilidades en %. Gráfico elaborado a partir de datos del banco de España (bde)

 

Un cambio por el ajuste de precios


Los expertos consultados por idealista news justifican este cambio el tendencia en el negocio de los alquileres de pisos como consecuencia directa de la caída en el valor de las viviendas en venta. “En la actualidad observamos un crecimiento de las rentabilidades de los pisos en régimen de alquiler debido a la caída de precios de estos inmuebles”, declara Nicolás llari de sangenis, director de activos bancarios de la consultora savills

Llari de sangenis reconoce que a corto plazo la corrección de precios seguirá en algunos mercados por lo que no descarta que en “determinadas zonas” el rendimiento de los arrendamientos llegue a superar el 6%. “Una rentabilidad del 6% en las viviendas en régimen de alquiler nos pondría en niveles muy similares a los que se manejan en otros países de Europa”. Y añade que este porcentaje es el que están exigiendo los inversores para entrar en el mercado español cuando preguntan por operaciones

La incertidumbre y los riesgos del mercado español le ha hecho superar el rendimiento de otros países de Europa. Así, según los últimos datos de global property guide, la rentabilidad media de las viviendas alquiladas en Francia  queda en el 3,26%, seguida de Letonia (3,23%), Grecia (2,48), Andorra (2,39%) y Mónaco (1,73%)

Para encontrar rentabilidades en este tipo de inversiones por encima del 6% hay que viajar a Moldavia (10%), Ucrania (9,09%), Hungría (7,18%) y Macedonia (6,39%). Global property guide utiliza cifras oficiales de todos los países y saca sus conclusiones a través de los datos de las principales ciudades de cada nación

Jones lang lasalle también argumenta una cuestión de precios para explicar el alza de las rentabilidades del alquiler. “El porcentaje de bajada de los precios para la compra de vivienda ha sido mucho mayor que el porcentaje de caída de los precios de los alquileres”, reconoce Carlos Ferrer-bonsoms, director del área residencial de jones lang lasalle, lo que ha provocado un alza de la rentabilidad

Ferrer-bonsoms ilustra el nuevo escenario con el ejemplo de un edificio, situado en centro de Madrid, que la consultora inmobiliaria está intentando vender a inversores. El 50% del inmueble está ocupado por inquilinos que viven de alquiler. El responsable de la compañía asegura que los nuevos contratos de arrendamiento de esas viviendas están ofreciendo rentabilidades por encima del 5%

En este sentido, el directivo de jones lang lasalle recuerda que el rendimiento de los alquileres en España ha sido “históricamente bajo” y que durante mucho tiempo apenas alcanzaba el 3%. Sin embargo, en su opinión el ajuste de precios puede hacer que las rentabilidades de los alquileres se disparen hasta el 7%

Respecto a la rentabilidad exigida para el alquiler de pisos, el directivo de jones lang lasalle discrepa de su colega de savills. Ferrer-bonsoms destaca que no todos los inversores escogen un activo solo por su atractiva rentabilidad. “Algunos prefieren invertir en viviendas en alquiler con un rendimiento del 5% frente al 7% que se puede obtener del arrendamiento de un local comercial”, subraya. En su opinión, muchos inversores prefieren apostar por el alquiler de viviendas, aunque su rentabilidad sea menor, por la expectativa de subidas de precios a largo plazo

Rentabilidad de las capitales españolas

El rendimiento de las viviendas en régimen de alquiler en las capitales españolas ha crecido de forma considerable en lo que va de año. De acuerdo con los datos obtenidos por idealista.com, portal inmobiliario líder en España, Toledo es la ciudad en la que el alquiler del piso resulta más rentable al registrar un rendimiento superior al 6% durante el segundo trimestre del año.  A finales de 2011 esta cifra era del 3,7%

Nota: cifras de precios en euros y rentabilidad alquiler en %. Tabla elaborada a partir de datos de idealista.com

Por detrás de Toledo se colocan cádiz (5,96%) y Ciudad Real (5,81%). Sin embargo, las rentabilidades más bajas del país son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en san Sebastián (3,08%), el mismo nivel que a cierre del año pasado, y santander (3,25%)

En Madrid y Barcelona esta referencia también ha aumentado aunque a un ritmo distinto. En la capital de España, la rentabilidad de estos activos ha pasado del 4,1% de 2011 al 4,88% registrado en el segundo trimestre de este año. Mientras que en la ciudad condal la cifra ha pasado del 3,9% al 5,54% actual. Dentro de las ciudades, los distritos más deprimidos suelen tener una rentabilidad muy superior a las zonas más selectas

Para la elaboración de esta tabla, idealista news ha dividido el precio medio de venta entre el precio de alquiler en las diferentes mercados referente a los índices de 2011. El resultado obtenido es el porcentaje bruto de rentabilidad que proporciona a un propietario alquilar su vivienda. Este dato facilita el análisis del estado actual del mercado y es un punto de partida básico para todos aquellos inversores que quieran comprar activos inmobiliarios con el fin de obtener beneficios