La localidad madrileña de Alcorcón ha sido la elegida por las vegas sands para construir el complejo de ocio conocido como eurovegas Que abarcará unas 750 hectáreas y que tendrá otras áreas de influencia como la zona suroeste de Madrid, villaviciosa de Odón y boadilla del monte. ¿Cómo afectará en el mercado de la vivienda de la zona este complejo? los expertos consultados por idealista news prevén una mejoría moderada en el mercado inmobiliario de una zona muy castigada por el derrumbe de la burbuja
El mercado de la vivienda en alcorcón es uno de los más vapuleados de la comunidad de Madrid. En 2012, su precio bajó un 12,6%, prácticamente el doble que la caída media en Madrid (6,5%), según el índice de precios de idealista.com. Desde máximos, las casas de alcorcón se han depreciado un 40%, con lo que se coloca entre los pueblos que mayores caídas de precio han sufrido tras la burbuja. Respecto a las negociaciones actuales y según la herramienta de la demanda de idealista.com, en alcorcón los compradores suelen pedir un descuento del 20% respecto a los precios de anuncio, algo menos que la media de toda la provincia
Con este mercado inmobiliario, ¿cómo creen los expertos que reaccionará con la instalación del eurovegas? en general, los expertos consultados por idealista news ven positiva esta noticia porque generará puestos de trabajo y riqueza. Luis corral, consejero delegado de foro consultores, estima que la creación de empleos directos generará demanda de viviendas, tanto en alquiler como en venta, “lo cual animará el mercado inmobiliario residencial”
Corral también considera que la actividad económica animará el mercado de oficinas, el industrial y la demanda en el mercado. En cambio, josé barta, abogado y consultor inmobiliario, estima que la construcción de este complejo no tendrá mucha incidencia porque los promotores “controlarán la oferta hotelera, así como la comercial, las oficias y la zona residencial que se produzca en los siguientes 10 años”
Otro dato positivo que ven los expertos, como corral, es que los terrenos que acogerán este mega complejo eran hasta ahora ilíquidos y que “en este momento se convertirán en líquidos y para algunos de los propietarios de esa zona, la venta de terrenos será su salvación”
José luis ruíz bartolomé, consultor empresarial y analista inmobiliario, confía en que la creación del eurovegas “puede hacer que todo el exceso de stock de la periferia sur de Madrid se vea favorecido por esta inversión. A adelson la gente tenía que llevarlo bajo palio si esto se concreta finalmente”, añade
Pero no todos los especialistas del sector ven esta noticia tan positiva. Miguel córdoba, profesor agregado de economía financiera de la universidad ceu-san Pablo, no espera grandes cambios en el mercado inmobiliario de la zona. “El hecho de que se instale eurovegas en alcorcón estaba descontado hace mucho, por lo que pienso que ha habido ya mucha gente que se ha posicionado y que tiene opciones sobre los terrenos, o que incluso se los ha vendido ya a adelson. Por tanto, en el terreno yo no espero ya ningún cambio”. En cuanto a los terrenos colindantes, córdoba no cree tampoco registren un aumento del valor, ya que asegura que normalmente “a la gente no le apetece vivir al lado de un macrocentro de juego que estará abierto toda la noche y que tendrá un ruido enorme”
Tampoco cree que la demanda de viviendas vaya a incrementarse a corto plazo, ya que considera que muchos empleados serán de Madrid y que seguirán viviendo donde estaban. “Creo que aunque pueda tener un pequeño impacto, no sería significativo, amén de que tardará varios años en construirse”. En definitiva, miguel córdoba no considera que este complejo vaya a afectar de manera significativa al mercado de viviendas de Madrid a corto plazo
¿Y la compra de suelos?
El portal de noticias “voz pópuli” publicó en su momento que el magnate de eurovegas ofrece 70 euros por m2 a los dueños de suelo en alcorcón. José barta se pregunta que quién comprará los terrenos, si la administración o la sociedad que se cree al efecto por parte de los promotores de eurovegas. “De ser esta última puedo asegurar que el precio estará muy por debajo de esos 70 euros, pues sería insostenible para la rentabilidad que adelson debe generar para sus accionistas. Estimo un precio, para el suelo no urbanizado, inferior a los 7 euros por m2 y el negocio no será de los propietarios del suelo, sino de los promotores del proyecto”, explica
Pero señala que si la compradora es la administración, “ésta deberá proceder a la expropiación, para lo cual cuenta con la plena vigencia de la ley del suelo elaborada por el gobierno zapatero, no modificada por el pp, que otorgaría a esos suelos un valor medio inferior a los 5 euros”. Y también añade que si la administración opta por no enfrentarse con los actuales propietarios, “tendrá que terminar bonificando a los promotores del proyecto final”
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7 Comentarios:
Estos políticos hacen polvo cualquier proyecto , se piensan que es pulsar el boton y todo preparado para construir un complejo inmobiliario y más de esta envergadura.
Antes de saber a cuanto pagamos en m2 de suelo rústico ( no pasará de 5-7 euros m2 como mucho), hayq ue hacer lo que proceda, como para entrar en boca es:
1.- propuestas, plehos de condiciones, subasta de ofertas,...redacción y aprobación de modificación, ampliación y mejora del Plan general de ordenación urbana de Alcorcón ( lo que nos puede costar un plazo de 2 años como mínimo)
2.- Redacción del proyecto detallado...aprobación del planeamiento detallado de infraestructuras, zonas dotacionales, usos, edificabilidades...
3.- Certificación de aprobación del proyecto de obra...
Compra de los terrenos:
A) conforme al libre mercado "ley de oferta y demanda", no se comprará todo y a precios más elevados que los de expropiación.
B) expediente de expropiación, que tiene que ser una administración pública y no un particular, habrá que hacer convenios y trámites previos, antes de iniciar el expediente de expropiación, como tiene su propio procedimiento:
- Necesidad de ocupación, declaración de " urgente ocupación" la función social, impacto ambiental, no afectar a....
- Relación de propietarios y titulares de bienes y derechos de necesiad deocupación que no no están incluidos en le proyecto. ( Ocupación total del algunos o ocupación temporal)
- Aprobación inicial del expedinete de expropiaciónç
- Información pública; publicación de anuncios BOP, en la Comunidad de Madrid,´...
- Notificación individualizada a los titulares de los derechos.
- Presentación de alegaciones y oposición, en su caso, a la n-e-c-e-s-i-d-a-d- de ocupación.
- Informe de los servicios técnicos municipales y de la Com,unidad de Madrid
- Publicaciónd e acuerdo y de la relación.
- Justiprecio...
Hasta llegar aquí, son 5 años de trámites sin urbanizar ni un m2 de eurovegas.
Sin embargo, lo primero que han dicho es que en 5 años está en funcionamiento jajajajja
Tu de urbanismo, flojo, flojo, por no decirte que no tienes ni idea.
Por cierto en Madrid, la ley es distinta a la valenciana, que por cierto deberias conocer, ya sabes eso de los pais y su tramitación.
#3
Sr. Anónimo.
Tú si que sabes que soy d ela Comunidad Valenciana, luego me persigues y te presentas como "anónimo" pero soy educado y profesional y mi intención aquí es informar lo mejor posible a los ciudadanos, al efecto de que no se crean todo lo que cuentan.
De hecho esta noticia se ha leído en un día por más de 1400 personas y sólo había dos comentarios, luego su interés tiene para muchos y algo de razón llevo.
Por supuesto que el Urbanismo es competencia de cada " comunidad autónoma y en este caso es de Madrid".
Es posible que la documentación urbanística esté algo preparada pero si lo acaban de acirdar con el prepotente de "eurovegas" no me creo que esté todo perfilado y encima de la mesa.
También es posible que se haya montado un A.T.E. Es decir, una "actuación territorial estratégica" o similar, para que todo se permita al mínimo plazo y en plan urgente, pero estamos en España y planes parciales y promesas de suelo y urbanizaciones fracasadas o tipo e-s-t-a-f-a- es un hecho en Madrid y otras comunidades autónomas.
Al ser suelo " no urbanizable" hoy según la nueva ley del suelo del 8/2007 y texto refundido ley 2/2008 así como nuevo Reglamento de la ley del suelo 1492/2011, ya no valoramos por clasificaciones urbanísticas de un plan ( general o parcial), sino como suelo rústico.
Urbanísticamentete.- Como suelo rústico habrá que instrumentar con una presentación y aprobación sobre su impacto ambiental y otro paisajístico., despues un plan parcial, despues proyecto de urbanziación y otro de reparcelación...todo ello lleva su tiempo.
Valoración del suelo.- ya te lo he explicado anteriormente.
A ojo de buen cubero, no se empiezan las obras legalmente antes de 2-3 años, tiempo al tiempo y con más motivo si estos señores de eurovegas sólo invierten el 35% y el resto sin un euros en España y en plena crisi ya me dirás.
Si algo tienes que añadir o rectificar, te ruego que lo hagas, así todos sabremos un poco más. Espero que sepas decirnos algo más y no despotricar con dos lineas.
La comunidad de Madrid tiene la competencia para la modificación del planeamiento municipal y cuando hay un interés economico como el de eurovegas, lo puede tramitar tan rapido como quieran, ya que todos los informes que se requieren dependen fundamentalmente de sus consejerias. Mientras se tramita la modificación, se redacta el pau, que comprende el plan parcial y el proyecto de urbanización (los dos juntos), que si se hacen conforme al planeamiento tramitado y su aprobación puede ser muy rápida, siempre que quiera la administración, que es la primera interesada. La reparcelación se tramita muy rapida y si compran todo el suelo es un paseo.
Olvidate lo que dice la ley en cuanto a valoraciones, ya que para estas actuaciones hay varias posibilidades, desde la utilización de una empresa urbanizadora que tiene la comunidad y financia con sus presupuestos, con los que hace urbanización y cobra con parcelas urbanizadas, que vendera a eurovegas y a otros inversores, por decirte un camino, porque hay otros muchos, entre los que puede ser con la intervención de las grandes constructoras.
En cualquier caso el suelo y la urbanización nunca les costará el 35% de la inversión y cuando tengan parcelas urbanizadas, ya no les resulta de aplicación tu comentario y dinero no les faltará, ya que llegará de cualquier lugar del mundo, entre los que posiblemente estarán los grandes bancos españoles, que dinero tienen, lo que ocurre es que en otros mercados sacan más dinero que prestandoselo a Juan español
Ten claro que armas tienen para poder empezar las obras a final de año, ahora como nuestros politicos, no tienen más que charlataneria y no son profesionales nada, a pesar de los sueldos que se ponen,,,, estoy seguro que no son capaces de hacerlo.
Lo que hace falta es trabajo idiotas que coño me importa a mi el impacto anbiental si nos estan matando de hambre estupidos sabeis que en Barcelona hay niños que salen del colegio y buscan comida en la basura porque sus padres no tienen para comer,preguntale a estas personas por el impacto ambiental,
Yo no entiendo como en este pais con tanto bocachanclas como hay,como estamos hasi,lo critican todo pero son incapaces ni de dar la cara estos cobardes que tiran la piedra y esconden la mano,payaso al circo,soluciones a la miseria y al paro,y a la lamentable situacion en la que estan dejando España estos sinverguenzas,empezando por la casa real y acabndo por el ultimo ayuntamiento de España,corruptos sinverguenzas.
#5
Gracias por la explicación.
Revolucion social ya basta de ladrones,chorizos y chulos que viven del sudor de los trabajadores,todo el pais a la calle,hoy echan de su casa a una abuela con casi 80 años,o a un padre de familia con sus hijos,una mujer se quema a lo bonzo,porque la desaucian,ya se han suicidado muchas personas,y las que no lo hacen que estan viviendo gracias a sus padres o abuelos.que con la miseria que les pagan de pension o viudedad son los que estan cargando con esta lacra que estan creando,los del pp,los del psoe,y el que venga despues,
En las proximas elecciones que nadie vote haber que hacen,y por supuesto hasta que nos tiremos todos a la calle nos estaran avsayando hasta que nos maten de hambre,si tu estas trabajando no te preocupes que veras como te ves igual qie el mas de 8 o 10 millones de personas,que habemos ya parados,cronicos.
Revolucion social yaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa.fuera corruptos y chulos vividores,mas vale morir con dignidad,que morir de hambre como un borrego.un parado mas.
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