Información sobre vivienda y economía

Análisis de la vivienda nueva en Madrid: el stock se reduce un 77% hasta quedar sólo 1.770 casas

Obra nueva en Madrid capital

La obra nueva en Madrid capital se está vendiendo a buen ritmo. El stock actual es de 1.770 casas, tras haberse reducido un 77,4%. Actualmente este stock supone sólo un 22% del total de viviendas que se llegaron a iniciar en los PAU y nuevos desarrollos urbanísticos de la ciudad. Apenas quedan 781 viviendas nuevas libre y 989 viviendas protegidas, según un estudio de la inmobiliaria Foro Consultores.

Tras analizar 102 promociones con un volumen de viviendas iniciales de 4.001 libres y 3.861 de protección en diferentes PAU y desarrollos (Arroyo del Fresno, Montecarmelo, Las Tablas, Sanchinarro, Valdebebas, El Cañaveral, Ensanche de Vallecas y Carabanchel), Foro Consultores concluye que con los ritmos actuales de venta y sin más nuevas promociones en el mercado, el stock de obra nueva se agotaría en unos seis meses.

Valdebebas, el desarrollo donde más oferta disponible hay

El mayor número de viviendas a la venta se encuentra en Valdebebas, donde actualmente hay 553 unidades entre vivienda libre y protegida. Le sigue el Ensanche de Vallecas con 382 casas. Pero en esta zona es característico el ritmo de agotamiento de la oferta ya que en 2007 había casi 3.000 viviendas libres en venta y ahora sólo 166.

De hecho, Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, advierte de que “la oferta actual se está agotando. No olvidemos que para promover hay que crear suelo y éste necesita un tiempo, de ahí la necesidad de tener suelo urbanizable en cartera porque, si se espera a que se agote definitivamente, en dos años puede no salir nada al mercado”.

Mejoran los ritmos de venta

Otra de las conclusiones del estudio es la vuelta a la actividad en el mercado con un aumento importante de los ritmos de venta, de forma que si no salieran nuevas promociones al mercado, con los ritmos actuales, el stock se agotaría en unos seis meses.

La media de ventas (libre y protegida) por promoción es de 4,1 viviendas mensuales, lo que representa un 5,3 % de promoción vendida al mes y la vuelta a niveles de 2003. Incluso en vivienda libre ya se venden de media casi cinco viviendas mensuales por promoción, cuando en los años de crisis no se superaba la unidad mensual.

Además, del estudio se desprende que buena parte de las promociones que se están vendiendo se iniciaron en los últimos años. El 79 % de las viviendas libres en venta inicial han comenzado la comercialización entre 2010 y 2015, de las que ya se ha vendido un 77 %. Y un dato adicional, 2014 ha sido un año muy activo, con el comienzo del 28% de la oferta.

Vuelve la construcción de pisos de tres dormitorios

Durante el boom inmobiliario prácticamente desaparecieron o, al menos, era difícil acceder a un piso con tres o más dormitorios. Hoy en día las nuevas promociones están levantando casas con al menos tres dormitorios para dar respuesta a la demanda actual.

El precio medio de la obra nueva en Madrid

Paradójicamente en algunas promociones, como en el Cañaveral, el precio de la vivienda libre está por debajo de los pisos de vivienda protegida, “lo que indica que el módulo de vivienda protegida se ha quedado desfasado y que el promotor de vivienda libre se ha adaptado mejor al mercado”, añade Foro Consultores.

El precio medio de la vivienda libre ronda los 2.163 euros por m2, mientras que la media en vivienda protegida es de 1.512 euros por m2. 

Respecto a los precios absolutos, en vivienda libre se mueven en un rango que va desde los 77.000 euros a los 657.000 euros de precio máximo, registrándose el precio medio en 273.021 euros. Si hablamos de vivienda de protección, los precios se mueven entre los 38.474 euros y los 382.652 euros, con un precio medio de 150.721 euros.