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El sector residencial apuesta por la estabilización y el 'build to rent' en 2020

Jornadas inmobiliarias del IESE

IESE.
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Los consejeros delegados de dos de las tres grandes promotoras cotizadas en España -Aedas y Metrovacesa-, el presidente de Asprima  y el director de Banca de Inversión Inmobiliaria en Europa de Credit Suisse han debatido sobre el futuro del ladrillo en el sector residencial a corto y medio plazo en un evento organizado por Savills y por Tinsa y que ha tenido lugar en el IESE. Los cuatro representantes han coincidido en señalar a este ejercicio como un año de estabilización y al 'build to rent' como el gran dinaminazador del mercado. Además, David Martínez, CEO de Aedas, ha anunciado su entrada en el 'senior housing', que son viviendas levantadas para mayores y que se asemeja mucho al modelo construir para alquilar. La compañía prepara una primera promoción en Estepona de 200 unidades.

"Más allá de los grandes titulares, la realidad es que el sector está muy encauzado y no se producirán crecimientos del precio de la vivienda más allá del 5%, dependiendo de la ciudad", ha comenzado su intervención Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima. En esta línea también se ha expresado la cabeza visible de Aedas: "Se producirán menores crecimientos, porque la demanda de reposición se ha agotado y ahora hay que mirar hacia los siguientes compradores de obra nueva: los jóvenes". Para ellos, Martínez ha solicitado impulsar el sector de la construcción porque cree que todavía "es demasiado artesanal". 

Su gran competidor en Bolsa -además de Neinor- también pronostica un 2020 "tranquilo", aunque ha puntualizado que dependerá de la localización. "La estrategia de Metrovacesa es dar cobertura a todo el territorio nacional, pero hay que adecuar la estrategia a cada localización", ha explicado Jorge Pérez de Leza, CEO de la promotora. En este escenario la compañía diferencia tres tipos de ciudades. En un primero lugar Madrid y Barcelona donde la apuesta es segura; un segundo segmento donde Bilbao, Valencia, Málaga y Las Palmas son las más representativas y donde su margen para equivocarse es menor porque son municipios donde la población no está dispuestas a pagar cualquier precio por la vivienda. Y un tercer segmento donde no pueden equivocarse con el producto.  Barcelona no es que el descenso sea por falta de demanda, pero es que transformar suelo en este país es heroíco. Tienes que tener mucha dósis de paciencia. Hay zonas donde no hay necesidad urgente, pero es que en Barcelona hay una gran necesidad. Si hay mucho suelo, hay más promoción y el precio se estabiliza. 

Localizaciones a un lado, todos los ponentes han señalado el mal histórico que persigue al sector: la burocracia. Todos ellos señalan a la Administración Pública como la mayor traba para desarrollar vivienda. "Los fondos extranjeros que compraron en los momentos de crisis se están comenzando a cansar de que estos terrenos adquiridos no se hayan convertido ya en finalistas. La transoformación está siendo muy lenta", se ha quejado el CEO de Aedas. Un argumento que también ha apoyado Gómez-Pintado, que también ha advertido al nuevo Gobierno Central que las medidas a corto plazo que plantean -como la limitación del alquiler, el intervencionismo...- no funcionan. "Esta situación puede llevar al sector a una nueva ralentización de los mercados", ha afirmado el presidente de Asprima. 

Pero las promotoras también han hecho autocrítica y han argumentado la importancia de invertir en la industralización del sector resindencial. "No hemos industrializado más en España porque es más caro, es simple. Al final en este segmento tienes que sembrar y has de invertir", ha manifestado Gómez-Pintado . "Hay que enfocar el negocio a un modelo industrial y no artesanal como hasta ahora, porque además ya no hay mano de obra cualificada para levantar vivienda como antaño", ha afirma en esta línea Martínez. "Yo me imagino un mundo donde el año 2050 será posible comprar una casa como lo haces ahora con un coche: desde casa y a través de internet", ha apostillado Pérez de Leza. 

Por último, también han resaltado la importancia del 'build to rent' para el futuro del sector, aunque han advertido de sus riesgos. "Tenemos un gran nicho de mercado con un gran futuro si no nos lo cargamos", ha matizado el CEO de Metrovacesa. Para ellos, los ponentes han solicitado la colaboración público-privada para comprar suelos públicos y poder realizar este tipo de operaciones y no torpedear al inversor extranjero.