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Los retos de la vivienda unipersonal: crece la demanda, pero escasea la oferta de pisos

Casi uno de cada tres hogares españoles será habitado solo por una persona en 2035

Autor: Raúl Alonso (colaborador de idealista news)

En 2035 se sobrepasarán los 5,7 millones de hogares unipersonales. El colectivo de personas que viven solas –formados por jóvenes, solteros, viudos o divorciados– es el que más crece en España según la Proyección de Hogares 2020-2035 del INE. Su progresión supone uno de los mayores desafíos para un sector inmobiliario que debe ser capaz de responder a sus demandas más allá de reducir la superficie de la vivienda.  

“Efectivamente, hemos detectado un aumento paulatino de este tipo de perfil entre nuestros clientes en los últimos años”, explica Toni Expósito, consejero de la Asociación de Empresas Franquiciadoras Inmobiliarias de España (Aefie). El portavoz de esta agrupación de siete de las principales redes inmobiliarias franquiciadas, recuerda que además de su número creciente hay que valorar su realidad de “ser un colectivo heterogéneo, que responde a la configuración y tendencias de una sociedad en la que encontrar pareja y tener hijos ya no es la única aspiración vital”.

Un colectivo diverso que se enfrenta a un precio medio de venta por vivienda de una habitación de 161.000 euros, y 710 euros al mes en alquiler. La estimación es de Coword, una asociación nacida entre profesionales del sector para promover espacios inmobiliarios compartidos.

El coliving, y sus variantes, es una de las respuestas del sector junto a una rehabilitación del parque de inmuebles acorde a la nueva estructura social. Pero de momento la regulación sobre vivienda y los propios planes urbanísticos dificultan la puesta en marcha de muchas de las soluciones. Y a la espera de una respuesta, la demanda de la vivienda unifamiliar no deja de crecer. 

¿Se adapta la oferta a la demanda del ‘single’?

“Las soluciones para este tipo de vivienda están bastante limitadas, aunque en las grandes ciudades sí pueden encontrarse promociones o edificios con apartamentos que pueden dar respuesta a este colectivo”. Pero en opinión de Daniel Cuervo, director general de Asprima (Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid) “de cara al futuro, sería necesario adaptar las soluciones habitacionales para viviendas de una sola persona”.

Para Marta Domínguez, experta en sociología urbana y profesora de la Universidad Complutense de Madrid, “España se ha incorporado a esta tendencia más tarde que otros países, pero lo hará más aceleradamente”. En su opinión, la evidencia es que lo que se entendía como familia dominante (una pareja con hijos) hoy convive con multitud de modelos, entre ellos las familias de una única persona. Además, “una persona a lo largo de su vida va a pasar tal vez por varios periodos de unipersonal como joven soltero, rupturas de pareja sin hijos o con hijos, en la vejez, desplazamientos laborales temporales, etc.”.

En conclusión, para Domínguez: “Los hogares unipersonales necesitan de más vivienda en alquiler, mas móvil, más flexible, con preferencia en el centro acorde a su estilo de vida, y de diversas tipologías y precios. De otro modo, se está redireccionando esta demanda hacia el piso compartido o a la vivienda en mal estado de los mayores, etc”.  

En la experiencia del agente inmobiliario, “el mercado se va adaptando a la demanda de la sociedad”. Pero Expósito cree que  “es cierto que los hogares están enfocados a esa familia tradicional, lo que no es extraño, si tenemos en cuenta que el 45% de los actuales inmuebles se construyeron entre los años 60 y 80, respondiendo a la demanda del momento”.

“Estamos en un ecosistema normativo donde en muchas ocasiones se da a los edificios usos exclusivos, lo que es un anacronismo intolerable”, explica el arquitecto Josemaría de Churtichaga, del estudio Churtichaga + Quadra Salcedo. En su opinión, la normativa no debe entender solo el edificio como “un sumativo de viviendas”, también como espacios de trabajo o de relación: “Incluso la ciudad histórica era más sabia en esto, a principios del siglo XX un edificio albergaba a la vez viviendas, incluidas de distinto estrato social, talleres, tiendas, oficinas y no pasaba absolutamente nada”.

Para Araceli Martín-Navarro, presidenta de Coword,  “es evidente que la oferta actual de productos unifamiliares que pretenda atender a esta demanda tiene que adaptarse en todos los sentidos”.

¿Cómo debe ser una vivienda unipersonal?

Existe coincidencia en valorar que el colectivo prefiere vivir cerca del centro urbano, si bien la profesora Domínguez exige prestar atención a su variedad, no solo al single de alto poder adquisitivo. Es el caso del mayor, “que busca una localización tranquila y en barrios con equipamientos sobre todo sanitarios, espacios verdes, culturales o comerciales”.

Este proceso es visto con optimismo desde Aefie, para “reconvertir un gran porcentaje en hogares unipersonales enfocados tanto a venta como alquiler”, defiende Expósito.

Los expertos identifican una vivienda de 40 a 60 metros con dos habitaciones como mucho, espacios amplios capaces de adaptarse a diferentes usos como salón y trabajo, y cocinas abiertas. También se señala la importancia creciente de la terraza, evidenciada por la pandemia, y un menor interés en la plaza de garaje, ya que muchos de los singles no tiene coche en propiedad.

Pero también hay coincidencia a la hora de valorar modelos de vivienda menos ortodoxos, como el citado coliving, viviendas con servicios y espacios comunes. Para Churtichaga sería un error pensar exclusivamente en la vivienda sin valorar cómo se vive en el siglo XXI. En su opinión la pregunta es “¿cómo reunimos bajo un mismo espacio a la gente a fin de que comparta servicios y ciertas situaciones, al tiempo que mantiene privacidad en sus espacios habitacionales?”.  

Todo pasa por un cambio de paradigma,  por entender la vivienda como un servicio y no como una propiedad.  “Pero la propia idea de no poseer una vivienda parece un problema politizable y polémico. Sin embargo, disponer de una vivienda con un precio mensual razonable no sólo no es malo sino que es positivo para una generación en constante movimiento, para una generación marcada por el teletrabajo dispuesta a cambiar de lugar de residencia en cualquier momento”.

¿La rentabilidad de la vivienda unipersonal frena los proyectos?

“El promotor tiene la obligación de conocer el tipo de producto que demanda su cliente, y su problema es que la normativa es poco flexible para desarrollarlo en su plenitud”, explica Cuervo: “No es tanto un problema de costes, que también, sino de normativa y de seguridad jurídica. Los trámites urbanísticos son muy lentos y esto encarece el suelo y, por ende, la vivienda. Por tanto, la clave está en que se puedan hacer los proyectos residenciales a medida de la demanda con unos parámetros de calidad y sostenibilidad acordes a los objetivos de desarrollo sostenibles, sin sufrir los avatares de plazos de tramitación y cambios de normativa”.

“La incertidumbre urbanística es la barrera fundamental a la que se enfrenta el inversor a la hora de crear un producto que se adapta al single, como es el coliving”, coincide en señalar Martín-Navarro, ya que en su opinión el inversor institucional inmobiliario, ya percibe esta demanda. De nuevo se reclaman nuevas herramientas legales que aborden con más flexibilidad aspectos como la densidad, uso del suelo o la tipología de vivienda.

Por tanto, el freno parece no ser tanto de viabilidad económica como de incertidumbre legal. Churtichaga lo ejemplifica con la situación de Madrid y un Plan de Vivienda vigente desde 1997, “lo que da una idea de la distancia entre la realidad social de hoy y el momento en el que se publicó, pero nadie plantea la necesidad de renovar urgentemente estos planes de las grandes ciudades”.

Domínguez reconoce que desde el análisis sociológico no se aborda la perspectiva de la rentabilidad en la promoción pero “crear un producto adaptado al single no debería ser tan difícil, implica especialización en la producción”. En lo que sí se insiste es en la importancia de adaptarse a la demanda, como anteriormente se hizo con la vivienda de tres dormitorios y 90 metros cuadrados para atender ese modelo de familia.

¿El coliving puede ser un nuevo estándar de vivienda?

Optimismo generalizado sobre la viabilidad del coliving para atender la demanda de la vivienda unipersonal y de otros colectivos, pero no tanto respecto a un desarrollo rápido del modelo.

Desde el análisis de la profesora Domínguez, se ve como una tipología de vivienda muy atractiva, serían como las urbanizaciones de los singles”, ejemplifica. Pero para ser realmente efectiva su éxito pasa por “la mezcla de tipologías de hogares, de singles con otros modelos para que, por ejemplo, los mayores se puedan beneficiar del contacto con otros colectivos. Como socióloga, éste es mi interés, y no que se convierta en un prototipo de residencia de estudiantes o Melrose Place [en alusión a la célebre serie de los años 90] para niveles adquisitivos elevados”.

“Seguirá siendo una tendencia al alza en los próximos años, precisamente porque da respuesta habitacional a grupos de población con este tipo de necesidades”, opina Cuervo desde Asprima: “Quizás parte del éxito dependerá de que este nuevo concepto urbanístico vaya haciéndose un lugar en el planteamiento de las ciudades”.

Desde la óptica del intermediador inmobiliario, Expósito reconoce interés por parte de los inversores en un modelo, por otro lado, “extendido desde hace mucho en países como Estados Unidos, Brasil o Australia” y favorecido por factores como la movilidad laboral. Sin embargo: “No creemos que sea la norma de vivienda para muchos jóvenes en nuestro país en el corto o medio plazo”.

Y una vez más, la sombra sobre el futuro del modelo la proyecta el bastión legal: “Todo tiene que estar legislado y refrendado, y lo que no esté en la normativa no existe. Por ello, hoy por hoy, el coliving no existe”, se ironiza desde Coword. Pero su presidenta opina que el hecho de que la actual legislación no contemple proyectos de coliving, cohousing o cosenior pese a la demanda real, “no debería impedir dar viabilidad con rigor jurídico a estas nuevas formas habitacionales, pues no son una moda pasajera”.

¿Qué se puede hacer?

En este entorno, parece imprescindible buscar palancas de cambio para avanzar en la conciliación de la oferta de vivienda y el single. La profesora Domínguez propone mirar a aquellos países con una mayor cobertura de Estado de bienestar: “Además, existe un mayor porcentaje de vivienda en alquiler que permite un acceso más sencillo a la vivienda, como cuando existe más vivienda pública y un precio del alquiler más equilibrado con respecto al salario”. Otros dos aspectos que identifica como importantes son la turistificación y la financiación, “que han afectado a la vivienda impulsando el alza de precios”.

“Vayamos a la raíz del problema”, propone Martín-Navarro: “Hay que encontrar en nuestras administraciones estructuras más flexibles, modelos de liderazgo entre equipos, acuerdos colaborativos públicos-privados, implementar tecnología y una legislación ágil que facilite estas nuevas modalidades habitacionales. Si queremos que las cosas cambien, tienen que cambiar desde dentro, de otro modo, seguiremos haciendo más de lo mismo”.

Desde Asprima, Cuervo también considera que “la normativa se tiene que adaptar a la forma de vida de sus ciudadanos para que el mercado dé una respuesta. Si en un futuro quiere ampliarse la oferta de este tipo de viviendas unipersonales, cabe plantearse la necesidad de articular y flexibilizar normativas en materia urbanística residencial”, señala.

Toni Expósito pide priorizar el problema del desempleo entre los jóvenes por parte de la Administración Pública: “Pero también el sector inmobiliario y financiero debe trabajar en ofrecer soluciones más adaptadas a la demanda de vivienda unipersonal, de una forma colaborativa entre el sector público y el privado, apostando por una mayor flexibilidad y apoyo a este colectivo en la adquisición de vivienda”.

“Hoy por hoy la sociedad va muy por delante de la norma y eso es un drama”, considera Churtichaga: “Sigue esperando soluciones reales a problemas reales. Y este problema necesita de políticos valientes que lo afronten de una manera directa”.