Aunque los precios siguen subiendo, de forma desigual en la comunidad, las transacciones de viviendas se mantienen estables. Según los datos de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Barcelona, el número de compraventas registrado en Cataluña en los meses de abril, mayo y junio fue de 22.061 operaciones, lo que supone un descenso del 8,9% interanual y del 9% trimestral.
Aún así, los API se muestran positivos porque su informe detalla que las cuantías alcanzadas suponen mantenerse en el tramo superior de resultados trimestrales de los últimos 17 años. De hecho, es el segundo mayor resultado de los cuatro últimos trimestres.
Qué factores protagonizarán otoño en el inmobiliario catalán
Los expertos inmobiliarios analizan el sector y creen que hay varios factores que protagonizarán este otoño. Jordi Clanchet, director comercial de Comprarcasa, nombra el factor político, “con cambio de gobierno autonómico, y municipales, ello puede ser determinante para animar a la edificación de nuevas viviendas eliminando algunas normas que estaban haciendo que los promotores no actuaran al ritmo que el mercado solicita”.
Clanchet también señala los factores económicos, como el buen comportamiento del empleo en la primera parte del año, junto a la bajada muy pronunciada del euribor, y la mayor facilidad de acceso al crédito por la bajada de tipos donde las entidades financieras, “van a entrar en una guerra bajista de tipos este último trimestre del año, que será protagonista”.
Por su parte, Leonardo Cromstedt, presidente de Keller Williams España-Andorra, destaca el efecto de la Ley de Vivienda, con la ya conocida limitación en los precios del alquiler en zonas tensionadas “que podría continuar desincentivando a inversores y propietarios, lo que provocaría una menor rotación en el mercado y una posible ralentización de las transacciones”.
Otros factores importantes son la presión inflacionaria y la incertidumbre económica, que podrían reducir la capacidad de compra de muchos hogares, incrementando el esfuerzo económico necesario para adquirir una vivienda.
Los expertos coinciden en señalar la oferta limitada de vivienda. “La falta de nueva construcción seguirá ejerciendo presión sobre el mercado, especialmente en las grandes ciudades como Barcelona, manteniendo altos los precios en áreas metropolitanas y en otras ciudades bien conectadas”, coinciden.
En esta línea, Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario (PSI) de referencia en Barcelona, refleja la actual bajada de los tipos de interés, una inflación contenida, y parámetros macroeconómicos en buen estado, como el menor paro, y una economía que crece. “Esto hace que la demanda aumente cada vez más y presione sobre la oferta. El gran problema es que la oferta no crece, por factores como la escasez de mano de obra, las exigentes burocracias y regulaciones para conseguir licencias, o la burocracia para conseguir una transformación de los suelos”. Según Unsain, los bancos tampoco lo ponen fácil a los promotores para construcciones en obra nueva y esto hace que la oferta de pisos no crezca.
Compraventas en moderación
Haciendo previsiones para estos meses que vienen, en Comprarcasa explican que los meses de octubre, noviembre y diciembre suelen ser de elevado número de transacciones en la serie histórica, “en concreto, concentran entre un 29 y 32% de las ventas del año, si añadimos los tipos de interés más bajos, la demanda será fuerte, sin embargo no se va a traducir en récords de ventas por que la vivienda en venta ha caído cerca del 35% en portales y agencias, lo que indica que hay menos inventario, y en algunos casos los propietarios se han empoderado de tal forma que no ven que, si su casa no se ha vendido en meses, tendrán que esperar mucho tiempo para que el alza de precios alcance sus pretensiones”.
Desde Keller Williams, son de la opinión de que la demanda puede contraerse ligeramente durante el otoño, aunque la situación variará dependiendo de la zona y del segmento de mercado.
En los primeros meses de 2024, la compraventa de viviendas en Cataluña ya ha mostrado signos de ralentización, frente al empuje de Madrid, cuyos precios de vivienda han superado por primera vez a la Ciudad Condal. “Entre enero y mayo, por ejemplo, las transacciones de vivienda cayeron un 5,7%, lo que refleja un enfriamiento en el interés de los compradores, sobre todo en comparación con la actividad de años anteriores. Este descenso ha sido más pronunciado en Cataluña que en el promedio nacional, lo que podría indicar una tendencia hacia una menor demanda en los próximos meses”.
Precios al alza, en otoño y próximos meses
Francesc Quintana, CEO y fundador de Vivendex, y tesorero de la Asociació d'Agents immobiliaris de Catalunya (AIC), refleja que el mercado es dinámico, y que los precios están subiendo y seguirán haciéndolo de forma considerable. A final de año, veremos si todos los datos se alinean con 2023 (que fue más flojo) o bien con 2022, “que fue realmente bueno, pero no creo que lleguemos a las cifras de hace dos años; fue un año excepcional, aunque sí espero que cerremos con datos positivos”.
Para Iñaki Unsain, la regulación de precios del alquiler hace que los inversores paralicen la voluntad de comprar pisos para invertir.
Leonardo Cromstedt, presidente de Keller Williams España-Andorra, opina que, como la oferta de vivienda nueva sigue siendo limitada, genera presión sobre el mercado de segunda mano, especialmente en zonas de alta demanda como Barcelona y su área metropolitana. “Barcelona, además, sigue siendo un punto de atracción para inversores extranjeros y turistas internacionales, lo que refuerza su dinamismo inmobiliario”.
Con esta influencia, “nuestra previsión es que los precios de la vivienda de segunda mano en Cataluña mantendrán una tendencia al alza hasta el final del otoño, aunque con un ritmo de crecimiento más moderado”.
Prueba de ello es que el incremento en el precio medio por metro cuadrado en Barcelona ha sido constante, -un 5,22% interanual en el primer trimestre de 2024- aunque con variaciones menores en los últimos trimestres.
“En el segundo trimestre de 2024, por ejemplo, el precio de la vivienda subió un 3,8% interanual en la capital catalana, situándose entre las ciudades más caras de España, pero aún por debajo de los máximos históricos previos a la crisis de 2008”.
El experto comenta que los precios de la vivienda en Cataluña seguirán subiendo, pero no con la misma intensidad que en años anteriores. “En Keller Williams proyectamos un ligero incremento, de aproximadamente 1% a 3% en los precios de la vivienda de aquí a diciembre”.
También destaca que este aumento de los precios no será uniforme en toda Cataluña. “Ciudades como Barcelona, con un precio medio por metro cuadrado de 4.371 euros/m2 a finales de 2023, podrían seguir experimentando incrementos moderados, mientras que otras áreas menos tensionadas, como Lleida o Tarragona, podrían mostrar una evolución más contenida”.
Jordi Clanchet, de Comprarcasa, opina también que los precios de las viviendas en general van a seguir su senda alcista en la parte final del año. “La subida es moderada, ahora de agosto a agosto, y según las fuentes oficiales el precio creció en la comunidad autónoma el 3,6%, si bien Tarragona y Girona crecieron cerca del 6%, Lleida un 4%, y Barcelona apenas un 2,5%. Con la bajada de tipos y la escasez de inventario a la venta, no sería de extrañar que hubiera un incremento en este trimestre del 1,5%-2%, en el conjunto del territorio”.
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