La propuesta de congelación de alquileres en Nueva York impulsada por el nuevo alcalde de la ciudad, Zohran Mamdani, no es el ‘cuento de hadas’ que esperan los inquilinos neoyorquinos, según el corresponsal del Financial Times, Mark Ellwood, que lleva casi tres décadas viviendo en el mismo apartamento bajo el régimen de renta estabilizada. Así, explica en primera persona, cómo la falta de rotación de alquileres hace que los controles de precios solo favorezcan a los que ya viven en ellos, y no a los cientos de personas que demandan una renta asequible.
“Este sistema ha permitido a muchos neoyorquinos permanecer en sus viviendas durante años. Sin embargo, la congelación de alquileres dista de ser una solución mágica al problema de la vivienda asequible en la ciudad”.
Más de 960.000 viviendas en Nueva York, algo más de una cuarta parte del total del parque residencial en alquiler en la ciudad más grande de EEUU, están sujetas a una renta estabilizada, aunque muchas de ellas rara vez salen al mercado. Esta situación, sostiene el periodista, reduce la rotación y limita el impacto inmediato de medidas como la congelación de precios.
“Los verdaderos unicornios son las aproximadamente 24.000 viviendas con cuotas mensuales bajísimas, a menudo vinculados a alquileres que comenzaron antes de 1971 (como la enorme casa de Monica Geller en Friends, reemplazando a su abuela en esta clase de alquileres)”, agrega Ellwood.
Los orígenes de estos pisos con renta estabilizada se remontan a la década de 1960, cuando las autoridades municipales, preocupadas por la asequibilidad de la entonces floreciente ciudad de Nueva York, intervinieron para regular los alquileres y hacer que la renovación de los arrendamientos fuera un derecho para una franja de residentes de la ciudad.
Hoy en día, los apartamentos con renta estabilizada siguen siendo característicos de los edificios construidos antes de 1974. Además, su distribución es desigual en la ciudad. Si un propietario vende un edificio de alquiler, la nueva propiedad ya no tiene que cumplir estas normas. Además, los propietarios tienen menos control sobre ellos que un arrendador convencional, especialmente en cuanto a la fijación de los alquileres.
Además, Nueva York no es el único estado que se adhiere a este sistema; más de 180 municipios, principalmente de los Estados de Nueva York, Nueva Jersey y California, siguen normas similares.
El nuevo alcalde Mamdani se enfrenta a otros políticos y administrativos, como la composición de la Junta de Directrices de Renta, cuyos miembros fueron nombrados en su mayoría por la anterior administración, y el limitado margen de maniobra municipal frente a las competencias estatales en materia de vivienda, pese a que también son gobernantes demócratas.
Esta junta es que estable las subidas de precios para estos alquileres asequibles. Para los contratos de arrendamiento que comenzaron tras el 1 de octubre de 2025, el aumento fue mayor de lo habitual: un 3% para las renovaciones de un año y un 4,5% para los contratos de dos años.
Además, el exgobernador Andrew Cuomo, contra el que se enfrentó Mamdani, introdujo la Ley de Estabilidad de la Vivienda y Protección de los Inquilinos hace seis años, eliminando lagunas legales para los propietarios, como la desregulación basada en los ingresos, que históricamente excluía de la estabilización a las viviendas de inquilinos que ganaban más de 200.000 dólares.
Además, Ellwood apunta a otros factores que siguen presionando al alza los alquileres, como la reciente Ley de Equidad en los Gastos de Alquiler de Apartamentos (FARE), que pretendía eliminar las comisiones a los inquilinos, pero que en la práctica ha llevado a muchos propietarios a subir los precios.
El autor reconoce que los inquilinos que se aferran a sus apartamentos con renta estabilizada pueden acabar formando parte del problema estructural de acceso a la vivienda en Nueva York. Su conclusión es clara: la congelación de alquileres puede aliviar a quienes ya están dentro del sistema, pero no resolver por sí sola la crisis de vivienda que vive Nueva York
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