La falta de vivienda continuará presionando al alza los alquileres en España. Hines calcula que las rentas residenciales crecerán entre un 3% y un 4% anual durante los próximos años, en línea con la evolución de los salarios nominales, según las previsiones recogidas en su informe Mid-Year Outlook 2026.
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La gestora considera que el mercado residencial español es uno de los más tensionados de Europa después de dos décadas de escasa actividad promotora. En Madrid y Barcelona, sostiene, el déficit acumulado asciende ya a varios cientos de miles de viviendas.
Esta insuficiencia de oferta, combinada con la fortaleza de la demanda, convierte al sector residencial europeo en una de las oportunidades inmobiliarias más atractivas a largo plazo, según Hines. Las condiciones del mercado del alquiler en Europa serían aproximadamente dos veces más sólidas que en Estados Unidos, apoyadas en los elevados niveles de ocupación y el incremento de las rentas.
“La historia de inversión de Europa no se basa en un rápido crecimiento económico. Se basa en la escasez”, afirma Alfonso Munk, codirector de gestión de inversiones de Hines. A su juicio, la falta persistente de vivienda, la contención de la actividad promotora y la mejora de las condiciones de financiación están creando oportunidades para los inversores que buscan ingresos estables y creación de valor a largo plazo.
España destaca entre los mercados europeos
Hines sitúa España entre los mercados inmobiliarios más atractivos del continente, aunque detecta diferencias importantes entre los distintos segmentos.
Además del residencial, la compañía aprecia un potencial especialmente elevado de crecimiento de las rentas en parques comerciales, centros comerciales y locales situados en las principales calles comerciales. Los fundamentales del consumo mantienen su fortaleza y el comportamiento operativo de los comerciantes continúa mejorando, lo que podría permitir al mercado español superar la evolución de otros países europeos.
En el conjunto de Europa, las rentas comerciales crecieron más de un 5% durante 2025. Hines atribuye esta evolución a los años de desarrollo limitado, que han reducido la disponibilidad de nuevos espacios y reforzado la capacidad de los propietarios para fijar precios.
La logística, por su parte, atraviesa una fase de normalización tras los máximos registrados en los últimos años. El crecimiento de las rentas se ha moderado, pero el descenso de la actividad promotora ha contribuido a recuperar el equilibrio entre la oferta y la demanda. En España, la gestora espera que los principales mercados mantengan avances saludables.
Las oficinas de mayor calidad también siguen diferenciándose del resto. Los activos ‘prime’ situados en los distritos centrales de negocios se están beneficiando de una elevada liquidez y del crecimiento sostenido de las rentas, factores que han impulsado nuevas mejoras en sus valoraciones.
Mejora la financiación inmobiliaria
El informe apunta, además, a una estabilización del mercado inmobiliario comercial europeo después de varios años de corrección de las valoraciones. Las condiciones de financiación han mejorado, la inversión ha comenzado a recuperarse y los criterios para la concesión de crédito se han vuelto más favorables.
A medida que el capital regresa al mercado, Hines cree que Europa puede beneficiarse de lo que denomina la “ventaja de la escasez”: una combinación de demanda sostenida y fuertes barreras para incorporar nueva oferta.
“Cada vez más, la cuestión no es si existe demanda, sino si los mercados pueden ofrecer suficiente vivienda y espacio comercial y logístico para responder a ella”, señala David Steinbach, director global de inversiones de Hines.
La compañía cree que las oportunidades más atractivas se concentrarán en los mercados con déficits estructurales de oferta. Dentro del segmento residencial, identifica potencial tanto en la vivienda destinada al alquiler como en las residencias de estudiantes.
“España sigue destacando como uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de Europa”, asegura Vanessa Gelado, directora para el sur de Europa de Hines. La directiva señala que la combinación de oferta limitada, demanda sólida y mejores condiciones en los mercados de capitales está generando oportunidades en residencial, retail, logística y oficinas ‘prime’.
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