Cuando se produce la separación de una pareja de hecho propietaria de una vivienda hay que firmar acuerdos para saber qué sucede con el inmueble. ¿Cambia si no están casados y se trata de una pareja de hecho, en base al código civil catalán? ¿Qué pasa si hay hijos menores?
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Abel Marín Riaguas, socio fundador de Marín & Mateo Abogados, destaca que en una pareja de hecho se produce un escenario distinto: la pareja se rompe, nadie inicia procedimiento y todo queda congelado. La titularidad no se toca, la hipoteca sigue corriendo a nombre de los dos, no hay uso atribuido ni pensiones fijadas, y cualquier reclamación futura se complica por la prueba. Es la situación más frecuente y la más peligrosa.
Por su parte, Juan Ramón Manso, director del Área Jurídica de los API de Catalunya, destaca que la ruptura de la pareja no genera cambios en el régimen de propiedad de la vivienda. Los porcentajes que figuren en la escritura se mantienen, aunque uno de los miembros deje de residir en ella. Por tanto, es necesario diferenciar entre la titularidad del inmueble y el derecho a utilizarlo.
Consecuencias sucesorias
Y hay un efecto que casi nadie asocia con la vivienda, aunque acaba decidiendo su destino. Abel Marín nos comenta que, en Catalunya, la separación —incluso la de hecho— ya produce consecuencias sucesorias. “El cónyuge separado de hecho pierde sus derechos en la sucesión intestada, y las disposiciones testamentarias hechas a su favor devienen ineficaces. Basta con que haya una demanda pendiente. Solo la reconciliación lo revierte. De modo que la pareja que lo deja sin formalizar nada suele creer que no ha cambiado nada, y ha cambiado bastante”.
Sin embargo, en parejas de hecho, la protección es menor y menos automática. Los efectos económicos de la ruptura dependen en buena medida de lo pactado y de si hay hijos. La compensación por razón del trabajo sí opera. “Y el efecto sucesorio también: la separación de hecho deja sin efecto lo dispuesto en testamento a favor del conviviente”.
Es un marco general. Cada caso depende de la titularidad concreta, de la hipoteca y de lo que se pactara en su día, según el abogado Marín.
Con o sin hijos
El director del Área Jurídica de los API de Catalunya también responde que la pareja puede acordar que uno continúe en la vivienda, mantener temporalmente la copropiedad, venderla a un tercero o adjudicarla a uno de sus miembros mediante una extinción de condominio compensando económicamente al otro.
Ahora bien, si existen hijos comunes menores, el Código civil de Cataluña permite atribuir preferentemente el uso de la vivienda al progenitor que tenga su guarda y, en caso de guarda compartida, a quien presente una mayor necesidad, dependerá de las circunstancias de la pareja.
Cuando no existen hijos comunes menores, la condición de pareja estable no concede por sí sola un derecho preferente a permanecer en la vivienda. Si ambos son propietarios y no alcanzan un acuerdo, cualquiera de ellos podrá solicitar judicialmente la disolución del condominio.
¿Quién paga qué y cuáles son los trámites?
Cuando el uso de la vivienda se atribuye a uno de los miembros de la pareja, quien permanezca en ella debe asumir, con carácter general, los suministros, los gastos ordinarios de comunidad, el mantenimiento y las reparaciones ordinarias, así como los tributos y tasas anuales, entre ellos el IBI.
Por el contrario, la hipoteca, los seguros vinculados a su financiación y las obligaciones derivadas de la adquisición o mejora del inmueble deben satisfacerse conforme a lo establecido en las correspondientes escrituras y contratos.
Según Juan Ramón Manso, las reparaciones extraordinarias o estructurales corresponden normalmente a los propietarios según sus respectivos porcentajes, salvo que se acuerde otra distribución. Los acuerdos alcanzados por la pareja de hecho solo producen efectos entre ellos y no vinculan a terceros.
“Si quien se comprometió a asumir un gasto no lo paga, el acreedor podrá reclamárselo a la persona que figure legal o contractualmente como obligada. Por ejemplo, el Ayuntamiento podrá exigir el IBI al que figure como propietario, quien posteriormente podrá reclamar a su expareja las cantidades que esta se había comprometido a abonar”, destaca.
Es importante recordar que un acuerdo privado por el que uno de los miembros se compromete a pagar íntegramente la hipoteca no libera al otro frente al banco. Para que deje de ser deudor es imprescindible formalizar la correspondiente novación de la escritura de préstamo hipotecario.
El experto apunta que siempre que sea posible, e igual que en caso de separación o divorcio, resulta aconsejable recoger todos los efectos de la ruptura en un convenio: uso de la vivienda, reparto de gastos, duración de la copropiedad, valoración del inmueble, posible venta o adjudicación y consecuencias de un eventual incumplimiento.
Si existen hijos comunes menores o dependientes, el acuerdo deberá someterse a aprobación judicial. Si no los hay, podrá formalizarse ante notario o ante el letrado de la Administración de Justicia.
Cuando uno de los miembros se adjudique la vivienda, será necesario valorar el inmueble, determinar la deuda hipotecaria pendiente, otorgar la correspondiente novación del préstamo hipotecario con el banco, liquidar los impuestos e inscribir el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.
El abogado también apunta que, si la pareja de hecho figuraba inscrita en el Registro de parejas estables de Cataluña, también deberá comunicar formalmente su extinción. En ausencia de acuerdo, las partes deberán acudir a un procedimiento judicial para resolver el uso de la vivienda y, en su caso, extinguir el régimen de copropiedad.
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